O que \u00e9 especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e como funciona<\/h2>\n\n\n\n
Especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 o nome dado a uma pr\u00e1tica de mercado que consiste na compra de im\u00f3veis como casas, terrenos e salas comerciais, sem utiliz\u00e1-los, apenas com a inten\u00e7\u00e3o de vend\u00ea-los a um pre\u00e7o maior depois.<\/p>\n\n\n\n
Aqui, o investidor n\u00e3o obt\u00e9m lucro com alugu\u00e9is ou outro uso dado ao im\u00f3vel, mas sim decorrente da valoriza\u00e7\u00e3o deste, do aumento de seu pre\u00e7o no mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Basicamente, o comprador \u201cestoca\u201d esse bem, especulando uma eleva\u00e7\u00e3o de seu valor de mercado e a obten\u00e7\u00e3o de lucro com a revenda. O objetivo aqui n\u00e3o \u00e9 utilizar o bem, mas sim obter vantagem sobre o aumento do pre\u00e7o dos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n V\u00e1rios fatores podem resultar nesse encarecimento do im\u00f3vel, como melhorias na estrutura do bairro, no transporte ou at\u00e9 em bairros adjacentes, assim como um aumento da demanda por im\u00f3veis da regi\u00e3o. Veja abaixo quais s\u00e3o eles.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 importante mencionar que esses s\u00e3o fatores externos que, sozinho, o investidor n\u00e3o consegue alterar. Por isso o termo \u201cespecula\u00e7\u00e3o\u201d, pois baseia-se em estudos e suposi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n O interesse do especulador \u00e9 puramente vender a propriedade obtendo o maior retorno poss\u00edvel do investimento. Ele mant\u00e9m esse im\u00f3vel durante determinado tempo at\u00e9 que as condi\u00e7\u00f5es sejam favor\u00e1veis o suficiente para obter o m\u00e1ximo de sucesso poss\u00edvel em seu neg\u00f3cio. <\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Assim que consegue atingir esse objetivo, o ciclo de especula\u00e7\u00e3o sobre esse im\u00f3vel acaba.<\/p>\n\n\n\n Essa \u00e9 uma pr\u00e1tica realizada n\u00e3o apenas por investidores individuais, mas por diversas empresas tamb\u00e9m \u2013 o que tem se tornado um problema crescente em algumas cidades brasileiras.<\/p>\n\n\n\n O que diferencia o especulador de outros compradores de im\u00f3veis \u00e9 a n\u00e3o utiliza\u00e7\u00e3o da propriedade com interesse em sua valoriza\u00e7\u00e3o. <\/strong>Se voc\u00ea possui um im\u00f3vel que n\u00e3o utiliza, mas que aluga por temporada, por exemplo, n\u00e3o \u00e9 considerado especula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Entender o conceito de valor de mercado \u00e9 muito importante tanto para compreender como ocorre a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria quanto para apostar em um investimento imobili\u00e1rio<\/a>, como em fundos imobili\u00e1rios<\/a> (FIIs<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Primeiramente, o valor de mercado n\u00e3o \u00e9 o mesmo que o valor que se paga em algo no momento da compra, mas sim o pre\u00e7o estipulado pelo mercado de determinado bem<\/strong>. \u00c9 o valor atingido por um produto com base na concorr\u00eancia e na lei de oferta e demanda<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 poss\u00edvel chegar a esse valor por meio dos pre\u00e7os de im\u00f3veis semelhantes \u00e0 venda, ou por meio de uma avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, de prefer\u00eancia, com um profissional qualificado. Ser\u00e3o analisados fatores como localiza\u00e7\u00e3o; valor m\u00e9dio do metro quadrado nessa regi\u00e3o; tamanho do im\u00f3vel; estado de conserva\u00e7\u00e3o e at\u00e9 a quantidade de c\u00f4modos.