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Iguatemi, Multiplan e brMalls: qual ação está mais atraente?

Relatórios do 3º trimestre mostram que os grandes shoppings estão dando sinais de retomada. Porém, muitos são os desafios. No Cafeína de hoje, Dony e Samy analisam o setor.

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Durante os primeiros meses da pandemia, todos os shoppings brasileiros foram obrigados a suspender suas atividades. Com isso, o setor foi um dos mais impactados durante a crise de covid-19. Agora, após a reabertura, como será que o setor está reagindo?

Os resultados operacionais e financeiros dos maiores shoppings do país foram bem pressionados neste ano, o que consequentemente refletiu no desempenho negativo das suas ações, que acumulam queda desde janeiro.

Agora, investidores estão preocupados com possíveis mudanças nos hábitos dos brasileiros. Será que, com a pandemia, a cultura do consumo online será uma nova realidade?  Ou a ida a lojas físicas retomará os níveis pré-pandemia e ganhará um novo fôlego?

De acordo com os últimos balanços dos maiores gestores de shoppings no país, como: Iguatemi, brMalls e Multiplan, o setor tem mostrado resiliência, apesar do momento de baixa nos resultados. O motivo dessa queda obviamente foi a suspensão total e parcial das operações entre março e agosto.

Depois desse período, após quase cinco meses de quarentena, quase 100% dos shoppings brasileiros foram reabertos, mas com restrições de horário e capacidade. Segundo as operadoras brMalls, Iguatemi e Multiplan, os níveis de vendas estão diretamente relacionados a quantas horas os shoppings podem operar por dia. E isso influencia na capacidade de retomada do setor. Lembrando que a curva de contaminação tem diferentes trajetórias no país, fazendo com que as empresas adotassem diferentes políticas, seja de reabertura, seja de cobrança do aluguel e do condomínio dos seus lojistas.

A recuperação apresentada pelo setor foi diferente para as gestoras nesse último trimestre. Um exemplo é a Multipan (MULT3). O grupo, que administra 19 shoppings, apresentou lucro quase 4 vezes maior no terceiro trimestre e a maior receita bruta da sua história. Mas o resultado não representa um milagre na pandemia, com um aumento expressivo nas vendas. Ela vendeu uma de suas torres comerciais, a Diamond Tower, em São Paulo. Assim, do um bilhão de reais em receita bruta no trimestre, 810 milhões foram desse negócio.

Embora a companhia não tenha vendido shoppings desde a sua abertura de capital, a venda de torres corporativas e residenciais tem sido um negócio recorrente. O alto retorno obtido com o desenvolvimento de regiões onde os shoppings e torres corporativas estão localizados tem incentivado esse tipo de negociação.

De acordo com a Multiplan, em outubro, suas vendas alcançaram a marca pré-pandemia com dois terços dos shoppings operando com 100% do horário de funcionamento. Para driblar os efeitos da crise, a operadora reduziu em mais de 48% as suas despesas gerais e administrativas, o que ajudou a preservar o capital a curto prazo. No final de setembro, o caixa da administradora era 67% superior ao final de junho devido à emissão de debêntures e a venda da Diamond Tower.

Iguatemi

O Iguatemi (IGTA3), focado em um portfólio para consumidores de alta renda, apresentou uma queda de 29% do seu lucro no terceiro trimestre na comparação com 2019. Apesar do resultado, a empresa tem um dos portfólios mais resilientes, dado a exposição às classes A e B. Isso deve fazer com que a empresa se recupere mais rapidamente também. O Iguatemi apresenta hoje a venda por metro quadrado mais cara do Brasil. É quase 70% a mais do que a média do país.

Para pagar as dívidas de 2021 e reforçar o caixa afetado pela pandemia, o Iguatemi emitiu 500 milhões de reais em debêntures. Uma saída para as vendas paralisadas no período de isolamento foi o investimento em sua plataforma de marketplace, o Iguatemi 365. A plataforma, que contém 300 marcas, permite aos lojistas cadastrados fazerem suas vendas de forma online. Com a aceleração do e-commerce no período de quarentena, suas receitas foram beneficiadas pelo aplicativo. Suas concorrentes Multiplan e brMalls têm um canal conjunto de marketplace, o delivery center, onde oferecem produtos e serviços de 36 shoppings.

brMalls

Com shoppings espalhados em doze estados do país, a brMalls (BRML3) vem desde 2016 reduzindo sua alavancagem e melhorando a sua estrutura de capital. A administradora, que é focada mais nas classes B e C, passou de 45 ativos para 31 no segundo trimestre de 2020, para focar em ativos dominantes. Recentemente, tem feito obras de retrofit em seus principais shoppings e começou a adquirir participação minoritária de shoppings maiores. Um exemplo foi a aquisição de 5% do shopping Villa-Lobos, em São Paulo, e 38% do shopping Piracicaba.

Essa estratégia de reciclagem do portfólio pode gerar ainda mais valor à medida que esses investimentos amadurecem. A brMalls também tem investido no online, e tem realizado parcerias com B2W, Mercado Livre e aplicativos próprios de shoppings.

Mas a recuperação financeira dos seus lojistas anda mais fraca do que o esperado, o que pode levar a taxas de vacância mais altas, inadimplência elevada e a retirada mais lenta dos descontos concedidos nos aluguéis de lojas. Quando os shoppings estiveram com suas portas fechadas, as empresas do setor concederam reduções nos aluguéis dos lojistas para apoiar os varejistas e retê-los. Mas a recuperação está a passos lentos devido à maior exposição aos consumidores de menor renda, que tendem a ser mais impactados pela crise econômica.

Ao analisarmos os domicílios beneficiados pelo auxílio emergencial, é possível observar que as regiões norte e nordeste se destacam. Não por acaso, ao comparar as vendas da brMalls por regiões do Brasil, Norte e Nordeste apresentaram melhor desempenho nas vendas do que as demais regiões.

Analisando como foi o sobe e desce das ações tanto da Multiplan, como brMalls e Iguatemi, até agora nenhuma das gestoras recuperou o valor negociado antes da pandemia. Os papéis das três gestoras estão tomando fôlego de forma gradativa, e agora resta aguardar se o cenário se firmará ou se vem mais oscilações pela frente.

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