Ainda assim, especialistas alertam que, na prática, o ITBI tende a se tornar mais rigoroso e mais contestado, por causa de mudanças indiretas trazidas pela reforma e do avanço da fiscalização digital das prefeituras. Isso significa que, embora a regra básica do imposto não tenha sido alterada, aumentou o risco de questionamentos, autuações e disputas judiciais para quem realiza operações imobiliárias.
“Embora a reforma tributária não tenha alterado a competência constitucional do ITBI nem as hipóteses materiais de incidência ou imunidade, houve uma mudança relevante no ambiente de cobrança e fiscalização do imposto”, afirma Manoela Vargas, head de Wealth Planning da TAG Investimentos.
ITBI ficou fora do novo sistema, mas foi afetado indiretamente
O novo modelo de tributação do consumo — baseado no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — não inclui o ITBI, que continua existindo de forma separada.
No entanto, leis complementares aprovadas no contexto da reforma reforçaram critérios técnicos de cobrança e ampliaram os instrumentos de fiscalização dos municípios. Na prática, isso fortalece a atuação das prefeituras mesmo sem uma mudança direta na Constituição.
Segundo Manoela Vargas, esse movimento deslocou o foco das disputas. Assim, de acordo com ela, o debate deixou de ser, em muitos casos, sobre a existência da imunidade e passou a ser sobre quanto do valor da operação está efetivamente protegido.
Nova lei reforça o uso do valor de mercado do imóvel
Um dos principais pontos de atenção é a Lei Complementar nº 227, que trouxe parâmetros mais objetivos para a definição da base de cálculo do ITBI — ou seja, o valor sobre o qual o imposto é calculado.
A norma reforça a ideia de que o imposto deve refletir o valor de mercado do imóvel, apurado a partir de critérios padronizados e verificáveis, e não apenas o valor declarado pelo contribuinte.
“A LC 227 introduz parâmetros mais objetivos para a definição da base de cálculo do ITBI, reforçando a ideia de que o valor do imóvel deve refletir seu valor de mercado, apurado a partir de critérios padronizados e verificáveis. Ainda que isso não elimine a imunidade constitucional nem autorize sua relativização automática, fortalece o discurso municipal para questionar valores declarados pelo contribuinte, especialmente em operações de integralização de capital, deslocando o foco da discussão para o ‘quanto’ é imune, e não para ‘se’ há imunidade”, afirma Manoela.
Com isso, os municípios ganham respaldo para:
- contestar valores considerados baixos;
- questionar avaliações feitas pelo contribuinte;
- cobrar imposto complementar quando identificam diferenças relevantes.
Essas disputas são especialmente comuns em operações como:
- integralização de imóveis ao capital social de empresas;
- reorganizações societárias;
- planejamento patrimonial e sucessório.
Cruzamento de dados amplia o poder de fiscalização
Outro fator relevante é a modernização dos cadastros imobiliários, conhecida informalmente como o “CPF do imóvel”. O sistema permite o cruzamento de informações de diversas bases, como:
- IPTU;
- registros em cartório;
- declarações de Imposto de Renda;
- ITCMD (imposto sobre herança e doações);
- dados societários e contábeis de empresas e holdings.
Segundo Manoela Vargas, essa integração amplia significativamente a capacidade fiscalizatória dos municípios. “Ela permite rastrear o histórico do imóvel, comparar valores de transações anteriores, identificar reorganizações societárias sucessivas e cruzar dados com IPTU, ITCMD, Imposto de Renda e registros contábeis”, diz.
Com esse nível de cruzamento, as prefeituras conseguem identificar com mais facilidade:
- diferenças entre valor declarado e valor de mercado;
- transferências repetidas do mesmo imóvel;
- estruturas empresariais sem atividade econômica real;
- operações concentradas em holdings imobiliárias.
“Esse novo ambiente reduz a assimetria de informação e dificulta estratégias defensivas baseadas apenas na forma, exigindo maior coerência econômica e documental da operação”, afirma a especialista. O resultado é um cenário de maior controle, aumento de autos de infração e mais judicialização.
Imunidades continuam valendo, mas exigem mais cuidado
A reforma tributária não eliminou as imunidades do ITBI previstas na Constituição. Continua válida, por exemplo, a imunidade na integralização de imóveis ao capital social de empresas, conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal.
O que mudou foi o nível de exigência na comprovação dessas operações. “Embora a LC 227 e os novos sistemas cadastrais não alterem o direito material à imunidade do ITBI, eles aumentam significativamente o risco de autuações baseadas em base de cálculo, arbitramento de valor e caracterização de ‘excedentes’, além de fortalecer a atuação preventiva dos fiscos municipais”, afirma Manoela.
Para reduzir riscos, especialistas recomendam atenção especial a:
- como o capital social é definido;
- qual critério é usado para avaliar o imóvel;
- a documentação que comprova a operação;
- a existência (ou não) de simulação ou abuso.
Mesmo estruturas comuns, como holdings familiares e patrimoniais, passaram a ser analisadas com mais rigor pelos municípios.
Mais arrecadação tende a significar mais conflitos
Embora o ITBI não tenha sido reformado formalmente, o cenário pós-reforma aponta para um imposto mais fiscalizado, mais técnico e mais litigioso.
“Em síntese, a reforma não muda o fundamento jurídico da imunidade, mas torna sua fruição mais fiscalizada. O contribuinte continua tendo boa tese jurídica, mas passa a operar em um cenário no qual a substância econômica, a documentação e a coerência dos valores declarados serão testadas com muito mais intensidade”, resume Manoela Vargas.
Para o contribuinte, isso significa que operações antes tratadas como rotineiras exigem hoje planejamento jurídico, contábil e documental mais cuidadoso, sob pena de cobranças inesperadas e disputas que podem se arrastar por anos”, resume Manoela Vargas.
Para o contribuinte, isso significa que operações antes tratadas como rotineiras exigem hoje planejamento jurídico, contábil e documental mais cuidadoso, sob pena de cobranças inesperadas e disputas que podem se arrastar por anos.