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Carteira Top FII

A Carteira Top FII é compostas por Fundos Imobiliários que possuem boas expectativas no pagamento de rendimentos, assim como preços atrativos que também possibilitem a valorização da cota no longo prazo.

Carteira de Fundos Imobiliários

Atualizado em 01-08-2022

Delay de 15 minutos

Código Alocação Segmento Preço Atual Preço Teto DY (12 meses)
RBRR11 12% Recebíveis R$97,2 R$103,00 12.60%
CPTS11 12% Recebíveis R$89,5 R$98,00 14.55%
KNSC11 12% Recebíveis R$86,93 R$98,00 15.89%
DEVA11 12% Recebíveis R$96,82 R$104,00 16.44%
BRCO11 12% Logístico R$103,98 R$104,00 7.49%
BTLG11 12% Logístico R$102,87 R$115,00 8.76%
BTAL11 12% Agronegócio R$96,47 R$111,00 10.62%
VISC11 12% Shopping R$108,4 R$115,00 7.72%
BRCR11 4% Escritório R$64,86 R$75,00 10.19%

Desempenho da carteira

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Desempenho do índice IFIX no mesmo período

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Objetivo

O objetivo desta carteira é superar o IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) no longo prazo, através de uma criteriosa análise fundamentalista e entregar um retorno anual em dividendos de 6,5% a 7%.

Perfil do investidor

Conservador Moderado Experiente

Atualizações

Após três meses sem alterações, realizamos um pequeno ajuste na carteira. O portfólio da Top FII mantém a composição de 9 ativos, com 5 segmentos de fundos, cada um com alocação percentual de 12%. Mas, o BRCR11 foi reduzido de 11% para 4%. Os motivos da redução no segmento de escritório estão detalhados a partir da página 07 deste relatório, confira!

Cenário

No mês de julho, o IFIX subiu 0,66%, acumulando uma rentabilidade de 0,36% no ano, mas ainda recua 0,35% nos últimos 12 meses. Dos 106 FIIs que compõem o índice, 67 terminaram o mês no campo positivo. Os fundos de shopping lideraram a lista de maiores ganhos no período, com elevação média de 2,62%. O segmento de lajes corporativas apresentou o pior desempenho de julho, com queda de 0,56%.

O desempenho do IFIX se mantém estável, apesar do cenário ainda desafiador com o ambiente inflacionário no âmbito global que resulta em uma taxa de juros mais alta, impactando diretamente os ativos de risco e os FIIs tendem a ser mais pressionados, pois os investidores ainda utilizam a Selic como comparativo em relação aos rendimentos dos fundos, principalmente de tijolo, impactando o desempenho dessa classe de ativo. Porém, destacamos que essa comparação em relação ao juro nominal não é a melhor forma de investir em fundos imobiliários, que possuem diversas oportunidades dentro de um portfólio diversificado como: I) Retornos acima do CDI ao longo do tempo, isento de IR; II) Proteção contra a inflação; III) Valorização dos ativos com possibilidade de ganho de capital; IV) Diversificação em uma classe mais descorrelacionada e com menos volatilidade em renda variável.

Juros

No Brasil, o destaque de mercado no mês foi a taxa de juros que teve forte volatilidade no decorrer do mês, ainda pesando a incerteza da política e fiscal que foi amenizada na última semana com melhores resultados das contas públicas e dados de emprego mais positivos. Com isso, no decorrer de julho os títulos prefixados de 2 anos chegam a render quase 14% a.a. E os juros reais nas NTN-Bs ultrapassam 6%, patamar que vimos pela última vez na crise em 2015.

Apesar do receio relacionado à política fiscal brasileira, a arrecadação federal de junho foi robusta com recorde de impostos, tanto pelo imposto de renda das empresas, como pelas receitas previdenciárias do mercado de trabalho melhorando. Foram arrecadados mais de R$1 trilhão em impostos nos primeiros 6 meses do ano, alta real de 11% em relação a 2021. Essa melhora nos dados afasta as preocupações com o risco fiscal por parte dos governantes, mas esse é o perigo que o mercado leva em conta e pesa sobre os ativos de risco.