<\/p>\n\n\n\n Segundo a NBR 14653 (Norma brasileira de avalia\u00e7\u00e3o de bens), norma da ABNT<\/a> (Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Normas T\u00e9cnicas) respons\u00e1vel pelo controle da avalia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis no pa\u00eds, a abordagem pelo valor de mercado \u201cidentifica a quantia mais prov\u00e1vel pela qual um bem seria transacionado no mercado. Alguns tipos de valor podem traduzir ou se identificar com o valor de mercado\u201d.<\/p>\n\n\n\n \u201cO profissional, conforme o tipo de bem, as condi\u00e7\u00f5es de contrata\u00e7\u00e3o, o m\u00e9todo empregado e a finalidade da avalia\u00e7\u00e3o, pode tecer considera\u00e7\u00f5es sobre o mercado do bem avaliando de forma a indicar, tanto quanto poss\u00edvel, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado\u201d, diz o documento disponibilizado<\/a> pelo Ibape<\/a> (Instituto Brasileiro de Avalia\u00e7\u00f5es e Per\u00edcias de Engenharia).<\/p>\n\n\n\n De acordo com o documento, \u201ca conjuntura de mercado diz respeito normalmente a varia\u00e7\u00f5es de curto prazo na oferta e demanda e suas consequ\u00eancias sobre os pre\u00e7os, em fun\u00e7\u00e3o de circunst\u00e2ncias econ\u00f4micas, sociais e ambientais\u201d.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Apesar de ser considerada injusta, a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 considerada crime, j\u00e1 que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel impedir que algu\u00e9m realize a compra de im\u00f3veis visando apenas o lucro.<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o existe no Brasil uma regula\u00e7\u00e3o espec\u00edfica sobre o assunto, no entanto, existem regras sobre o uso de im\u00f3veis, e algumas medidas do governo para frear o n\u00famero de ocorr\u00eancias desse tipo.<\/p>\n\n\n\n A especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria tamb\u00e9m tem consequ\u00eancias para as cidades, que ser\u00e3o mencionadas mais abaixo, por isso, os munic\u00edpios tentam evit\u00e1-la.<\/p>\n\n\n\n A Constitui\u00e7\u00e3o Federal (CF) de 1988 <\/a> estabelece que a propriedade deve cumprir a sua fun\u00e7\u00e3o social, segundo o inciso XXIII do artigo 5\u00ba, que trata do direito b\u00e1sico \u00e0 vida, \u00e0 liberdade, \u00e0 igualdade, \u00e0 seguran\u00e7a e \u00e0 propriedade. <\/p>\n\n\n\n Ainda de acordo com a Constitui\u00e7\u00e3o, o artigo 182\u00ba, regulamentado com a cria\u00e7\u00e3o do Estatuto da Cidade (Lei n\u00b0 10.257\/2001<\/a>), que determina diretrizes gerais da pol\u00edtica urbana, define que \u201ca pol\u00edtica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder P\u00fablico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das fun\u00e7\u00f5es sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes\u201d. <\/p>\n\n\n\n Para tal, o munic\u00edpio pode at\u00e9 exigir do propriet\u00e1rio de um im\u00f3vel ou terreno n\u00e3o utilizado que promova seu adequado aproveitamento de forma a atender essa fun\u00e7\u00e3o social.<\/p>\n\n\n\n Segundo a Constitui\u00e7\u00e3o as penas para quem n\u00e3o cumprir o que \u00e9 estabelecido no artigo s\u00e3o: <\/p>\n\n\n\n Como vimos, n\u00e3o h\u00e1 uma lei espec\u00edfica que pro\u00edba a pr\u00e1tica de especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, entretanto, o poder p\u00fablico adota provid\u00eancias para que esses terrenos atendam ao interesse coletivo.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Assim como outros produtos do mercado, os im\u00f3veis tamb\u00e9m s\u00e3o impactados direta e indiretamente por alguns fatores. Como mencionado, localiza\u00e7\u00e3o e infraestrutura s\u00e3o alguns deles, al\u00e9m do bom estado de conserva\u00e7\u00e3o. Confira:<\/p>\n\n\n\n Um dos principais influenciadores do valor de mercado de um im\u00f3vel \u00e9 a demanda. Quanto mais pessoas quiserem morar naquela regi\u00e3o, mais altos os pre\u00e7os tendem a ficar, j\u00e1 que dificilmente a oferta desses im\u00f3veis acompanhar\u00e1 a procura, pois possui crescimento limitado.