Fundos imobiliários decolaram em 2019. É só o começo?

Após anos difíceis, os fundos imobiliários (FIIs) tiveram um 2019 excepcional. O índice que reflete o comportamento destes fundos na Bolsa, o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), superou inclusive o Ibovespa, principal indicador de ações da B3, com um retorno de 35,98% no ano passado.

Um dos motivos para a forte valorização foi a chegada maciça de novos participantes. Até novembro, os FIIs da Bolsa reuniam 573 mil cotistas — três vezes mais que um ano antes. Essa onda de novos investidores ajuda a empurrar os papéis para cima.

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E o maior incentivo para esse crescimento foi a queda dos juros, segundo especialistas. “O grande predador do investimento imobiliário é o juro alto”, resume o especialista nesta classe de ativos e um dos pioneiros em FIIs no Brasil, Sérgio Belleza.

Ele prevê que o número de cotistas ainda vai ultrapassar o de investidores em ações. Para Belleza, o fundo imobiliário representam um “porto seguro” para a enorme comunidade dos que investem em renda fixa. A B3 somava 1,6 milhão de pessoas físicas cadastradas em sua base até o final do ano passado.

Raul Grego, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial, acredita que essa migração virá não só por pessoas físicas, mas também via grandes investidores. “Tem muito fundo de ação, fundo de pensão e multimercados olhando para essa classe de ativo como opção para diversificar a carteira”, aponta.

10 FIIs renderam mais de 50%

Dos 34 fundos imobiliários com volume médio diário de R$ 1 milhão na Bolsa, um terço deles teve uma performance acima de 50% no ano passado, segundo dados da provedora de informações financeiras Economatica. Os quatro primeiros colocados do ranking renderam acima de 70% (veja ao final da matéria o desempenho dos 10 melhores fundos com este perfil).

A bola da vez?

O forte avanço do IFIX no ano passado lança uma dúvida no ar: o bom desempenho vai se repetir? Na primeira quinzena de janeiro, o índice sofreu fortes oscilações, chegando a cair mais de 10% em um único dia. Isso levou parte do mercado a cogitar, inclusive, o estouro de uma bolha.

Mas para Grego, da Eleven, a oscilação de janeiro não é motivo para pânico. É natural, segundo ele, que o índice passe por uma pequena correção após uma alta tão intensa. Já dizer que a performance de 2019 vai se repetir em 2020 é outra história. 

A Eleven Financial projeta que o IFIX deve ter um retorno de 15% a 20% em 2020, sustentado especialmente pela melhora da economia e, por efeito, da taxa de ocupação de imóveis pertencentes aos fundos. “Acreditamos que será um ano bom, mas não tanto quanto no ano passado, que foi atípico”, diz Grego.

Um “pé” dentro da renda fixa

Os fundos imobiliários permitem ao investidor comprar uma pequena parte de um imóvel, as chamadas cotas. Funciona como um condomínio, no qual todos os participantes dividem os custos e os benefícios.

Os fundos imobiliários são tidos como uma das portas de entrada do investidor inexperiente. Isso porque, apesar dos riscos, eles pagam uma renda regular (os dividendos). Eles costumam oferecer ganhos acima da renda fixa, mas oscilam menos que o mercado de ações.

Os FIIs podem investir em várias classes de ativos, como títulos de renda fixa atrelados a imóveis, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Também há os “fundos de tijolos”, que investem em edifícios comerciais, shoppings e galpões logísticos, por exemplo.

São estes os tipos de imóveis que devem trazer um mais um ano promissor para esse mercado, acredita Guerra, da Eleven. “Estes ativos devem ter um destaque mais positivo, puxado pela recuperação da economia e dos empregos”, diz.

Veja a rentabilidade dos 10 melhores FIIs em 2019, segundo a Economatica:

1. Riob Rc (RCRB11): 77,52%
2. Iridium (IRDM11): 73,97%
3. Xp Indl (XPIN11): 73,38%
4. Xp Log (XPLG11): 70,87%
5. Mogno (MGFF11): 68,73%
6. CSHG Log (HGLG11): 61,90%
7. Alianza (ALZR11): 58,16%
8. Sdi Log (SDIL11): 56,41%
9. Htopfof3 (HFOF11): 56,19%
10. Maxi Ren (MXRF11): 54,86%