Inflação

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) subiu 0,67% em junho na comparação mensal. Em maio, o IPCA havia subido 0,47%. A alta foi influenciada principalmente pelo aumento de 0,80% no grupo de alimentação e bebidas, que tem grande peso no índice geral (21,26%). No ano, a inflação acumulada é de 5,49% e, nos últimos 12 meses, de 11,89%. O IPCA ficou levemente abaixo das expectativas do mercado, pois o consenso Refinitiv projetava uma alta mensal de 0,7% e anual de 11,9%.

A esperada deflação para julho ganhou novo impulso: com o anúncio da Petrobras de redução de 5% no preço da gasolina na refinaria, que vai se somar à redução do ICMS, para o limite de 18%, conforme lei aprovada pelo Congresso, junto com a redução no etanol, os combustíveis podem ter uma queda média próxima de 10% no mês. Com isso, podemos ver um IPCA de -0,6% em julho, contribuindo para chegar a uma inflação anual mais próxima de 7%. O mercado continua a revisar para baixo a projeção para a inflação deste ano e ao mesmo tempo elevar a de 2023, mostram dados do Relatório Focus, levantamento semanal compilado pelo Banco Central com mais de 100 instituições financeiras. A estimativa para o IPCA de 2022 caiu para 7,30%, mas para 2023 subiu de 4,91% há 5 semanas atrás, para 5,30% no dia 25 de julho.

A expectativa de inflação para os dois anos está fora da meta do Banco Central, que é de 3,5% para 2022 e 3,25% para 2023 (com tolerância de 1,5 ponto percentual). Isso indica uma desancoragem das expectativas, o que pode exigir da autoridade monetária a continuidade do ciclo de alta dos juros.

Fundos de recebíveis imobiliários (papel)

Os fundos de papel continuam em um momento mais favorável, pois repassam para os seus rendimentos de forma imediata a correção monetária da inflação (IPCA e IGPM), além de possuir títulos indexados ao CDI mais um prêmio (2% a 3,5%) que se beneficiam do atual ciclo de alta da taxa básica de juros (Selic).

Os fundos de papel fizeram distribuições generosas nos últimos meses, pois a inflação estava alta e os ativos repassam de forma imediata a correção monetária para o investidor que ficou um pouco “mal acostumado” com os pagamentos elevados. Mas, os fundos de papel podem ter uma rentabilidade menor nos próximos meses, diminuindo o patamar de distribuição por causa da correção pela inflação que pode ter deflação em julho e agosto.

O investidor tem que se preocupar? Na verdade é preciso ter coerência, pois os fundos de papel já repassaram para o investidor a alta inflacionária do ano passado e deste ano. Além disso, mesmo que a inflação seja reduzida, muitos fundos têm “gordura” para distribuir em dividendos, amortecendo o efeito da deflação nos próximos meses.

Portanto, o investidor não pode se desesperar! Mais importante que a correção monetária pela inflação, é o juro real que esses fundos oferecem (entre 7% e 10%). Além disso, se a inflação acomodar, a curva de juros cai e todos os tipos de FIIs tendem a desempenhar melhor com valorização das cotas.

Fundos de tijolo

Historicamente, os FIIs acompanham o desempenho dos títulos do tesouro indexados ao IPCA (medido pelo índice IMAB), ou seja, remuneram a taxa do título mais um prêmio de risco de 2% a 3% acima da NTN-B mais a correção pela inflação, além da isenção do IR.

Desde meados de 2020, no entanto, a inflação acelerou e se descolou da correção das receitas dos fundos de tijolo, que ainda têm aluguéis defasados devido à alta observada na vacância e baixo poder de barganha junto aos locatários no cenário de pandemia dos últimos dois anos e crise global atualmente. Esperamos que os FIIs de tijolo recuperem gradualmente essa defasagem no longo prazo e isso exigirá paciência dos investidores.

Apesar da melhora observada nos dados operacionais nos diferentes segmentos que compõem os fundos de tijolo, como escritórios, galpões logísticos e shoppings, a taxa de juros em dois dígitos e persistência inflacionária pesam na precificação dos ativos. Com isso, mesmo com a recuperação observada em certos serviços e sólido retorno da mobilidade, acreditamos que a recuperação dos fundos de tijolo fica condicionada à melhora do cenário macroeconômico, que deverá surtir efeito com o controle da inflação e o fim do ciclo de aperto monetário.

