A crise imobiliária de US$ 560 bilhões que afeta bancos de Nova York a Tóquio

O mercado de imóveis comerciais nos EUA está em crise desde o início da pandemia de covid-19. Mas os bancos New York Community Bancorp e Aozora Bank, do Japão, são sinais de que alguns credores desse mercado estão apenas começando a sentir o peso do problema.

A decisão do New York Community Bancorp em reduzir seus dividendos e reservas fez com que as ações caíssem um volume recorde de 38% na quarta-feira (31), arrastando as ações para o menor nível em 23 anos nesta quinta-feira (1º).

O movimento negativo se espalhou da noite para o dia pela Europa e pela Ásia, onde as ações do Aozora, com sede em Tóquio, despencaram mais de 20% após o banco alertar sobre perdas em propriedades comerciais nos EUA e o Deutsche Bank AG de Frankfurt mais do que quadruplicar suas provisões para perdas imobiliárias nos EUA.

A preocupação reflete a queda contínua nos valores dos imóveis comerciais, juntamente com a dificuldade de prever quais empréstimos poderão ser descumpridos.

O cenário decorre de uma mudança induzida pela pandemia para o trabalho remoto e um rápido aumento nas taxas de juros – que tornaram o refinanciamento mais caro para os mutuários em dificuldades. O investidor bilionário Barry Sternlicht alertou esta semana que o mercado de escritórios está caminhando para perdas de mais de US$ 1 trilhão.

Para os bancos credores, a perspectiva é de mais inadimplência, à medida que alguns proprietários lutam para pagar os empréstimos ou simplesmente abandonam os edifícios.

“É uma questão enorme que o mercado tem de enfrentar. Os balanços dos bancos não levam em conta o fato de que há muitos imóveis que não terão retorno no vencimento.”

Harold Bordwin, diretor da Keen-Summit Capital Partners LLC, em Nova York, especializada na renegociação de propriedades em dificuldades.

A Moody’s Investors Service disse que está analisando se deve reduzir a classificação de crédito do New York Community Bancorp para grau especulativo após os acontecimentos de quarta-feira.

Os bancos têm a receber cerca de US$ 560 bilhões em dívidas por imóveis comerciais até ao final de 2025, de acordo com a provedora de dados imobiliários comerciais Trepp, o que representa mais de metade do total da dívida imobiliária que vence nesse período.

Os credores regionais, em particular, estão mais expostos à indústria e correm o risco de ser mais duramente atingidos do que seus pares maiores, porque não dispõem de grandes carteiras de cartões de crédito ou de empresas de investimentos que os possam proteger.

Queda do KBW

O Índice Bancário Regional KBW caiu 6% na quarta-feira, seu pior desempenho desde o colapso do Silicon Valley Bank em março passado. O indicador caiu mais 3,2% nesta quinta-feira.

Os empréstimos imobiliários comerciais representam 28,7% dos ativos nos pequenos bancos, em comparação com apenas 6,5% nos credores maiores, de acordo com um relatório do JPMorgan Chase & Co. publicado em abril. Essa exposição suscitou um escrutínio adicional por parte dos reguladores, já em alerta máximo após o problema bancário regional do ano passado.

“Está claro que a ligação entre propriedades comerciais e bancos regionais é um risco para 2024 e, se surgirem fissuras, poderão ocorrer nos setores comercial, imobiliário e bancário”.

Justin Onuekwusi, diretor de investimentos da gestora de fortunas St. Lugar.

Embora os problemas imobiliários, especialmente nos escritórios, tenham sido aparentes nos quase quatro anos desde a pandemia, o mercado imobiliário tem estado, de certa forma, no limbo: as transações caíram devido à incerteza entre compradores e vendedores sobre quanto valem os edifícios.

Agora, espera-se que a necessidade de abordar os iminentes vencimentos da dívida – e a perspectiva de cortes nas taxas de juro do Federal reserve – desencadeie mais acordos que trarão clareza sobre a quantidade de queda dos valores.

Essas quedas podem ser acentuadas. O Aon Center, a terceira torre de escritórios mais alta de Los Angeles, foi recentemente vendida por US$ 147,8 milhões, cerca de 45% a menos que seu preço de compra anterior, em 2014.

“Os bancos – comunitários e regionais – têm sido muito lentos em colocar as coisas no lugar porque não eram obrigados a fazê-lo, estavam deixando para depois”, disse Bordwin. “Eles estão brincando com o valor real desses ativos.”

Empréstimos multifamiliares

Até agora, neste ano, os ganhos de muitos credores regionais têm mostrado poucos sinais de stress, com o Fifth Third Bancorp, por exemplo, sem ter registrado quaisquer baixas líquidas em imóveis comerciais em 2023.

Mas o que agrava o nervosismo em torno dos bancos mais pequenos é a imprevisibilidade de quando e onde podem ocorrer empréstimos imobiliários deteriorados, com apenas alguns calotes com potencial de causar estragos. O New York Community Bancorp disse que seu aumento nas baixas estava relacionado a um prédio de cooperativa e a um imóvel de escritórios.

Embora os escritórios sejam um ponto específico de preocupação para os investidores de imóveis, a maior exposição imobiliária do Bancorp provém de edifícios multifamiliares, com o banco carregando cerca de US$ 37 bilhões em empréstimos para apartamentos. Quase metade desses empréstimos são garantidos por edifícios com renda regulamentada, o que os torna vulneráveis à crise de Nova York.

No final do ano passado, a Federal Deposit Insurance obteve um desconto de 39% quando vendeu cerca de US$ 15 bilhões em financiamentos com garantia em edifícios com renda regulada.

Em outra indicação dos desafios enfrentados, cerca de 4,9% dos edifícios com aluguel estabilizado e empréstimos securitizados da cidade de Nova York estavam em inadimplência em dezembro – o triplo da taxa de prédios residenciais, de acordo com dados da Trepp referentes à época em que as propriedades foram construídas.

‘Credor conservador’

O New York Community Bancorp, que adquiriu parte do Signature Bank no ano passado, disse na quarta-feira que 8,3% de seus empréstimos para apartamentos foram considerados criticados, o que significa que apresentam um risco elevado de inadimplência.

“O NYCB era um credor muito mais conservador quando comparado ao Signature Bank”, diz David Aviram, diretor da Maverick Real Estate Partners. “No entanto, como os empréstimos garantidos por propriedades multifamiliares com renda estabilizada constituem uma percentagem maior da carteira de CRE da NYCB frente a seus pares, a mudança nas leis de arrendamento de 2019 pode ter um impacto mais significativo.”

A pressão sobre os bancos para que reduzam sua exposição a imóveis comerciais está aumentando. Embora alguns tenham adiado grandes financiamentos devido à incerteza do ano passado, espera-se que emprestem mais agora, à medida que o mercado volta a se movimentar.

O Canadian Imperial Bank of Commerce começou recentemente a oferecer financiamentos de imóveis comerciais em dificuldades nos EUA. Embora os empréstimos a escritórios nos EUA representem apenas 1% da carteira total de ativos do banco, os lucros do CIBC foram prejudicados por provisões mais elevadas para perdas com o segmento.

“A percentagem de empréstimos que os bancos até agora reportaram como inadimplentes é uma gota no oceano em comparação aos descumprimentos que ocorrerão ao longo de 2024 e 2025”, diz Aviram. “Os bancos continuam expostos a estes riscos significativos e a potencial queda das taxas de juros no próximo ano não resolverá os problemas bancários.”