<\/p>\n\n\n\n Quanto mais terrenos estiverem ocupados em determinado lugar, mais caros ficar\u00e3o aqueles que restarem. Portanto, o especulador pode aproveitar a escassez desses im\u00f3veis para se beneficiar da sobrevaloriza\u00e7\u00e3o daqueles que n\u00e3o estiverem ocupados.<\/p>\n\n\n\n Outro fator que pode tornar uma regi\u00e3o mais atrativa \u00e9 a melhoria da infraestrutura deste local. <\/p>\n\n\n\n Investimento p\u00fablico na pavimenta\u00e7\u00e3o das ruas do bairro, \u00e1gua e sistemas de esgoto, energia el\u00e9trica, al\u00e9m do surgimento de escolas, investimentos na rede de transportes da regi\u00e3o e acessos aos principais pontos da cidade, ou outros investimentos em obras e acessos que tornem o lugar melhor para viver, acabam valorizando os terrenos desta \u00e1rea.<\/p>\n\n\n\n Quest\u00f5es como investimento em seguran\u00e7a tamb\u00e9m s\u00e3o importantes, j\u00e1 que im\u00f3veis pr\u00f3ximos a \u00e1reas com policiamento e vigil\u00e2ncia, e com baixos \u00edndices de criminalidade, s\u00e3o mais valorizados.<\/p>\n\n\n\n Geralmente, especuladores podem procurar por terrenos ou im\u00f3veis mais acess\u00edveis, com pre\u00e7o baixo, em \u00e1reas degradadas ou que ainda n\u00e3o est\u00e3o sendo habitadas. O investimento \u00e9 feito esperando que uma mudan\u00e7a ocorra e que o local apresente melhorias com o tempo.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Uma parceria da prefeitura com empresas privadas, por exemplo, surgimento de novos estabelecimentos com\u00e9rciais, parques, aumento demogr\u00e1fico na regi\u00e3o, mais empresas, e consequentemente, mais pessoas transitando no local, tudo isso atrai mais gente e poss\u00edveis compradores desses terrenos e im\u00f3veis, e como consequ\u00eancia, o pre\u00e7o desses im\u00f3veis sobe.<\/p>\n\n\n\n Os principais benef\u00edcios da especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria referem-se ao poss\u00edvel lucro almejado pelo especulador, j\u00e1 que ela pode gerar grandes problemas para as cidades. Confira:<\/p>\n\n\n\n A mais \u00f3bvia das vantagens \u00e9 o retorno financeiro obtido com a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Dependendo do valor que foi pago pela propriedade, \u00e9 poss\u00edvel multiplic\u00e1-lo caso tenha a paci\u00eancia para esperar o momento certo.<\/p>\n\n\n\n Alguns citam a poss\u00edvel gera\u00e7\u00e3o e incentivo de investimentos privados ou aumento de infraestrutura na regi\u00e3o como benef\u00edcio da especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, j\u00e1 que, devido ao impacto que causa na expans\u00e3o da cidade, a prefeitura pode ser obrigada a fazer investimentos na rede de transportes, por exemplo, para ligar essas \u00e1reas, ou investir em outros bairros para comportar a popula\u00e7\u00e3o afastada das regi\u00f5es onde ocorre a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, o que ser\u00e1 mencionado nas consequ\u00eancias dessa pr\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n No entanto, \u00e9 importante mencionar tamb\u00e9m a diferen\u00e7a entre incorporador e especulador imobili\u00e1rio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Citando o epis\u00f3dio 49 do IbradimCast<\/a>, podcast do Ibradim<\/a> (Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio), \u201ca atividade de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 justamente o inverso (da especula\u00e7\u00e3o). Ela pega um im\u00f3vel, normalmente at\u00e9 subutilizado, no geral, porque, principalmente nas nossas cidades, estamos falando de im\u00f3veis horizontais, dificilmente um im\u00f3vel vertical \u00e9 utilizado na atividade, e voc\u00ea transforma esse im\u00f3vel em um empreendimento imobili\u00e1rio, seja ele residencial ou comercial e desenvolver uma \u00e1rea \u00e9 o inverso da atividade de especula\u00e7\u00e3o<\/strong>\u201d, disse Vladimir Iszlaji. <\/p>\n\n\n\n De fato, existe uma confus\u00e3o entre os termos, no entanto, a pr\u00f3pria cria\u00e7\u00e3o do estatuto da cidade, que justamente tem por um dos principais objetivos evitar a pr\u00e1tica de especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, prova que o poder p\u00fablico n\u00e3o considera essa atividade ben\u00e9fica para a cidade e para a sociedade em geral e, inclusive, a desencoraja fortemente.