A regulamentação em agosto pela Receita Federal do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF do imóvel”, reacendeu dúvidas sobre um possível aumento do IPTU. Mas, oficialmente, o CIB não prevê alta automática de impostos.
O que especialistas apontam é que, com a integração de dados e valores mais próximos do mercado, as prefeituras poderão no futuro recalcular a base do tributo — o que ajuda a explicar a percepção de que a conta pode subir.
O governo federal decidiu criar o CIB como parte da modernização tributária prevista na reforma aprovada em 2025. A ideia, de acordo com o Executivo, é unificar em um único código nacional as informações sobre imóveis urbanos e rurais, hoje espalhadas entre cartórios, prefeituras e órgãos federais.
Além disso, com o Sistema Registro Centralizado de Imóveis (SREI), que serve de base para o cadastro, a Receita espera reduzir fraudes, aumentar a segurança jurídica e tornar mais transparente a gestão imobiliária.
CIB e sua relação com o IPTU
A ideia por trás tanto do CIB quanto do SREI é modernizar a gestão de imóveis e integrar dados cadastrais de forma mais eficiente, sem qualquer competência tributária para alterar alíquotas municipais.
Em resumo, o CIB é um código identificador único criado para registrar todas as unidades imobiliárias (urbanas e rurais) no Brasil. Seu objetivo é criar um sistema nacional integrado e padronizado de informações imobiliárias, facilitando a consulta e o cruzamento de dados entre diferentes órgãos públicos, mas sem substituir os registros municipais, cartorários ou o código do CAFIR (Cadastro de Imóvel Rural).
De acordo com o advogado Carlos Afonso Quixadá, especialista em Direito Imobiliário, sucessões e partilha de bens, os valores venais adotados por municípios (para cálculo do IPTU) e pela União sofrem com defasagem, divergência entre cadastros e ausência de atualização sistemática.
“Com o CIB, haverá a atualização do valor de referência do imóvel, buscando uma maior correspondência com os valores praticados no mercado, uma das consequências do cruzamento de informações obtidas inerentes aos negócios imobiliários, operações de alienação, cessão, arrendamento, locação, entre outros”, afirma ele em artigo publicado no site Migalhas.
Quixadá destaca que cada imóvel passará a contar com um código CIB único e nacional, que será complementar aos múltiplos códigos existentes, entre eles o IPTU, “unificando suas referências, garantindo um maior controle e fiscalização sobre as operações imobiliárias, como é o caso das alienações, cessões onerosas, arrendamento, locação, dentre outras”.
“Se por um lado haverá uma maior fiscalização tributária, por outro haverá maior segurança jurídica nas operações imobiliárias, transmitindo lisura e confiabilidade para o mercado, o que pode conquistar mais investidores para o setor”, pontua Quixadá.
Sendo assim, com a implementação do CIB e do sistema Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), o valor venal, que é a base de cálculo do IPTU, tende a se aproximar do valor real de mercado, uma vez que os dados serão atualizados com frequência a partir de informações integradas.
Ou seja, o CIB poderá ser utilizado futuramente pelas prefeituras para arbitramento da base de cálculo do IPTU, entre outros tributos. Na prática, a alíquota não muda, mas uma base de cálculo mais atual pode elevar o montante do IPTU cobrado, na visão dos especialistas.
“Não há aumento imediato”, reforça Quixadá. Entretanto, o especialista destaca que, com o CIB, poderá ser feito cruzamento de dados. “Por isso, a possibilidade de aumento, mas será uma decisão futura de cada prefeitura”, afirma ele.
A previsão é de que os sistemas comecem a operar em 2026 (capitais) e 2027 (demais municípios).
SREI
Por sua vez, o SREI, em operação desde 2020, digitaliza os registros de cartórios, permitindo consultas online e padronizadas em todo o país. Em 2025, o sistema foi ampliado com módulos de georreferenciamento voltados a prevenir fraudes como grilagem e sobreposição de áreas.
O impacto esperado é positivo. Assim, operações de compra, venda, financiamento e regularização imobiliária devem se tornar mais ágeis e seguras. Entre os principais beneficiados estão proprietários, incorporadoras, bancos e governos.
No entanto, o avanço ainda enfrenta resistências. De um lado, cartórios temem perda de autonomia e receita; do outro, e especialistas em proteção de dados alertam para a necessidade de reforçar a segurança digital diante da centralização de informações sensíveis.
Perguntas e respostas: SREI e CIB
A seguir, confira as principais dúvidas a respeito do Registro Centralizado de Imóveis e do CIB.
O que é o Registro Centralizado de Imóveis (SREI)?
É o sistema do CNJ que digitaliza e padroniza registros de imóveis nos cartórios, permitindo consultas online e seguras.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
É um cadastro nacional que fornece código único para cada imóvel, integrando dados de cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos, permitindo cruzamentos cadastrais e fiscais.
Qual a principal diferença entre SREI e CIB?
Enquanto o SREI foca na digitalização e padronização dos registros nos cartórios, o CIB diz respeito à identificação única e à integração nacional de informações sobre imóveis.
Quando foram criados e qual a situação legal?
- SREI: regulamentado pelo Provimento nº 89/2019, em vigor desde janeiro de 2020; ampliado em 2025 pelo Provimento nº 195.
- CIB: criado pela Lei Complementar nº 214/2025, ainda em implementação, com prazos definidos pela Receita Federal em conjunto com outros órgãos envolvidos.
O SREI ou o CIB vão aumentar o IPTU?
Não imediatamente. A ideia é que ambos melhorem a gestão de informações, mas não alteram tributos municipais diretamente. O CIB poderá ser utilizado futuramente pelas prefeituras para arbitramento da base de cálculo do IPTU. Na prática, a alíquota não muda, mas uma base de cálculo mais atual pode elevar o montante do IPTU cobrado, na visão dos especialistas.
Por que surgiram fake news sobre o IPTU?
A ideia de centralização gerou receio de aumento automático de impostos, o que não corresponde à realidade legal.