GALG11, XPIN11 e SDIL11: qual é o melhor FII de logística?

Em 2020, uma modalidade de fundos imobiliários se sobressaiu: a de fundos logísticos. Com as vendas online em disparada, muitas empresas precisaram ampliar e melhorar sua logística. Com isso, essa categoria de investimento teve fortes ganhos no ano em que a pandemia de covid-19 despontou.

E apesar de não existirem apenas os galpões voltados para o e-commerce, uma categoria muito importante – que talvez poucos investidores conheçam – vêm pagando rendimentos maiores: os de fundos de logística industriais. São eles: GALG11, XPIN11 E SDIL11.

Estes são FIIs de menor porte, mas que se destacam em muitos quesitos. O GALG11, gerido pela Guardian Gestora, tem menos imóveis e inquilinos, mas um rendimento maior que o da média do setor. Enquanto que o XPIN11, gerido pela XP, ganha na diversificação e quantidade de locatários, o que mitiga o seu risco. Já o SDIL11, gerido pela Rio Bravo, tem ampliado seus investimentos com novos galpões e novas locações além de obras de retrofit em ativos do portfólio, o que pode vir a valorizar o seu valor patrimonial.

Rendimentos

O XPIN11 e o SDIL11 entregaram 7,6% de dividend yield nos últimos 12 meses. Já o GALG11 entregou 9,6%.

Quanto as taxas de administração, o fundo gerida pela Guardian cobra entre 0,95% e 1%, contra 0,84% do FII gerido pela Rio Bravo e 0,65% e 0,70% pelo fundo gerida pela XP. Entre eles, o único que cobra taxa de performance é o GALG11: 20% sobre o que exceder IPCA + 6% ao ano.

Vacância

Quando o assunto é vacância (área não alugada dos imóveis), apenas o GALG11 está completamente locado. Isso é bom pois potencializa o retorno do fundo – como em um condomínio, em que as áreas vazias não só afetam o aluguel como geram custos que oneram o proprietário. Já o SDIL tem 8,3% de vacância contra 11,3% do XPIN.  

O interessante é que o XPIN é o fundo que mais tem locatários, quando comparado a seus pares. Porém, tem alguns módulos vazios em seus galpões. Já o GALG, que tem poucos locatários, aluga seus imóveis inteiros para um único inquilino – o que é bom quando estão todos os ativos locados, mas pode aumentar consideravelmente a vacância do fundo caso qualquer inquilino resolva sair.

Quando levado em consideração o número de cotistas, o XPIN é o que tem mais também: 53 mil. O SDIL tem 46 mil e o GALG, 4,5 mil. Já em relação ao valor de mercado, 2 dos 3 fundos estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial na bolsa (ou seja: eles estão mais baratos do que o preço dos imóveis de cada fundo). O XPIN tem o maior desconto: quase 10%, contra  cerca de 8% do SDIL. Já o GALG negocia com um pequeno prêmio, de cerca de 4% acima do valor patrimonial.