IFIX, principal índice de FIIs da bolsa, inicia 2024 com recorde histórico 

O primeiro pregão de 2024 mal começou e o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) bateu sua máxima histórica na B3 nesta terça-feira (1º), ao atingir 3.315 pontos intradia. No último pregão de 2023, o indicador também tinha batido sua maior pontuação desde 2020 (3.253 pontos).

O cenário doméstico positivo no segundo e terceiro trimestre de 2023 deram o tom positivo para os fundos imobiliários, que fecharam 2023 em alta de 15,5%, segundo o BTG Pactual.  A  entrega do novo arcabouço fiscal, associada ao resultado positivo de queda na inflação, abriu espaço para o início do corte na taxa Selic, além do fechamento significativo da curva de juros real.

Se essa for a toada de 2024, o ano promete para o segmento, que é influenciado pela taxa de juros.

Com a precificação de uma Selic menor – o boletim Focus prevê que bata nos 9% no final de 2024 –, já era esperado que os FIIs retornassem às máximas históricas, segundo a Guide Investimentos. 

O ano passado foi marcado pela retomada quase que generalizada no mercado de FIIs, já que o segmento registrou melhoras operacionais, capacidade de captação em janelas específicas e reciclagem de portfólio, segundo analistas do BTG Pactual.

Desempenho em 2023 por segmento

Como principais destaques, dois segmentos performaram acima do IFIX: shopping centers (30,6%) e fundo de fundos (25,4%). 

O primeiro foi impulsionado pelo aumento do volume de vendas, alta na ocupação e estratégias de reciclagem de portfólio “que geraram ganhos de capital, auxiliando na elevação dos dividendos do fundo no período”, aponta o BTG.

Já o segundo caso (FOFs) foi beneficiado pelo fechamento da curva de juros, valorização dos demais segmentos e pelo fato de, no início de 2013, seu desconto médio ser o segundo maior entre todos os segmentos (0,86 vezes o preço sobre o valor patrimonial por ação, ou P/VPA) – o que representava um desconto de 14%.

Já os segmentos de galpões logísticos e lajes corporativas, registraram alta de 13,1% e 11,3%, respectivamente. A queda da alavancagem e novas ocupações indicam que estes segmentos devem iniciar o ano de 2024 com um volume menor de incertezas em comparação com o início de 2023. 

Os fundos de recebíveis (também conhecidos como FIIs de papel), que brilharam muito no período de inflação em alta, acumularam ganhos mais modestos (10,9%), mas subiram mesmo sendo impactados por eventos de crédito ao longo do ano, como o caso Americanas, e pelas quedas recentes da inflação, que afetaram negativamente a geração de receitas dos fundos e, consequentemente, os dividendos distribuídos.

Já o segmento do agronegócio foi o único a apresentar queda, impactado pela queda dos preços das commodities, alta alavancagem registrada pelos produtores e pela ocorrência de diversos eventos de crédito ao longo do ano, aponta a equipe de equity do BTG em relatório.

Analisando o mercado primário, os fundos fechados isentos apresentaram captação de R$ 27,9 bilhões, sendo que os fundos imobiliários representam 71% desse total (R$ 19,8 bilhões).

Foram realizadas 108 ofertas de fundos fechados no ano, com 71% de participação em ofertas subsequentes (follow-ons) e 29% em ofertas públicas iniciais (IPOs), além da maior parcela estar atrelada a fundos listados com 69% do total. Os 31% restantes são fundos cetipados – aqueles negociados no mercado de balcão da B3.

Captações

Analisando o apetite dos investidores de acordo com o segmento, os fundos de recebíveis abocanharam a liderança em 2023, ao levantarem R$ 5,2 bilhões no período, o que representa 26,3% do total dos recursos captados em fundos imobiliários.

Galpões logísticos vêm na sequência (21,6%), seguidos por fundo de fundos (19%) e shopping centers (13,7%).

“Interessante notar que os fundos de fundos, em nossa classificação, representam nesse caso os hedge funds imobiliários que têm uma política de investimentos mais flexível. Esse segmento vem se destacando ao longo dos últimos 2 anos por conta da possibilidade de alocação em diferentes ativos, como, por exemplo, crédito imobiliário”.

BTG, em relatório.