Porém, não podemos deixar de olhar com paciência a janela de oportunidade que se abre nos fundos de tijolo, que apresentam preços negociados abaixo do seu valor patrimonial e em alguns casos abaixo do custo de reposição, ou seja, construir um ativo físico do zero se torna mais caro do que comprar determinadas cotas de fundos imobiliários na bolsa de valores.

Portanto, essa defasagem deve ser ajustada no médio prazo gerando valorização das cotas e oportunidade de ganho de capital para o investidor que se posicionar agora.

Segmento logístico

Estamos mais diversificados dentro do segmento logístico, expostos ao agronegócio, atividade econômica com mais de 25% de representatividade do PIB brasileiro, através do BTAL11. Além disso, continuamos posicionados no e-commerce através do BRCO11 e diversas operações logísticas e desenvolvimento com o BTLG11. Os imóveis estão praticamente 100% ocupados nos fundos recomendados, portanto se trata de uma posição defensiva, com menor risco para o cotista.

A taxa de vacância do setor logístico no Brasil apresentou queda de 0,34 ponto percentual entre o primeiro e o segundo trimestre de 2022, de acordo com levantamento da Cushman & Wakefield. O indicador alcançou 10,98% e manteve a tendência de queda observada nos últimos meses. Segundo o estudo, os preços pedidos para locação de galpões não demonstraram grandes variações, se mantendo quase estáveis e encerrando o trimestre passado em R$ 20,87 por metro quadrado.

Em relação à absorção líquida – saldo entre o estoque ocupado e devolvido – o trimestre registrou 568 mil metros quadrados, crescimento de 34% em relação aos primeiros três meses do ano.

Está prevista a adição de 2 milhões de metros quadrados ao estoque nacional até o final do ano, sendo 1,3 milhão de metros quadrados apenas para o próximo trimestre. Por isso, a taxa de vacância no segmento logístico de alto padrão poderá crescer nos próximos meses. Atualmente, o indicador está em 10%, o menor nível da série histórica iniciada em 2012. Ainda que consideremos que o mercado se mantenha aquecido até o fim do ano, seria bastante atípica a absorção dos 2 milhões de metros quadrados previstos para entrega no segundo semestre.

Portanto, a localização e qualidade dos imóveis se tornam uma grande vantagem agora e devemos olhar para os ativos que estão nos raios mais próximos das regiões metropolitanas, especialmente quando falamos de SP.

Vale destacar que isso não é uma crise do segmento, e sim um ajuste de oferta x demanda natural, no qual o Brasil estava defasado e a nova forma de consumo da população através dos meios digitais evidenciaram essa necessidade.

Segmento de shopping

O setor de shopping centers no Brasil tem apresentado uma rápida recuperação, que deve ser consolidada ao longo de 2022. Essa recuperação está apoiada no aumento da cobrança de aluguel, apesar do cenário econômico desafiador no país. As administradoras de shopping centers conseguiram reduzir os descontos dos aluguéis concedidos durante a pandemia e ajustar os valores com a inflação de dois dígitos, contribuindo para maiores reajustes.

Após dois anos de performance fraca devido à pandemia, as vendas dos locatários ultrapassaram os níveis de 2019, em 5% a 15%, no grupo de empresas avaliadas pela agência de classificação de risco Fitch Ratings, desde o quarto trimestre de 2021 - Aliansce Sonae, BR Malls, Iguatemi e Multiplan.

A Multiplan (MULT3), por exemplo, apresentou os resultados referente ao segundo trimestre de 2022 e informou crescimento de 64,5% nas vendas dos shoppings administrados pela companhia, na comparação com o mesmo período do ano passado. O volume, que atingiu R$ 4,9 bilhões, também é 28,9% maior que o do segundo trimestre de 2019, ano anterior ao início da pandemia.

A taxa de ocupação média dos shoppings do Multiplan registrou um crescimento, subindo para 95,1% no período e a taxa de inadimplência líquida caiu para 4,1%.

O resultado da administradora foi forte, conforme o esperado e a companhia tem sido capaz de sustentar sua expansão de aluguéis, apoiada por fortes números de vendas.

