Crowdfunding imobiliário: vale a pena entrar na ‘vaquinha’ do setor?

Com o setor imobiliário aquecido, em um cenário de juros na mínima histórica, o segmento tem ganhado os olhos de investidores. Mas os investimentos no setor estão indo além da tradicional locação ou venda de um imóvel; das LCIs (papéis lastreados em créditos imobiliários); dos fundos imobiliários, destinados à aplicação em empreendimentos; ou até em ações de empresas do setor.

Agora eles contam com mais uma opção: o crowdfunding imobiliário. Trata-se de uma espécie de ‘vaquinha”, ou seja, um financiamento coletivo para a construção de empreendimentos.

Leia também:

• Preço dos imóveis: por que o setor espera uma nova alta em 2021?
• Setor imobiliário impulsiona fortes resultados das construtoras

Regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) desde 2017, o crowdfunding imobiliário é uma “oferta pública de distribuição de valores mobiliários de emissão de sociedades empresarias de pequeno porte feita com dispensa de registro por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo.”

Dessa forma, por uma plataforma especializada que seja homologada, o empreendedor faz o anúncio do seu projeto com o objetivo de captar recursos para ele ser financiado. Até janeiro de 2021, havia 35 plataformas registradas na CVM.

Após o lançamento da captação, há um período de arrecadação em que o projeto fica disponível para investimentos, acumulando recursos até conseguir alcançar o seu alvo. Qualquer pessoa física, com CPF regular, pode participar como investidor. O valor inicial de investimento é de R$ 1 mil para a compra de cotas da fase inicial da obra. Conforme o investimento for evoluindo e as vendas acontecendo, é neste momento que acontecem os ganhos.

Segundo a fintech Inco, que desde 2018 oferece crowdfunding voltado a empreendimentos imobiliários, as condições de cada captação variam de acordo com o projeto disponibilizado para os investidores. Além disso, esses projetos possuem diferentes prazos, modalidades de pagamento e rentabilidade.

De acordo com a empresa, que já fez mais de 44 captações para impulsionar projetos imobiliários e levantou R$ 49 milhões até o momento, o perfil de investidor da plataforma é de pessoas comuns, com pouca experiência no mundo dos investimentos e que desejam uma opção simples para fazer o dinheiro render.

Para quem faz investimentos nesta modalidade, o especialista em mercado imobiliário Rafael Scodelario recomenda atenção. “Para diminuir a exposição ao risco, você precisa ver se o projeto está aprovado, se os investidores são sérios, se são empresas idôneas e quem são os prestadores de serviço, pois, além da inadimplência, também tem o risco de o projeto parar”, ressalta.

Com o recurso acumulado, o dinheiro vai para o empreendedor realizar o seu projeto. E, na outra ponta, o retorno combinado do investimento será dado em data estipulada por contrato firmado com o investidor por meio da plataforma. Em caso de prazos e retornos não cumpridos, cabe ao investidor se atentar à política da plataforma que investiu, que varia de empresa para empresa.

Diversificação

Para o economista Gilberto Braga, professor do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (Ibmec), o crowdfunding imobiliário é uma forma de diversificação que tem sido colocada dentro do conjunto de financiamento coletivo e tenta se vender como algo diferenciado em função dos outros produtos que visam investimento imobiliário. “Ele existe, está regulamentado, é interessante como mais uma alternativa e imagino que ele tenha sido concebido não para ser um investimento de larga escala, mas para ser realmente a famosa vaquinha”, explica.

Esta diversificação chamou a atenção do engenheiro Alberto Infingardi, que investe em crowdfunding imobiliário. Ele explica que, junto da sua mãe, sempre teve investimentos convencionais em bancos, como previdência privada e CDB, porém, decidiram procurar por outras formas de investimentos para fazer o dinheiro render mais até que conheceram o crowdfunding imobiliário por meio da indicação de amigos.

“Não temos muito conhecimento sobre a bolsa de valores. Achei o crowdfunding interessante e começamos a colocar quantias pequenas para ver como acontecia. A partir do primeiro pagamento de um investimento que fizemos na plataforma, recebemos tudo conforme foi combinado e isso nos motivou a colocar mais e, hoje, investimos grande parte do nosso capital nisso”, afirma.

Ele destaca, no entanto, que o maior medo ao iniciar nesta modalidade foi o fato estar emprestando o dinheiro para uma empresa que não sabia qual era, mas que o trabalho de divulgação da plataforma online que usa, e o fato de ela ajudar a fazer uma ação coletiva em caso de os investidores não receberem os valores acordados, o deixou mais seguro e amparado.

Pontos negativos

Braga aponta que um dos pontos que pode ser considerado negativo nesta modalidade de investimento, se comparada a outras, como os fundos imobiliários, por exemplo, é a necessidade de o investimento ficar “preso” até o prazo para o recebimento do retorno acordado. “Tem grande facilidade de entrada, mas não é tão fácil de sair. Se o mercado muda, você não tem alternativa, vai carregar o investimento até o final”, destaca.

Outro ponto negativo que Scodelario destaca para quem cria um projeto de crowdfunding é a possibilidade de inadimplência, já que o grupo de investidores do empreendimento depende de mais pessoas e empresas, que podem ter contratempo no decorrer do projeto.

Pontos positivos

Já do lado positivo, Braga aponta que a grande vantagem do crowdfunding imobiliário é que ele é registrado, é preciso ter a plataforma eletrônica e ela é auditada por especialistas na área tecnologia e informática. Além disso, em sua avaliação, trata-se de uma formatação jurídica a pequenos investidores que poderão ter nesta modalidade uma alternativa legal sem precisar montar uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e se tornarem sócios.

Já Infangi destaca o crowdfunding como vantajoso por ser um investimento fácil de entender, de baixo valor, além de se saber o retorno previamente.

Para Scodelario, essa classe de ativo, para quem desenvolve o projeto, é vantajosa por ter uma menor burocracia e também menor exposição financeira, já que não fica concentrado somente na mão ou bolso de apenas um ou dois investidores, mas, sim, na responsabilidade de mais pessoas ou empresas.

Tendência?

Braga acredita que o crowdfunding imobiliário não seja uma tendência, mas que ele vem ocupar um segmento. “Para pequenos negócios imobiliários, ele pode suprir uma lacuna, mas não chega a ser algo que vai decolar. Não vejo as incorporadoras animadas. Isso é mais voltada para pequenas incorporadoras pontuais”, diz.

Sua visão contrasta com a opinião de Scodelario. Para ele, este tipo de investimento é uma tendência, pois além de ganhar na valorização, já que o custo diminui para o investidor na construção, ainda se ganha na locação futura ou na venda.

Scodelario acredita que o crowdfunding é uma tendência de incorporadoras de capital fechado. “É uma modalidade que só tende a crescer, principalmente pelas  incorporadoras, pois elas estão vendo que, com a exposição financeira menor, elas conseguem desenvolver mais projetos”, explica.

Ele aponta ainda que o aquecimento do setor imobiliário impulsiona o crowdfunding, pois, no segmento, segundo ele, não há perdas. “O mercado imobiliário não tem crise de perda. Pode ter problema de liquidez, que demore um pouco para vender ou alugar, mas, perder, você não perde. É uma grande tendência e é o futuro do mercado. Tem empreendimento que traz uma rentabilidade maior que a da bolsa, onde você corre o risco de perder”, conclui.

Tendência também vista como positiva por Infingardi, que diz que pretende continuar investindo nesta modalidade.  “Diversificação, retorno e facilidade de uso da plataforma me motivam a investir no crowdfunding imobiliário”, conta.