É provável haver calotes no mercado imobiliário dos EUA, diz Howard Marks

Em meio às preocupações de quais poderiam ser os impactos de recentes falências de alguns bancos nos Estados Unidos, Howard Marks, gestor da Oaktree Capital, considera que o mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos pode passar por calotes.

Em carta para investidores, o gestor afirma que a falência recente dos bancos norte-americanos Silicon Valley Bank (SVB) e do Signature Bank traz menos perspectivas de quebras de mais bancos e mais ampliação de cautela entre investidores e credores. Esse cenário, acredita o gestor, leva a um maior aperto de crédito e riscos adicionais em uma série de setores.

Ainda de acordo com Marks, ninguém sabe se os bancos sofrerão perdas em seus empréstimos imobiliários comerciais ou qual será a magnitude.

“Mas é muito provável que vejamos inadimplência de hipotecas e, no mínimo, isso pode assustar os credores, jogar areia nas engrenagens dos processos de financiamento e refinanciamento e contribuir ainda mais para uma sensação de risco elevado”.

Howard Marks,  gestor da Oaktree Capital.

Marks complementou ainda que “acontecimentos nesse sentido, certamente, têm o potencial de aumentar qualquer sofrimento adicional que se materialize nos próximos meses”.

O gestor pontua, no entanto, que “a inadimplência de hipotecas, geralmente, não sinaliza o fim da história, mas, sim, o início das negociações entre credores e proprietários”. Segundo ele, em muitos casos, o resultado, provavelmente, será a extensão do empréstimo em outros termos.

Comparativo com a crise de 2008

Na avaliação do gestor, a situação atual não é altamente comparável à crise financeira de 2008,  gerada pelo setor imobiliário.

“Há coisas aqui ou ali que foram exageradas e certamente não são mantidas nos balanços das principais instituições financeiras dos Estados Unidos em valores suficientes para colocar em risco nosso sistema financeiro. Na verdade, acho que é seguro dizer que os excessos do mercado foram corrigidos em 2022 e não estão pairando sobre nós agora”, aponta o gestor.

Preocupações com bancos

Embora Marks disse não estimar um contágio generalizado decorrente apenas das recentes falências dos dois bancos norte-americanos, ele destaca pontos de atenção que instituições financeiras enfrentam atualmente, como:

• Cerca de 40%  dos empréstimos envolvendo o mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos precisarão ser refinanciadas até o final de 2025 e, no caso de empréstimos a taxas fixas, presumivelmente a taxas mais altas;
• Taxas de juros mais altas exigem taxas de capitalização mais altas, o que fará com que a maioria dos preços dos imóveis caia;
• Possibilidade de uma recessão é um mau presságio para as taxas de aluguel e ocupação e, portanto, para a renda dos proprietários;
• O conceito de pessoas ocupando mesas em prédios de escritórios cinco dias por semana está em questão, ameaçando o modelo de negócios subjacente dos proprietários. No futuro, ninguém sabe quais níveis de ocupação os credores assumirão em seus cálculos de refinanciamento.

Marks destacou ainda que os bancos norte-americanos são os maiores credores do mercado imobiliário comercial do país. Segundo o gestor, em estudo, o Bank of America (BofA) apontou que um banco grande tem, em média,  50% do seu capital de risco em empréstimos que são destinados ao mercado imobiliário comercial americano, enquanto que para bancos menores, esse percentual pode chegar a 167%.

Risco minimizado

Para Marks, os motivos que levaram à falências do SBV e do Signature Bank foram fatores peculiares à instituições financeiras e que, portanto, não sugerem que sejam generalizados no sistema bancário dos Estados Unidos.

“Finalmente, deve-se ter em mente que, embora os grandes bancos parecessem estar em perigo em 2008, o Fed e outros formuladores de políticas econômicas conseguiram apresentar planos de resgate (para as instituições e para a economia) e funcionaram”, disse Marks.

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