Imóveis: portabilidade triplica com juro baixo; veja os cuidados

A queda dos juros promovida pelos bancos deu um forte impulso para a portabilidade de crédito imobiliário no país. Com o custo mais baixo, o número de pedidos para migrar a dívida de um banco para outro mais que dobrou no último ano. Já o volume portado praticamente triplicou, mostram dados do Banco Central.

Pela regra atual, o consumidor tem direito de transferir seu financiamento imobiliário para outro banco que oferece juros mais baixos, sem precisar pagar nada a mais por isso, caso julgue vantajoso. O saldo devedor e o prazo do crédito continuam iguais.

LEIA MAIS: Fundos imobiliários decolaram em 2019. É só o começo?

Entre janeiro e novembro de 2019, foram feitos 11.103 pedidos para transferir o crédito da casa própria para outro banco, contra 5.444 no mesmo período em 2018. Já o volume movimentado pela portabilidade praticamente triplicou no período: passou de R$ 585 milhões para R$ 1,45 bilhão.

Esse montante ainda é insignificante se comparado ao total do crédito imobiliário no país. Nos primeiros 10 meses de 2019, o volume financiado para comprar e construir imóveis alcançou R$ 62,3 bilhões, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Mas a portabilidade vem crescendo gradualmente desde outubro de 2016, quando começou o mais recente ciclo de corte de juros no país. Desde então, a Selic não parou de cair, até chegar em 4,5% ao ano.

O movimento para baratear o custo dos financiamentos começou com a Caixa Econômica Federal, a maior operadora do crédito da casa própria no país. Outros bancos seguiram os passos de forma gradual. 

A taxa mínima praticada pela Caixa está hoje em 6,5% ao ano para imóveis do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Pouco mais de um ano antes, o banco praticava juros a partir de 9% ao ano nesta modalidade.

BC ampliou regras da portabilidade

Em novembro, o Banco Central decidiu ampliar as regras para fazer a portabilidade de crédito no país. Entre as mudanças, está a entrada do cheque especial na portabilidade e a possibilidade de migrar o crédito imobiliário fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que utiliza recursos da poupança, para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), alimentado pelo FGTS. A mudança passa a valer em abril.

No caso do cheque especial, o BC vai permitir transferir dívidas de uma linha de crédito cara para outras mais baratas. Já no caso do “crédito imobiliário”, as operações contratadas fora do SFH poderão migrar para o SFI, desde que a operação siga todos os requisitos legais e regulamentares, além do limite de valor de avaliação do imóvel e o custo efetivo máximo de 12% ao ano.

Como pedir a portabilidade?

A portabilidade é válida para várias linhas de financiamento, mas ela costuma ser mais vantajosa quando as taxas variam muito entre os bancos ou quando o prazo é mais longo, como é o caso do crédito imobiliário.

Em 2014, o Banco Central publicou uma resolução obrigando os bancos a agilizar o processo, mas a adesão só cresceu mesmo quando os juros começaram a cair. 

Antes de decidir se é vantajoso transferir a dívida para outro banco, o consumidor deve saber qual é o Custo Efetivo Total (CET) deste financiamento. Ele inclui, além da taxa, todos os custos do crédito, incluindo seguro e taxas, e não apenas a taxa nominal de juros.

O banco onde o cliente tem o crédito é obrigado a fornecer o valor do saldo devedor, o número do contrato, e as taxas de juros cobradas em um prazo de até 1 dia útil. Estas informações serão entregues ao banco onde o crédito está mais barato, mas a instituição não é obrigada a aceitar o novo cliente.

Caso as condições sejam melhores, o consumidor deve entregar uma proposta de portabilidade para o banco onde a dívida surgiu. O prazo para a instituição fazer uma possível contraproposta é de cinco dias. Se o cliente não aceitar, o banco deve migrar a dívida para a outra instituição. 

Caso o cliente não aceite a contraproposta, a instituição com a qual ele iniciou a dívida é obrigada a aceitar o pedido de portabilidade. Mas o banco para o qual o cliente quer migrar não é obrigado a aceitar este pedido.

Veja os cuidados antes de migrar sua dívida:

• Ao comparar taxas, leve em conta o Custo Efetivo Total (CET), e não apenas na taxa de juros nominal;
• Peça a proposta do banco por escrito; assim fica mais fácil saber se ela vale a pena;
• Peça uma contraproposta do banco onde você tem a dívida; pode ser vantajoso permanecer lá em alguns casos;
• Você não é obrigado a contratar produtos e serviços do banco para fazer a portabilidade. Isso se chama venda casada;
• Fazer a portabilidade não é o mesmo que renegociar a dívida, já que o saldo devedor e o prazo não mudam, apenas os juros;