<\/p>\n\n\n\n Na especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, nada \u00e9 criado, desenvolvido ou incentivado. O terreno apenas existe, diferentemente da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Como dito anteriormente, a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 desencorajada pelo poder p\u00fablico e gera muitos impactos para as cidades e as popula\u00e7\u00f5es que moram onde ela \u00e9 praticada. Confira abaixo algumas dessas consequ\u00eancias negativas:<\/p>\n\n\n\n A valoriza\u00e7\u00e3o artificial desses im\u00f3veis pode ser causada pela especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria por meio da lei de oferta e demanda. <\/p>\n\n\n\n Quanto menos disponibilidade h\u00e1 de um produto, mais seu pre\u00e7o tende a aumentar. O solo \u00e9 um produto, portanto, isso afeta o pre\u00e7o do metro quadrado de um terreno.<\/p>\n\n\n\n Dessa maneira, quando ocorre a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, as pessoas passam a ter menos op\u00e7\u00f5es dispon\u00edveis e o pre\u00e7o sobe. Mas esse aumento de pre\u00e7o pode contribuir para gerar outra consequ\u00eancia mais severa, a chamada bolha imobili\u00e1ria. <\/strong><\/p>\n\n\n\n O excesso da pr\u00e1tica de especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em uma regi\u00e3o pode ocasionar um aumento desenfreado nos pre\u00e7os dos im\u00f3veis, sem que esse pre\u00e7o reflita o real valor desses im\u00f3veis, muitas vezes alimentados pelos pr\u00f3prios especuladores que, otimistas, pagam valores cada vez mais altos esperando uma valoriza\u00e7\u00e3o ainda maior.<\/p>\n\n\n\n Quando essa bolha estoura, os pre\u00e7os chegam a um n\u00edvel em que n\u00e3o h\u00e1 mais consumidores o suficiente para tantos im\u00f3veis e dispostos a pagar pre\u00e7os t\u00e3o altos, assim, pode ocorrer um excesso de im\u00f3veis no mercado, provocando uma queda brusca nos pre\u00e7os e gerando preju\u00edzos enormes aos especuladores. <\/p>\n\n\n\n A especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pode gerar uma quebra na expans\u00e3o das cidades, isso porque h\u00e1 a necessidade de espa\u00e7o para novas constru\u00e7\u00f5es e terrenos em regi\u00f5es mais afastadas costumam ser mais baratos, portanto, mais acess\u00edveis para isso e, geralmente, esses s\u00e3o os im\u00f3veis mais vantajosos para o especulador. <\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, essa pr\u00e1tica pode gerar uma concentra\u00e7\u00e3o de lotes vagos nas \u00e1reas em que ocorre, dificultando o desenvolvimento e afastando as pessoas da regi\u00e3o em quest\u00e3o e at\u00e9 gerando o crescimento horizontal das cidades, em que h\u00e1 o surgimento de novos bairros, at\u00e9 que ele atinja cidades vizinhas.<\/p>\n\n\n\n Essa pr\u00e1tica gera pontos de concentra\u00e7\u00e3o populacional e quest\u00f5es como sobrecarregamento das redes de transporte p\u00fablico, ocasionando problemas de mobilidade urbana tamb\u00e9m.<\/p>\n\n\n\n Como j\u00e1 mencionado, esses terrenos e im\u00f3veis comprados pelo especulador n\u00e3o t\u00eam um uso social. <\/p>\n\n\n\n Dessa maneira, as cidades precisam expandir e as popula\u00e7\u00f5es menos abastadas passam a viver cada vez mais longe dos centros<\/strong>, enquanto existem im\u00f3veis sem utiliza\u00e7\u00e3o em \u00e1reas mais pr\u00f3ximas.<\/p>\n\n\n\n Com a valoriza\u00e7\u00e3o desses terrenos e im\u00f3veis, algumas \u00e1reas se tornam praticamente inacess\u00edveis para parte da popula\u00e7\u00e3o, expulsando-a para regi\u00f5es mais perif\u00e9ricas e, geralmente, sem investimentos em infraestrutura<\/strong>, como saneamento b\u00e1sico.