Nos FIIs, os quatro principais fundos imobiliários de shopping, com maior liquidez na bolsa, (VISC11, XPML11, HGBS11 e HSML11) registraram em maio aumento de até 19% no volume de vendas, na comparação com o mesmo mês de 2019, período pré-pandemia da Covid-19 e utilizado pelo segmento como referência para medir a evolução do setor. Os números fazem parte dos relatórios gerenciais dos FIIs divulgados entre os dias 7 e 11 de julho.

Em maio, a taxa de vacância – que mede a desocupação das lojas – dos FIIs de shopping mais líquidos da B3 ficou entre 3,9% e 7,3%. De acordo com a Associação Brasileira dos Shopping Centers (Abrasce), o percentual médio do setor está em 6,1%.

Portanto, mantemos a nossa visão positiva para o segmento, com a alocação percentual de 11% em VISC11. À medida que o cenário macroeconômico se estabiliza, com inflação e juros mais estáveis, os fundos imobiliários de shopping tendem a puxar a fila de valorização das cotas dos FIIs de tijolo.

Segmento de escritório

Chegamos ao resultado do segundo trimestre de 2022 para o mercado de escritórios de São Paulo. Desde já, de acordo com os dados apurados pela Buildings, os números demonstram que a taxa de vacância em São Paulo segue reduzindo. Ainda que de forma menos acelerada que nos trimestres anteriores, esse resultado representa uma melhora.

A taxa de vacância do universo corporativo de todas as classes (A, B e C) era 21,1% no 1T/2022 e no 2T/2022 caiu para 20,7%. Embora pequena em porcentagem, significa muito em metragem quadrada. Isso porque o mercado de escritórios em São Paulo tem 11,6 milhões de metros quadrados de empreendimentos de escritórios, distribuídos em 1.600 prédios de lajes corporativas.

Outro número que ganhou destaque no segundo trimestre se refere à atividade construtiva. É a menor da série histórica (desde 2005): fechou em 495 mil metros quadrados. Esse volume aponta que no curto e médio prazo não haverá uma grande quantidade de novo estoque. Ou seja, se o mercado seguir absorvendo, a tendência de queda na taxa de vacância permanecerá.

Já a absorção líquida continua positiva no 2T/2022. Ela é um indicador de crescimento ou retração do mercado imobiliário em metragem quadrada ocupada trimestre a trimestre. Em síntese, os dados mostram que novamente houve mais ocupações de espaços comerciais que reduções. O 2T/2022 fechou com mais de 38.000 m2. Os dois trimestres anteriores também foram positivos.

Quando avaliamos o volume de devoluções de imóveis entre 2020 e 2021, e o fato de que agora as novas locações e expansões já superam as devoluções nos últimos trimestres, é possível constatar que o pior momento da crise já passou. Além disso, essa redução da taxa de vacância nos mercados classe A, B e C também indica que o setor está caminhando para outro momento, mais estável.

Apesar da luz no fim do túnel, a recuperação deve continuar lenta. Mesmo com certa movimentação de locatários nos últimos trimestres, o segmento foi bastante aquém das expectativas. Além disso, o setor de lajes corporativas está “refém” de uma transformação trazida pela pandemia, incluindo a racionalização de custos, home office, sistema híbrido de trabalho, dentre outros fatores.

Outro motivo que impacta o setor, é o contexto macroeconômico, onde está atualmente inserida a pressão inflacionária global, as incertezas sobre os rumos da economia e também da política doméstica. Além disso, a grande concorrência pelo excesso de oferta de espaços traz pressão baixista de preços, dificultam os fundos de reajustar seus aluguéis nas revisões de contratos, até mesmo para repor a inflação de dois dígitos. Estes fatores dificultaram o fechamento das negociações locatícias, assim como a ocupação de novas áreas.

O resultado desse contexto nos FIIs é a pressão de venda nos preços das cotas, ajustando o seu valor de mercado para que compense com um yield maior. Como proteção ao investidor, a localização e qualidade dos imóveis nunca fez tanto sentido para quem planeja investir em fundos imobiliários de escritório, aumentando consideravelmente a chance de sucesso no investimento. Em média, os fundos de escritório estão negociando com desconto de 26% em relação ao seu valor patrimonial (valor justo de avaliação).

