IFIX alcança patamar histórico em fevereiro: boa fase vai continuar?

As expectativas para os fundos de investimentos imobiliários (FIIs), ancoradas numa inflação mais controlada e no corte da taxa básica de juros, a Selic, continuam bastante positivas.

O investidor já tem vivido essa boa fase na prática. O índice de fundos imobiliários (IFIX) fechou o mês de fevereiro com valorização de 0,79% e alcançou os 3.360 pontos – o maior da série histórica do indicador desde o início, em dezembro de 2010. Em um ano, a alta é de 19,63% (levando em conta o fechamento da véspera).

“Embora o IPCA-15 de janeiro tenha surpreendido negativamente, o mercado segue confiante no processo desinflacionário em 2024 e 2025, refletindo na trajetória de juros brasileira, que deve concretizar novo corte de juros na próxima reunião em março. A projeção do mercado é de que os juros encerrem 2024 a 9% (ante 9,25% no mês passado), reforçando, assim, um cenário positivo para o mercado de FIIs”, sintetiza em relatório, André Oliveira, da BB Investimentos.

Ná prática, com os juros menores, os investidores não encontram mais na renda fixa retornos tão elevados como antes, o que influencia a busca por outras aplicações, como os FIIs.

Outro ponto que pode pesar à favor do segmento de FIIs é a resolução do artigo 5.118 do Conselho Monetário Nacional (CMN) que vetou a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com lastro em atividades que não estejam ligadas ao setor imobiliário, o que deve, para o analista, modificar a dinâmica de “oferta e demanda para novas emissões nos próximos meses“.

Ao mesmo tempo, Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix, aplicativo para investimentos em fundos imobiliários, recomenda a manutenção de uma parte da carteira em fundos de papel indexados à inflação como forma de proteção da carteira.

Isso porque a inflação ainda não cessou: o IPCA-15 de fevereiro registrou uma alta de 0,78%, embora dentro da expectativa de uma parte do mercado.

“Nesse contexto, o KNIP11 (fundo da Kinea) desponta como uma das grandes oportunidades dentro da classe de recebíveis, destacando-se por sua gestão exemplar, uma carteira diversificada e a atual negociação com desconto, o que o torna atrativo para investidores atentos às perspectivas inflacionárias”.

O KNIP11 também está no radar de preferência do Itaú BBA. Em dezembro de 2022, o
o fundo concluiu sua 10ª emissão de cotas e captou R$ 852 milhões, que levou a atingir
R$ 7,95 bilhões em patrimônio líquido.

“Com o sucesso das últimas ofertas, a diversificação do KNIP11 vem aumentando ainda mais. Gostamos da estratégia do gestor de manter o foco em ativos high grade, priorizando instrumentos com bom risco de crédito e garantias em detrimento de spreads mais elevados”, destacou o analista Victor Natal do Itaú.

De acordo com Natal, o portfólio atual do KNIP11 possui um yield (retorno) médio de 7,37% ao ano, mais inflação e o fundo exerce um papel defensivo.

Destaques positivos

Dentre as opções de fundos que têm se destacado positivamente, o analista do BB citou o XPPR11, fundo de escritórios da XP. O fundo registrou uma variação positiva de 20% em fevereiro após a gestão do fundo reforçar a estratégia de venda dos imóveis do portfólio para reduzir alavancagem e eventual amortização.

Leonardo Garcia, do Trix, destacou em comentário a captação de R$ 1 bilhão pelo XPML11, fundo de shoppings da XP. Na última semana de fevereiro, o fundo anunciou a assinatura de um Memorando de Entendimentos vinculante (MOU) para a aquisição de participações em seis shoppings da SYN, num montante de R$ 1,8 bilhão.

“Essa potencial aquisição não apenas amplia a diversificação do fundo, mas também aumenta sua exposição a ativos premium, como o Shopping Cidade São Paulo, reafirmando sua posição como uma referência no segmento de FIIs de shoppings”, explica.

Garcia também reiterou que o mercado aguarda com expectativa o anúncio de uma captação por parte do BTLG11, fundo do BTG voltado para galpões logístico, durante o mês de março, proveniente de sua oferta de cotas em curso.

“Com os recursos levantados, o fundo pretende adquirir ao menos três novos ativos de alta qualidade técnica, mantendo o foco em propriedades próximas à cidade de São Paulo. Com um portfólio já robusto e em expansão, espera-se que o BTLG11 mantenha uma performance sólida nos próximos meses”, explicou.

Em relatório, Fernando Siqueira, analista da Guide, também menciona a “resiliência do fundo” e que, nessa perspectiva, enxerga o BTLG como “um dos melhores nomes para estar posicionado, visto sua capacidade de alocação e o potencial upside de ativos do portfólio”.

Segundo ele, a maior parte da carteira recomendada pela Guide segue alocada em fundos da classe de shoppings, lajes, recebíveis (papel) e renda urbana, “com o intuito de aproveitar a alta destes setores”, que representam uma expectativa de crescimento dado os indicadores macroeconômicos.

“Mantemos o potencial de captura de valorização dos preços, com a redução dos juros futuros em decorrência de uma política monetária expansionista, além da elevação do rendimento distribuído proveniente de operações de venda de imóveis com lucro”, destacou.