Os analistas explicam que, devido ao período de inflação e taxas de juros nas alturas, a maior parte desses fundos investiu quase que integralmente em operações de crédito para se beneficiar do carrego mais atrativo, o que consequentemente trouxe maior demanda para esse tipo de produto.

“Diante desse contexto, acreditamos que 2024 possa trazer uma série de movimentações positivas na maioria dos segmentos do mercado de fundos imobiliários. Esperamos que os fundos sigam uma trajetória de redução de vacância, capacidade de repasse da inflação em seus contratos e, dada a maior liquidez ocasionada pela política monetária menos restritiva, uma maior capacidade para giro de ativos, geração de ganho de capital, capacidade de desalavancagem e ampliação da diversificação dos portfólios através de novas captações”, diz o banco em relatório.

Fundos de tijolo: estrelas da vez?

Ainda assim, é o segmento de tijolo (fundos que investem em imóveis físicos) que deve ser vencedor com o esperado ciclo de queda da Selic e com o fechamento da curva de juros, uma vez que esses dois movimentos tornam os rendimentos calculados por dividend yield (retorno com dividendos) mais competitivo.

Outro ponto positivo, avalia o banco, é o processo de reavaliação patrimonial, já que a queda nos juros reduz a taxa de desconto utilizada pelas consultorias imobiliárias, impactando positivamente o valor de avaliação dos imóveis. 

Ainda assim, os diferentes segmentos merecem atenção. Veja abaixo as perspectivas para 2024 para os FIIs, segundo o BTG.

Recebíveis imobiliários

Diante da desaceleração da inflação e da queda dos juros, os fundos de recebíveis podem apresentar queda na distribuição nominal de rendimentos para 2024. No entanto, analistas do BTG acreditam que o segmento ainda oferece boas oportunidades com foco em renda e valorização das cotas.

Nesse sentido, a preferência é pelos ativos de perfil high/mid grade (baixo risco, baixo retorno) em detrimento aos fundos com perfil high yield (maiores retorno, maior risco).

Galpões logísticos

É esperado que o segmento apresente queda na vacância e alta nos preços. Apesar do volume relevante de novos empreendimentos com previsão de entrega para os próximos trimestres, os analistas entendem que a demanda deve seguir resiliente nas principais regiões do país, impactando positivamente o indicador de absorção líquida. 

“Seguimos preferindo fundos com maior exposição ao estado de São Paulo, em especial às regiões mais próximas da capital”.

Lajes corporativas

Quanto aos melhores ativos nas carteiras dos FIIs expostos ao segmento, o BTG aponta que as regiões da Av. Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia, na capital paulista, são o “filet mignon”, e por isso, investidores devem preferir, dado aos elevados índices de ocupação, proporcionando maior capacidade para ajustes nos aluguéis em termos reais, “sendo opções mais conservadoras e voltadas para renda durante esse período de retomada”. 

Foi nessa região que a vacância de escritórios de alto padrão (classes A+ e A) permaneceu estável no terceiro trimestre de 2023 frente ao mesmo período do ano anterior. Segundo a EQI Investimentos, segmentado por microrregião, JK e Faria Lima apresentaram vacância de 5%, enquanto na média, a taxa foi de  23% na capital, segundo a SiiLA.

Por outro lado, fundos com exposição às avenidas Chucri Zaidan e Paulista, regiões que seguem enfrentando desafios de ocupação, podem surgir como alternativas para ganho de capital nos próximos anos, “tendo em vista os descontos praticados atualmente e a perspectiva de recuperação nos próximos anos, aponta o BTG.

Shopping centers

Depois de entregar uma das melhores performances do mercado de fundos imobiliários em 2023, o mercado segue otimista quanto à capacidade dos fundos de shopping centers seguirem aumentando as receitas, ocupações e resultados operacionais (NOIs), em função do contexto de queda do desemprego, corte de juros e perspectiva de crescimento econômico em 2024.

Fundo de Fundos

Também é esperado que os FOFs sigam apresentando performances positivas, puxados pela  alta dos fundos imobiliários e do ciclo de cortes na Selic.

“Nos preços atuais, o segmento segue apresentando desconto em relação ao valor patrimonial e carrego atrativo, o que pode ajudar na manutenção da tendência de alta no curto prazo”, diz o BTG.

A preferência dos analistas é para os fundos com maior liquidez que detenham maior exposição a ativos de tijolos.