{"id":122834,"date":"2021-01-27T05:30:00","date_gmt":"2021-01-27T08:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=122834"},"modified":"2026-03-10T16:46:13","modified_gmt":"2026-03-10T19:46:13","slug":"vendas-online-mudaram-o-perfil-do-setor-de-logistica-diz-gestor-do-fii-guardian","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/vendas-online-mudaram-o-perfil-do-setor-de-logistica-diz-gestor-do-fii-guardian\/","title":{"rendered":"‘Varejo online transformou o setor de log\u00edstica no pa\u00eds’, diz gestor do Guardian"},"content":{"rendered":"\n

Os fundos que investem em log\u00edstica<\/a> resistiram bem \u00e0 crise de 2020, e n\u00e3o foi apenas porque o com\u00e9rcio eletr\u00f4nico ficou mais forte na pandemia. Parte destes fundos costuma ter contratos mais previs\u00edveis e longos, o que reduz o risco de sa\u00edda de inquilinos. Um deles \u00e9 o FII Guardian Log\u00edstica (GALG11)<\/strong>, que fez uma oferta p\u00fablica no final do ano passado e estreou na bolsa de valores (B3) no \u00faltimo dia 7 de janeiro, ap\u00f3s captar R$ 109,2 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

O criador do fundo, Gustavo Asdourian, vem de uma fam\u00edlia que investe h\u00e1 mais de cinco d\u00e9cadas no setor imobili\u00e1rio e \u00e9 dona dos im\u00f3veis que comp\u00f5em a carteira. O fundo foi aberto h\u00e1 poucos meses para o p\u00fablico com a cria\u00e7\u00e3o da Guardian Gestora<\/strong>, mas o olhar seletivo da fam\u00edlia j\u00e1 estava voltado para os galp\u00f5es e centros de distribui\u00e7\u00e3o de importantes empresas h\u00e1 cerca de seis anos.<\/p>\n\n\n\n

O fundo est\u00e1 com 100% dos im\u00f3veis alugados pelos chamados contratos at\u00edpicos<\/strong>, que t\u00eam prazos mais longos e obrigam o locat\u00e1rio a pagar uma multa cheia se decidir sair. Os ocupantes foram escolhidos a dedo e s\u00e3o bem conhecidos do p\u00fablico: a produtora de alimentos BRF<\/strong> (BRFS3), a fabricante de cigarros Souza Cruz<\/strong> e a produtora de g\u00e1s industrial Air Liquide<\/strong> s\u00e3o os principais locat\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

Com um valor de mercado de R$ 630 milh\u00f5es, o Guardian prev\u00ea pagar um retorno de dividendos (dividend yield<\/em>, na sigla em ingl\u00eas) superior a 8% em 2021, mais que a m\u00e9dia de 6% dos pares do setor. A renda mensal gerada pelos FIIs tem atra\u00eddo um “ex\u00e9rcito” de pessoas f\u00edsicas<\/a> \u00e0 modalidade de investimento: no ano passado, eles saltaram de cerca de 700 mil para aproximadamente 1,1 milh\u00e3o em dezembro.<\/p>\n\n\n\n

Em entrevista ao InvestNews<\/em>, Asdourian comenta o bom momento dos galp\u00f5es log\u00edsticos no contexto da pandemia, fala sobre o ritmo de recupera\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios de shoppings e escrit\u00f3rios e enumera quais pontos os investidor deve levar em conta antes de escolher um bom FII de log\u00edstica.