BRCR11

Na nossa carteira, aguardamos sinais de recuperação mais sólidos para o setor e mantemos uma posição cautelosa de 4% no fundo BRCR11, que negocia com um desconto de 44% em relação ao seu valor patrimonial, acima da média do mercado. Sabemos que o segmento de escritório ainda gera desconfiança por parte de alguns investidores que tentam entender o tamanho da transformação desse mercado e como as empresas vão adotar seus modelos de trabalho daqui para frente. A conclusão é que as incertezas existem no setor e no ambiente macroeconômico, mas os valores baixos das cotas incorporam boa parte dos riscos e nos dão margem de segurança, além de yields mais elevados no nível atual de preço.

Sim, o valor da cota é uma oportunidade, mas diante do contexto descrito anteriormente para o segmento, com juros altos e crise econômica, a recuperação deve vir no longo prazo e exige paciência do investidor.

O BRCR11 é o maior fundo do segmento de escritório, com R$ 2,7 bilhões em valor patrimonial, isso permite ao fundo maior diversificação em 15 ativos com 90% de padrão construtivo A+, 70% localizados na cidade de São Paulo que é referência do mercado nacional. Não há concentração em setores específicos, sendo o setor financeiro o maior com 15,6% do fundo distribuídos em contratos com 9 grandes empresas, como Itaú, Banco ABC, dentre outros.

Liquidez: é o fundo de escritório com maior número de cotistas (142.352) e um dos maiores de liquidez diária em volume de negócios. A sua representatividade no mercado é vista através do IFIX, onde possui um peso de 1,72%, também o maior do segmento.

Yield de distribuição: após uma forte queda no ano (-22%), muito ligado aos fatores sistêmicos e da economia real dos últimos dois anos, o BRCR11 caiu ao seu menor nível desde setembro de 2016, inclusive maior do que a queda no auge da pandemia de covid-19 quando atingiu uma cotação de R$ 62,70. Atualmente o valor patrimonial da sua cota é de R$ 101,13 e nos níveis atuais negociadas em bolsa, representa um desconto de 46%.

Esse preço descontado (R$ 56) com rendimento atual em torno de R$ 0,50 por cota, rende 0,83% ao mês, equivalente a 10,43% ao ano. Esse yield é o segundo melhor dentre os 10 maiores FIIs de escritórios negociados na bolsa. A diferença é que os outros FIIs que pagam até mais do que BC Fund, não possuem as características de qualidade, diversificação e liquidez do fundo. Ou seja, neste caso nem sempre o melhor rendimento é a melhor opção.

A vacância financeira está em 18%, elevada, mas parecida com outros pares do mesmo porte. Boa parte dessa vacância vem do CENESP (11%), um conjunto de edifícios nível B em uma localização menos privilegiada e que representa apenas 8% do potencial total de receita do fundo. Boa parte do saldo dessa vacância vêm de dois fundos AAA que devem ser supridos no médio prazo, pois são ativos de referência nas suas respectivas regiões.

Porém, a queda do BRCR11 está prejudicando a carteira como um todo, então para manter a sustentabilidade e maior aderência da Top FII ao seu retorno histórico, optamos por reduzir a alocação de 11% para 4%.

Fatos

Novas regras para ofertas públicas podem trazer mais liquidez ao mercado e maior transparência para os cotistas: a CVM editou quatro de suas resoluções com o objetivo de dar mais flexibilidade e agilidade nas operações do mercado de capitais. O novo arcabouço regulatório entra em vigor em janeiro de 2023. A perspectiva toma como base o ponto da reforma que unifica as instruções 400 – que regula ofertas para o público em geral – e 476 – ofertas restritas aos investidores institucionais, profissionais e qualificados, aqueles com mais de um milhão de reais em investimentos.

A unificação das instruções – que cria as resoluções CVM 160, 161, 162 e 163 – permitirá aos pequenos investidores, também chamados de varejo, participação em ofertas que até então não tinham acesso. E um número maior de investidores nas ofertas propicia maior liquidez nos ativos listados na B3. Diversos fundos que fizeram oferta 476 nos últimos anos não possuem liquidez relevante.