<\/p>\n\n\n\n Essa expans\u00e3o obriga o governo a investir nesses novos bairros cada vez mais afastados, que nem sempre acontece. <\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria possui consequ\u00eancias para o pr\u00f3prio especulador. O investimento \u00e9 de alto risco, j\u00e1 que n\u00e3o passa de especula\u00e7\u00e3o e pode n\u00e3o gerar o lucro esperado. Esses im\u00f3veis tamb\u00e9m podem precisar de manuten\u00e7\u00e3o e at\u00e9 gerar preju\u00edzo, quando desocupados por muito tempo.<\/p>\n\n\n\n Mas principalmente, ele pode sofrer san\u00e7\u00f5es do poder p\u00fablico por meio do aumento dos impostos do im\u00f3vel ou outros pagamentos e at\u00e9 a desapropria\u00e7\u00e3o dele.<\/p>\n\n\n\n A gentrifica\u00e7\u00e3o<\/strong> \u00e9 um processo de transforma\u00e7\u00e3o urbana caracterizado pela mudan\u00e7a dr\u00e1stica de uma regi\u00e3o em que ocorre uma valoriza\u00e7\u00e3o acentuada gerando uma segrega\u00e7\u00e3o socioespacial.<\/p>\n\n\n\n Basicamente, um local passa a atrair residentes com maior poder aquisitivo e empresas voltadas \u00e0s classes mais altas, encarecendo o custo de vida na regi\u00e3o e afastando os grupos sociais mais pobres daquela \u00e1rea. <\/p>\n\n\n\n Nesse processo, a mudan\u00e7a de perfil de determinada \u00e1rea acaba gerando a \u201dexpuls\u00e3o\u201d de classes mais baixas<\/strong>, isolando-as em regi\u00f5es distantes, nas periferias.<\/p>\n\n\n\n O termo gentrifica\u00e7\u00e3o vem de \u201cgentrification\u201d (de gentry, \u201cpequena nobreza\u201d), conceito criado pela soci\u00f3loga brit\u00e2nica Ruth Glass (1912-1990) em London: Aspects of change (1964), segundo artigo publicado na FFLCH<\/a> (Faculdade de Filosofia, Letras e Ci\u00eancias Humanas da USP).<\/p>\n\n\n\n A gentrifica\u00e7\u00e3o descreve o que ocorre em regi\u00f5es antes degradadas ou sem investimentos, que tornam-se \u201c\u00e1reas nobres\u201d.<\/p>\n\n\n\n Especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e gentrifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o s\u00e3o sin\u00f4nimos, entretanto, a segunda pode favorecer a primeira. Isto porque, quando ocorre essa valoriza\u00e7\u00e3o excessiva de uma regi\u00e3o, os im\u00f3veis passam a ter um pre\u00e7o mais elevado, o que contribui para o sucesso do especulador, que, com certeza, vender\u00e1 a propriedade por um valor bem mais elevado do que o da compra.<\/p>\n\n\n\n Procurando mais conte\u00fado sobre investimentos na \u00e1rea imobili\u00e1ria? Os seguintes textos abaixo podem te interessar:<\/p>\n\n\n\n\n
![\"Im\u00f3veis\"](\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/01\/shutterstock_337606739-scaled.jpg\")
O que \u00e9 valor de mercado?<\/h3>\n\n\n\n
Como se avalia o valor de im\u00f3vel?<\/h3>\n\n\n\n
\n
Especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 crime?<\/h2>\n\n\n\n
\n
Fatores que fazem os pre\u00e7os dos im\u00f3veis variarem<\/h2>\n\n\n\n
Aumento da demanda\/ escassez de im\u00f3veis <\/h3>\n\n\n\n
Melhorias de infraestrutura<\/h3>\n\n\n\n
Crescimento da cidade<\/h3>\n\n\n\n
Benef\u00edcios e consequ\u00eancias da especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/h2>\n\n\n\n
Benef\u00edcios<\/h3>\n\n\n\n
Lucro para o especulador<\/h4>\n\n\n\n
Poss\u00edvel investimento em infraestrutura<\/h4>\n\n\n\n
Consequ\u00eancias negativas<\/h3>\n\n\n\n
Aumento dos pre\u00e7os na regi\u00e3o<\/h4>\n\n\n\n
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Preju\u00edzos para a cidade<\/h4>\n\n\n\n
Segrega\u00e7\u00e3o socioespacial <\/h4>\n\n\n\n
Especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e gentrifica\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
Qual a diferen\u00e7a entre especula\u00e7\u00e3o e gentrifica\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n\n\n\n