InvestNews – Por que voc\u00eas escolheram investir em im\u00f3veis do segmento de log\u00edstica?<\/strong>

Gustavo Asdourian –<\/strong> Vemos que o pa\u00eds ainda precisa de muito investimento em infraestrutura. Tem muita demanda e pouca oferta, \u00e9 um segmento que tem tudo para crescer e foi muito demandado em ano de pandemia. Ela mudou o padr\u00e3o de consumo da popula\u00e7\u00e3o e fez com que as compras online ficassem mais fortes. <\/p>\n\n\n\n


Como a pandemia impactou os resultados do setor?<\/strong><\/p>\n\n\n\n


As vendas do varejo online mudaram o perfil do setor de log\u00edstica no pa\u00eds e algumas empresas de nosso pr\u00f3prio portf\u00f3lio foram muito bem, como a BRF, que se destacou nas vendas para supermercados e do c\u00e2mbio com exporta\u00e7\u00f5es. A Souza Cruz se beneficiou do fechamento de fronteiras na pandemia, diminuiu o contrabando e as vendas aumentaram. A Bat [British American Tobacco<\/em>] fechou f\u00e1bricas em outros pa\u00edses mas n\u00e3o no Brasil, onde a produ\u00e7\u00e3o aumentou para atender o exterior. E a Air Liquide teve um bom desempenho com refrigerantes, al\u00e9m, da parte hospitalar. No caso da rede Almanara, que sofreu na crise, conclu\u00edmos a compra do im\u00f3vel ap\u00f3s os restaurantes serem reabertos e j\u00e1 operando no azul. Com os recursos da venda do im\u00f3vel a empresa quitou as d\u00edvidas e hoje est\u00e1 em posi\u00e7\u00e3o confort\u00e1vel.
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De onde surgiu a ideia de criar o fundo no ano passado?<\/strong><\/p>\n\n\n\n


A Guardian Gestora foi montada ano passado mas a aquisi\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis foi feita por minha fam\u00edlia, que tem perfil conservador, h\u00e1 seis anos. No fim de 2020, esse portf\u00f3lio ficou mais relevante e justificou profissionalizar a gest\u00e3o. O fundo tem 100% dos im\u00f3veis alugados e todos t\u00eam contrato at\u00edpico de loca\u00e7\u00e3o, quando o locat\u00e1rio n\u00e3o pode cancelar ou paga o prazo inteiro do saldo. Se o prazo \u00e9 18 anos, tem que pagar o aluguel dos 18 anos. \u00c9 um contrato j\u00e1 consagrado por jurisprud\u00eancia e as empresas aceitam esse tipo de contrato. Isso d\u00e1 mais seguran\u00e7a ao cotista. Al\u00e9m disso, o prazo m\u00e9dio \u00e9 de 12,5 anos, o que d\u00e1 uma previsibilidade de receitas muito grande.<\/p>\n\n\n\n


Em 2020, muitos fundos imobili\u00e1rios sofreram e tiveram que reduzir ou at\u00e9 cortar os dividendos. Qual a expectativa de retorno deste fundo?
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Lan\u00e7amos o fundo no mercado com um retorno alto. Hoje o retorno projetado (dividend yield<\/a><\/em>) est\u00e1 entre 8,5% e 9% corrigido por IPCA<\/a>, enquanto a m\u00e9dia dos outros fundos de log\u00edstica \u00e9 6%. Acreditamos que nos pr\u00f3ximos meses, com os dividendos altos, a cota do fundo vai ter um bom desempenho. Os dividendos s\u00e3o pagos mensalmente.<\/p>\n\n\n\n

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Como voc\u00ea v\u00ea a recupera\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio depois da pandemia, incluindo segmentos que sofreram como shoppings e lajes corporativas?
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Com as boas not\u00edcias de vacinas chegando, n\u00e3o \u00e9 de uma hora para outra que vai recuperar porque demora para conseguir imunizar parte relevante da popula\u00e7\u00e3o, mas acreditamos que o movimento deve voltar este ano para setores que sofreram mais como hot\u00e9is, shoppings<\/a> e turismo. A parte de escrit\u00f3rios tamb\u00e9m sofreu e deve se recuperar mais do meio para o final do ano. E o setor de log\u00edstica em S\u00e3o Paulo, Rio de Janeiro e Brasil como um todo vem reduzindo a vac\u00e2ncia desde 2016. No ano passado ele fechou com a mais de 2 milh\u00f5es de metros de absor\u00e7\u00e3o l\u00edquida (mais gente alugando do que desalugando), a maior dos \u00faltimos 15 anos. Vimos Amazon, Mercado Livre e Magazine Luiza, essas varejistas, um pipeline que olhamos tamb\u00e9m para o fundo. Achamos que a perspectiva deve continuar boa para log\u00edstica, mas em outros setores vemos a recupera\u00e7\u00e3o mais para o segundo semestre.
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Vimos devolu\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis comerciais com a ades\u00e3o ao home office no ano passado. Voc\u00ea acredita que vai voltar ao que era antes?<\/strong><\/p>\n\n\n\n