As captações dos FIIs desaceleraram em 2022: os recursos captados pelas emissões dos fundos imobiliários em 2022 seguem abaixo do volume registrado no ano passado. As emissões levantaram um total de R$ 8,3 bilhões até o encerramento de junho, abaixo dos R$ 24,7 bilhões alcançados no mesmo período do ano passado. Os fundos de “papel”, focados no investimento em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), seguem como protagonistas das ofertas e respondem por 73% das emissões de 2022.

Dados operacionais da B3: o patrimônio líquido dos fundos imobiliários subiu pelo quarto mês consecutivo e alcançou R$ 189 bilhões em maio, maior valor da história, de acordo com o último boletim mensal da B3, divulgado em 5 de julho, e o valor de mercado se manteve em R$ 143 bilhões. Até junho, o mercado de FIIs ganhou 38.504 novos investidores pessoas físicas. Agora, 1,712 milhão de brasileiros investem em fundos imobiliários. A participação dos CPFs na base de investidores de FIIs se manteve em 73,8% e 67,5% do volume negociado.

RBRR11: os dividendos do RBRR11 no mês de junho foi o maior já distribuído em sua história. O fundo vem constantemente mantendo ou aumentando o valor de seus rendimentos, uma vez que não se vê uma queda mensal no provento do FII desde agosto de 2021. O dividend yield anualizado atual do RBR Rendimento High Grade é de 16,16% ao ano.

BRCO11: o FII Bresco Logística assinou, no dia 13 de julho, contrato de 7 anos com a Westrock Celulose, Papel e Embalagens para a locação de 14 mil metros quadrados do imóvel em Itupeva - SP. O contrato deverá elevar a distribuição de dividendos em R$ 0,02 por cota. O último rendimento foi de R$ 0,77 por cota, o maior valor em proventos do fundo de sua história. Desde de março de 2021, o fundo não registra uma redução mensal em seus dividendos. Até o final de junho, a rentabilidade total do BRCO11 desde o IPO foi de +15,6%, contra -4,1% do IFIX.

BTLG11: o BTG Pactual Logística FII realizou o pré-pagamento de dois CRIs atrelados ao CDI, no montante total de R$ 54,2 milhões. A alavancagem do fundo foi reduzida de 12% para 9%. Deste modo, a gestora prevê uma redução da despesa financeira de aproximadamente R$ 0,05 por cota.

A gestora avisou que uma nova locação reduziu mais a vacância financeira do FII BTLG11, saindo de 3% para 0,7%. Mostrando eficiência na relação comercial com seus inquilinos, o fundo mostra que em 1 ano, 25% dos contratos foram revisados para patamares superiores, na média em 21,8%. Como complemento, os dividendos do BTLG11 foram maiores em julho, com a distribuição de R$ 0,82 por cota, com aumento de 14% em relação ao último rendimento. O valor representa um dividend yield de 9,8% a.a. Também, o fundo apresentou um retorno de 15% nos últimos 24 meses, enquanto o IFIX performou -0,4%.

VISC11: a gestora do Vinci Shoppings Centers FII trouxe em relatório gerencial sua perspectiva de aumentar dividendos no segundo semestre. Referente ao mês de junho, os dividendos do VISC11 foram de R$ 0,70/cota, mas ainda possui um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,43/cota que poderá ser utilizado para distribuições futuras. Com base na expectativa de resultado dos shoppings que estão no portfólio do fundo, a estimativa da gestora é uma distribuição de rendimentos entre R$ 0,68 e R$ 0,72 por cota até dezembro de 2022.

Os indicadores operacionais dos shoppings do portfólio do fundo VISC11 apresentaram resultados positivos, acima do estimado pela gestora. As vendas totais/m2 atingiram R$ 1.367/m2, o valor que representa o maior patamar desde novembro de 2019 e um crescimento de 60% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Além disso, o NOI caixa/m2 apresentou crescimento de 134,1% vs o mesmo mês de 2021. Por fim, a inadimplência líquida do mês de maio foi de 1,8%, uma redução de 5,0 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano anterior.

