Como viver de renda passiva com FIIs? Veja dicas e alertas sobre riscos

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) tendem a ser uma alternativa interessante para quem busca receber proventos mensalmente. Além disso, os rendimentos dos FIIS recebidos por pessoas físicas são isentos da cobrança de Imposto de renda, o que podem o investimento atrativo. No entanto, especialistas alertam que é preciso se atentar aos riscos e perfil do investidor.

Guilherme Gentile, head de análise da Dividendos.me, alerta que a distribuição de proventos pode variar de acordo com cada fundo e alerta que os investidores busquem os fundos que se adequem às suas necessidades de renda mensal e preferências de distribuição de proventos

“Enquanto alguns fundos optam por fazer a distribuição mensalmente, outros optam por distribuições trimestrais ou semestrais. Portanto, ao selecionar um FII, é relevante considerar não apenas a frequência da distribuição de dividendos, mas também a consistência histórica do fundo em relação à distribuição de proventos ao longo do tempo.”

guilherme gentile, head de análise da Dividendos.me

No entanto, o investimento em fundos imobiliários tem alguns riscos, já que p FII precisa ter lucros para distribuir dividendos. O recente caso do fundo imobiliário Hectare CE (HCTR11), que cortou a distribuição de dividendos em 66% após uma crise gerada por calotes envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), acendeu um sinal de alerta.

“É preciso ficar atento a riscos como nível de vacância, possibilidade de inadimplência, risco de crédito, entre outros, além do segmento a que pertence o fundo. O fato é que os riscos citados existem em proporções diferentes, o risco de crédito em um pode ser maior ou menor em outro.”

analista Ricardo Schweitzer

Segundo Shweitzer, os FIIs apresentam como vantagens a diversificação, que se traduz na possibilidade de participar de diversos imóveis mesmo com poucos recursos, a gestão terceirizada, que delega para profissionais as questões contratuais, e isenção de imposto de renda, o que aumenta sensivelmente o retorno em relação à aquisição direta de imóveis.

“Daí este tipo de fundo ser considerado uma das melhores alternativas para quem deseja construir uma fonte estável de renda passiva, até porque são realizadas distribuições mensais de dividendos na maior parte dos fundos”, declarou ele.

Dicas sobre escolha dos FIIs

Segundo Gentile, para aqueles que desejam receber proventos regularmente, é essencial saber como escolher o FII adequado, levando em consideração não apenas o período de distribuição dos dividendos, mas também a rentabilidade e o tipo de fundo no qual se deseja investir.

E para fazer a escolha certa, é necessário saber como analisar um fundo imobiliário antes de investir como:

• conhecer a estratégia adotada pelo fundo;
• compreender o tipo de FII (de papel, de tijolo ou de fundos) e os critérios utilizados para compor o portfólio;
• entender a tese de investimento por trás do fundo e poderá analisar os riscos e o potencial de retorno.

Como identificar FIIS que pagam dividendos mensais?

Para identificar quais fundos imobiliários pagam dividendos mensais, é especialmente importante focar nos indicadores relacionados aos proventos.

“Um desses indicadores é o dividend yield (DY), que representa a relação entre os dividendos pagos por cota e o valor da cota do FII em um determinado momento. O dividend yield permite estimar o retorno que pode ser obtido na forma de dividendos. Geralmente, os fundos que apresentam um DY mais alto são os melhores pagadores de dividendos”, afirma Guilherme Gentile.

De acordo com o analista, caso necessário, o ideal é comparar o dividend yield entre FIIs do mesmo tipo para facilitar a compreensão de quais fundos têm um desempenho melhor nesse aspecto.

Ele alerta, no entanto, que é importante lembrar que o pagamento de dividendos está sujeito ao lucro do fundo, o qual não é garantido. “Portanto, o DY funciona como um indicativo e não como uma promessa de pagamento de proventos”, disse.

Além do dividend yield, existem outros indicadores importantes a serem considerados ao avaliar um FII, dependendo do seu tipo:

• Se for um fundo de tijolo, por exemplo, é essencial conhecer a taxa de vacância. Essa taxa representa a proporção de área vaga em relação à área bruta locável (ABL) do fundo. Uma taxa de vacância alta pode indicar uma demanda insuficiente por parte dos inquilinos, o que pode impactar negativamente o rendimento do fundo, a distribuição de dividendos e o alcance dos objetivos do investidor.
• Outro indicador relevante é a taxa de capitalização, também conhecida como cap rate. Essa taxa indica a relação entre o rendimento anual gerado pelo imóvel e o seu valor patrimonial.
• É fundamental analisar o histórico de desempenho do fundo. Isso permite ao investidor entender como o fundo se comportou ao longo do tempo, especialmente diante de eventos significativos no mercado imobiliário ou financeiro.
• Outro indicador importante é a taxa de capitalização ou cap rate. Essa taxa indica a relação entre o rendimento anual do imóvel e o seu valor patrimonial. Analisar o cap rate pode auxiliar na escolha de FIIs que têm maior potencial de rentabilidade.

“Ao seguir esses passos, o investidor poderá desfrutar dos benefícios de obter uma renda passiva por meio de dividendos. No entanto, é crucial alinhar as decisões de investimento à própria capacidade de tolerar os riscos do mercado.”

guilherme gentile

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