Acho que o segmento de lajes corporativas<\/a> vai se recuperar. N\u00e3o ser\u00e1 como antes, vai ter uma flexibilidade de home office, mas no geral o mercado volta. Na maior parte dos segmentos, percebemos conversando com inquilinos que n\u00e3o \u00e9 a mesma coisa trabalhar em casa e no escrit\u00f3rio com equipe e pessoas conversando a todo momento. Sob esse ponto de vista, com a economia voltando, as pessoas v\u00e3o come\u00e7ar a voltar para o escrit\u00f3rio, o concorrente vai olhar e voltar tamb\u00e9m para a produtividade ficar parecida, para n\u00e3o perder market share<\/em>. Alguns segmentos de fato funcionam bem em home office, mas de forma geral, esse percentual \u00e9 pequeno e n\u00e3o vai mudar o mercado.<\/p>\n\n\n\n

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Quais os passos para o investidor pode escolher um fundo de log\u00edstica de qualidade?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Come\u00e7o pelos quarto principais pontos do Guardian, que s\u00e3o vac\u00e2ncia zero, o percentual de contratos at\u00edpicos (no qual a multa \u00e9 o aluguel do prazo todo), o prazo m\u00e9dio dos contratos e o perfil das locat\u00e1rias. Outro pontos \u00e9 saber onde os im\u00f3veis ficam localizados<\/a>, se est\u00e3o em regi\u00f5es metropolitanas com voca\u00e7\u00e3o para log\u00edstica, se est\u00e3o em uma localiza\u00e7\u00e3o ruim ou perto de grandes centros urbanos. Tamb\u00e9m \u00e9 importante olhar o retorno (dividend yield<\/em> esperado do fundo) e comparar a m\u00e9dia de outros fundos no mesmo segmento. Importante ver se os dividendos est\u00e3o atrelados a algum \u00edndice de infla\u00e7\u00e3o. Por exemplo, o Guardian est\u00e1 atrelado ao IPCA e \u00e9 l\u00edquido de Imposto de Renda<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Pelas caracter\u00edsticas do GALG11, apesar de ser classificado como renda vari\u00e1vel, pode-se dizer que os dividendos pagos se assemelham a um ativo de renda fixa<\/a>?<\/strong><\/p>\n\n\n\n


De fato, neste caso ele est\u00e1 quase como uma renda fixa quando se olha os pagamentos mensais dos dividendos. Claro que ele est\u00e1 no mercado secund\u00e1rio em bolsa e est\u00e1 sujeito aos riscos de varia\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o da cota no dia.<\/p>\n\n\n\n

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Voc\u00eas pretendem fazer outras ofertas?<\/strong><\/p>\n\n\n\n


Ainda n\u00e3o temos outra oferta para esse fundo no curto prazo porque queremos consolidar no mercado secund\u00e1rio primeiro. Depois vamos pensar em outra emiss\u00e3o. Temos um pipeline com mais im\u00f3veis para comprar, mas queremos consolidar a cota do fundo antes. Planejamos lan\u00e7ar um fundo de papel focado em CRI (Certificado de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios). Vai come\u00e7ar nas pr\u00f3ximas semanas com dinheiro propriet\u00e1rio e depois com um hist\u00f3rico de retorno planejamos fazer a oferta.<\/p>\n\n\n\n

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