DEVA11: referente ao mês de junho, o fundo distribuiu R$ 1,41 por cota, equivalente a um dividend yield de 1,43%. Após a distribuição dos rendimentos, a gestora confirma que o fundo manteve R$ 0,25 por cota de resultado retido para futuras distribuições. A taxa média ponderada da carteira de CRI fechou em 10,36% + inflação, contando com uma duration baixa de 2,7 anos e ativos com robusta estrutura de garantias. Por fim, o fundo fechou o mês alocado 92% em 57 CRIs, 7% alocado em cotas de outros FIIs e 1,0% permaneceu em caixa.

RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11)

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora de recursos independente, 100% focada no mercado imobiliário e executa estratégias de investimentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA. Atualmente, a RBR gerencia mais de R$ 5 bilhões em ativos imobiliários através de Fundos de Investimentos e Club Deals.

O principal objetivo do RBRR11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio High Grade. A carteira é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando o tomador recompra os títulos de dívida e estrutura uma nova por taxas mais baratas. E para finalizar os fatores de riscos, há também o risco de mercado com flutuações no valor das cotas negociadas em bolsa.

Capitânia Securities II (CPTS11)

O Capitânia Securities II (CPTS11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de recursos que atua há quase vinte anos e de grande reconhecimento no mercado de crédito.

O principal objetivo do CPTS11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio High Grade, além do ganho de capital com negociação de títulos e cotas de FIIs. A carteira é diversificada em ativos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Kinea Securities (KNSC11)

O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Kinea nasceu em 2007 liderada por ex-executivos do BankBoston tendo como objetivo fazer gestão de investimentos de longo prazo e de forma independente, mas com o respaldo de um grande grupo financeiro como sócio, trazendo solidez em seus processos e controles internos. Deixaram de ser uma gestora de multimercados para ser uma plataforma com diversas áreas de negócios como: imobiliário, private equity, previdência, infraestrutura, ações, renda fixa, além dos multimercados.

O principal objetivo do KNSC11 na Top FII está na geração de rendimentos, através de um portfólio high-grade, porém com uma diversificação de ativos high-yield e operações de permutas financeiras em projetos imobiliários que possibilitam retornos melhores. A carteira é diversificada em títulos de boa qualidade de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Outro diferencial do fundo, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação. O Fundo possui mandato flexível, com liberdade para aquisição de operações com diferentes indexadores (juros reais e juros pós-fixados) e diferentes níveis de risco (high-grade e high-yield). Acreditamos que este mandato dinâmico contribuirá para uma boa performance do veículo em diferentes ciclos de mercado. Além disso, ressaltamos a alta qualidade do time de crédito da gestão, com ótimo histórico de originação e estruturação em seus outros fundos listados. Alocações diversificadas entre CDI+ e IPCA+, fazendo o KNSC11 ser uma alternativa interessante ao investidor que deseja buscar alocações em CDI neste momento de alta da Taxa Selic, além da proteção contra a inflação com os títulos indexados ao IPCA.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Devant Recebíveis Imobiliários FII (DEVA11)

O Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) é um fundo que tem o objetivo de investir em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A Devant Asset é uma gestora independente, fundada a partir do desejo dos sócios em oferecer excelência na gestão de recursos com foco em crédito privado. A equipe é composta por profissionais com ampla experiência no mercado financeiro e especialistas na gestão de ativos de crédito e renda fixa.

O principal objetivo do DEVA11 na Top FII está na geração de rendimentos diferenciados, através de um portfólio high-yield. A carteira é diversificada em vários títulos de crédito, garantias robustas e time de gestão experiente. Este é um FII para apimentar a carteira, pois a sua alocação foca em títulos high-yield, ativos de renda fixa que pagam juros mais altos em relação à média da indústria. Isso acontece devido aos ramos de negócios imobiliários que atua, pois os seus emissores oferecem uma remuneração maior. Porém, isso não significa necessariamente uma baixa qualidade de crédito dos seus devedores e sim uma maior exposição a determinados segmentos que oferecem mais prêmios nas taxas. O fundo busca o objetivo de remunerar o investidor em 1% ao mês, porém não se trata de uma promessa.

Riscos envolvidos: inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Bresco Logística FII (BRCO11)

O Bresco Logística FII (BRCO11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico. A gestora Bresco atua na aquisição, no desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos modelos de built to suit, sale-leaseback e desenvolvimento de propriedades para locação. Com um elevado conhecimento, já concretizaram mais de 50 operações que superam 2 milhões de m2 de área construída.

