Embora o STF tenha reforçado o direito à isenção de ITBI em certos casos, especialistas alertam que, na prática, o risco de cobrança continua elevado.
O que é o ITBI e quando ele é cobrado
O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que há transferência onerosa de um imóvel, como na compra e venda. Cada prefeitura define sua alíquota, que normalmente varia entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Esse percentual pode parecer pequeno, mas representa um custo relevante em operações imobiliárias, reorganizações societárias e planejamentos patrimoniais.
A Constituição Federal, no entanto, prevê situações em que o imposto não pode ser cobrado. A principal delas ocorre quando um imóvel é usado para integralizar o capital social de uma empresa — ou seja, quando o bem entra no patrimônio da pessoa jurídica como forma de investimento dos sócios.
Isenção reconhecida pelo STF, mas com limites
Essa isenção de ITBI (“imunidade” no termo jurídico) está prevista no artigo 156 da Constituição e foi analisada pelo STF no chamado Tema 796.
Nesse julgamento, o Supremo confirmou que:
- a imunidade é constitucional;
- ela vale quando o imóvel é efetivamente usado para integralizar o capital social;
- o benefício é limitado ao valor do capital integralizado.
“O Tribunal já consolidou, no Tema 796, que a imunidade é constitucionalmente assegurada quando o imóvel é efetivamente utilizado para integralizar capital social, limitada ao valor do capital subscrito, permitindo a tributação apenas do eventual excedente”, explica Manoela Vargas, Head de Wealth Planning da TAG Investimentos.
O problema é que, após essa decisão, muitos municípios passaram a mudar o foco da discussão.
Valor do imóvel vira o principal ponto de conflito
Mesmo quando reconhecem a imunidade, diversas prefeituras passaram a questionar quanto vale o imóvel usado na integralização.
Na prática, funciona assim:
- o contribuinte atribui um valor ao imóvel, com base em critérios contábeis;
- o município entende que esse valor está abaixo do valor de mercado;
- a diferença é tratada como “excedente” e tributada pelo ITBI.
“Mesmo quando reconhecem a imunidade do ITBI, muitos municípios questionam o valor atribuído ao bem na integralização, desconsiderando o critério contábil adotado pelo contribuinte e tentando impor um valor de mercado superior. Nesses casos, a diferença é frequentemente tratada como excedente ao capital social integralizado e, portanto, tributada pelo ITBI, à luz do entendimento do Tema 796”, afirma Manoela.
Segundo a especialista, a discussão deixou de ser sobre o direito à imunidade e passou a ser sobre a base de cálculo do imposto, o que tem levado a autuações, cobranças adicionais e disputas judiciais.
“Atualmente, esse risco é concreto e relevante na prática, exigindo especial cuidado na definição do valor do imóvel, na documentação da operação e na coerência entre o capital social integralizado e os registros societários e contábeis”, afirma ela.
Valor venal x valor de integralização: por que isso importa
Um dos pontos mais difíceis para o contribuinte entender é a diferença entre:
- o valor econômico ou de mercado do imóvel, e
- o valor usado na integralização do capital social.
O STF não definiu exatamente como esse valor deve ser calculado, nem até onde o município pode interferir. Esse “vazio” abriu espaço para interpretações diferentes.
Contribuintes defendem o uso de critérios legítimos, como custo histórico ou valor contábil, desde que todo o imóvel seja incorporado ao capital. Municípios defendem o direito de arbitrar o valor de mercado e tributar a diferença, e parte da Justiça estadual tem aceitado essa segunda visão.
“Diante desse cenário, não existe hoje uma ‘fórmula segura’ para eliminar completamente o risco de ITBI”, diz Manoela.
A recomendação é alinhar o valor do imóvel ao capital social, evitar reservas paralelas e manter documentação técnica consistente.
Holdings familiares continuam protegidas
As holdings familiares e patrimoniais, muito usadas em planejamento sucessório, também estão no centro do debate. Do ponto de vista constitucional, essas empresas não perdem automaticamente a imunidade por não terem atividade operacional.
“A imunidade está vinculada à integralização de bens ao capital social, e não à existência prévia de atividade empresarial. Assim, sociedades recém-constituídas ou estruturas patrimoniais passivas podem, em tese, usufruir da imunidade, desde que o imóvel seja efetivamente destinado à integralização do capital”, explica Manoela.
Ainda assim, há dois pontos de atenção:
- O STF analisa, no Tema 1.348, se a imunidade pode ser negada quando há atividade imobiliária preponderante — julgamento ainda não concluído.
- Mesmo quando essa exceção é considerada, ela exige receita imobiliária efetiva, e não apenas previsão no objeto social.
Tribunais, como o TJ-SP, têm exigido que o município prove a atividade imobiliária, afastando cobranças baseadas apenas em presunções.
Erros comuns que levam à cobrança de ITBI
Segundo Manoela Vargas, a maioria das autuações ocorre por falhas práticas na estruturação da operação. Os erros mais comuns incluem:
- desalinhamento entre o valor do imóvel e o capital social;
- subavaliação sem critério técnico claro;
- objeto social excessivamente voltado ao mercado imobiliário;
- falta de prova da inexistência de atividade imobiliária;
- reorganizações societárias sem substância econômica (integralizações seguidas de cisões, reduções de capital, alienações rápidas ou reorganizações artificiais);
- desconhecimento da postura fiscal do município envolvido.
“Uma estrutura bem desenhada, com capital social coerente, critérios de avaliação defensáveis e documentação consistente, reduz significativamente o risco, embora não o elimine por completo no cenário atual”, afirma.
Reforma tributária não muda o ITBI, mas endurece o ambiente
A reforma tributária não alterou o ITBI diretamente: o imposto continua municipal e suas imunidades constitucionais foram preservadas.
Mesmo assim, o cenário mudou. A Lei Complementar nº 227, derivada do PLP 108, trouxe parâmetros mais objetivos para a base de cálculo, reforçando a noção de valor de mercado.
Além disso, o avanço dos cadastros imobiliários integrados, conhecido como “CPF do imóvel”, ampliou o cruzamento de dados com IPTU, ITCMD, Imposto de Renda e registros societários.
“Em síntese, a reforma não muda o fundamento jurídico da imunidade, mas torna sua fruição mais fiscalizada, mais técnica e mais litigiosa. O contribuinte continua tendo boa tese jurídica, mas passa a operar em um cenário no qual a substância econômica, a documentação e a coerência dos valores declarados serão testadas com muito mais intensidade”, resume Manoela.