Se fosse para definir a principal vantagem do BRCO11, seria a qualidade dos seus ativos. Além disso, conta com uma equipe bem-sucedida e de track-record no setor, portfólio de qualidade institucional em regiões com elevada barreira de entrada, inquilinos com baixo risco de crédito, geração de negócios recorrentes, distribuição de rendimentos previsíveis e resilientes, capacidade de expansão das propriedades existentes com rentabilidade marginal, locações com potencial de valorização ao longo do ciclo e posicionamento sócio-ambiental diferenciada no setor.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

BTG Pactual Logística FII (BTLG11)

O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento logístico, gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs.

O BTLG11 tem entregado um resultado acima da média, se comparado a pares do setor logístico que possuem um PL acima de R$ 1 bilhão e mantido um portfólio com nível de risco saudável. Estamos otimistas com o trabalho na renovação da carteira baseado em: gestão ativa, concentração em ativos de qualidade técnica A+ e aumento do prazo médio dos contratos de locação procurando reduzir o risco para os cotistas. Desta forma, confiando na qualidade dos imóveis, na diversificação e na boa rentabilidade esperada para o segmento, mantemos BTLG11 no nosso portfólio.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

BTG Pactual Agro Logística (BTAL11)

A tese do BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11) é baseada na aquisição ou construção de unidades de armazenagem e logística distribuídas ao longo de toda cadeia do agronegócio, principalmente em áreas onde o déficit de armazenagem e/ou escoamento são significativos, gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs.

O BTAL11 tem como estratégia investir em ativos localizados em regiões com alto déficit de capacidade estática de armazenagem em relação à produção. Com aquisições realizadas através de estruturas financeiras de Sale-&-Leaseback ("SLB") e Built-to-Suit ("BTS"), todos os contratos são de longo prazo, estão estruturados na modalidade atípica de locação, e são ajustados anualmente pela inflação (IPCA).

O Fundo foi estruturado sob três importantes pilares que promovem segurança adicional ao investidor: segmentos resilientes, retornos atraentes e garantia de crédito.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Já na parcela de CRIs, os riscos são de inadimplência, pré-pagamento e mercado.

Vinci Shopping Centers FII (VISC11)

O Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo que tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos. Criado em 2014 e gerido pela Vinci Partners, o fundo está sob comando de profissionais experientes, como Rodrigo Coelho e Leandro Bousquet, ex-CFO e diretor de aquisições da BR Malls.

O momento atual é desafiador e o segmento de shopping foi um dos mais afetados negativamente pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19. Porém, o nível atual de preço se torna uma grande oportunidade para comprar cotas de um dos maiores fundos em valor patrimonial e ABL do segmento de shopping. O objetivo aqui é assumir uma incerteza controlada, olhar menos para rendimentos no curto prazo, para adquirir um portfólio de alta qualidade e colher os frutos no médio e longo prazo com o ajuste do valor da cota ao valor patrimonial.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários podem acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

O BC Fund é um dos maiores fundos de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil. O fundo foi constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira, como objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos a imóveis. Possui uma política de gestão ativa baseada em quatro pilares: (i) negociação competente dos contratos de locação; (ii) investimento em expansão e melhorias dos imóveis; (iii) eficiente reciclagem do portfólio; (iv)alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros FII.

Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo conta com gestores experientes que estão trabalhando na prospecção de novos locatários para redução da vacância dos imóveis em tempos de crise, atuando na compra e venda de ativos buscando oportunidades de negócios e renovando o portfólio. Dentre as vantagens do BRCR11: maior fundo de lajes corporativas da indústria, carteira diversificada, visão de longo prazo positiva para o segmento, se recuperando dos efeitos das restrições impostas pela pandemia, alta liquidez e gestão reconhecida.

Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar em inadimplência dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos imóveis, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

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Sobre o Analista

Hugo Simas Carone

José Falcão C. Castro

Analista de Investimentos na Nu invest com 15 anos de experiência no mercado financeiro, atuando com análise, consultoria de investimentos e mesa de operações Bovespa e BM&F.

Formado em Administração de Empresas com pós-graduação em Gestão Financeira, possui as certificações CFP® e CNPI-P.