{"id":16248,"date":"2020-08-13T03:00:00","date_gmt":"2020-08-13T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=16248"},"modified":"2025-07-14T15:51:36","modified_gmt":"2025-07-14T18:51:36","slug":"fundos-imobiliarios-6-dicas-para-nao-errar-ao-investir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-6-dicas-para-nao-errar-ao-investir\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios: 6 dicas para n\u00e3o errar ao investir"},"content":{"rendered":"\n<p>Os fundos imobili\u00e1rios (FIIs) est\u00e3o caindo no gosto do brasileiro. Com cerca de R$ 100, j\u00e1 \u00e9 poss\u00edvel comprar uma cota e possuir um peda\u00e7o de im\u00f3vel e, quem sabe, usufruir da \u201crenda\u201d mensal de um aluguel. Mas n\u00e3o s\u00e3o poucas as d\u00favidas quando a inten\u00e7\u00e3o \u00e9 montar uma carteira com este tipo de fundo. <strong>Por onde come\u00e7ar? Qual o mais vantajoso? Tijolo ou papel? \u00c9 arriscado?<\/strong> Apesar da complexidade que envolve o universo dos FIIs, alguns cuidados iniciais podem nortear o investidor de primeira viagem.<br><\/p>\n\n\n\n<p>Segundo dados da B3, <strong>existem hoje 281 fundos imobili\u00e1rios listados na bolsa brasileira. O n\u00famero de cotistas mostrou um forte crescimento mesmo durante a pandemia.<\/strong> Do final de 2019 at\u00e9 junho, a base de investidores dos FIIs disparou de 645 mil para 901 mil, de modo que 74% do patrim\u00f4nio investido pertencia a pessoas f\u00edsicas. Isso mostra o <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-decolaram-em-2019-e-so-o-comeco\/\" class=\"rank-math-link\">apetite do pequeno investidor por essa categoria de investimento<\/a>, com os juros no piso de 2% ao ano.<br><\/p>\n\n\n\n<p>Talvez o investor n\u00e3o saiba, mas em 2020 os principais fundos imobili\u00e1rios do pa\u00eds acumulam desempenho negativo. <strong>O valor das cotas do IFIX, \u00edndice negociado na bolsa, recua em torno de 15% no ano, longe de recuperar tudo o que perdeu no in\u00edcio da pandemia da covid-19<\/strong>. Ainda assim, boa parte dos fundos continua pagando dividendos atrativos aos investidores.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed-youtube wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"FUNDOS IMOBILI\u00c1RIOS VALEM A PENA? E O BALAN\u00c7O DA SEMANA COM SAMY E DONY\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/AJXZeSJS4-g?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p><amp-fit-text layout=\"fixed-height\" min-font-size=\"6\" max-font-size=\"72\" height=\"80\">Com base no crescente interesse pelos FIIs, o InvestNews consultou especialistas e preparou um guia com os pontos mais importantes que o investidor deve considerar ao escolher fundos imobili\u00e1rios desta categoria em sua carteira. Confira abaixo para fazer a escolha certa:<br><\/amp-fit-text><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1 &#8211; Descubra em quais ativos o fundo imobili\u00e1rio investe<\/h2>\n\n\n\n<p>Comprar cotas de um fundo imobili\u00e1rio apenas com base no c\u00f3digo e em sugest\u00f5es feitas por outras pessoas, sem saber em quais setores ele investe, \u00e9 um grande erro, aponta Raul Grego, especialista em FIIs da Eleven Financial. Afinal, h\u00e1 fundos dos mais variados perfis: os de tijolo, que investem em galp\u00f5es log\u00edsticos, hospitais, moradias, shoppings e hot\u00e9is; e os de papel, como os atrelados a CRIs (Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios). <\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 poss\u00edvel escolher desde os fundos mais segmentados at\u00e9 os que fazem um \u201cmix\u201d de diferentes perfis de im\u00f3veis e regi\u00f5es. <strong>\u201cO primeiro passo para decidir qual fundo escolher \u00e9 olhar o setor onde ele atua\u201d<\/strong>, afirma Grego. Um exemplo foi o desempenho dos fundos de shoppings durante a crise da pandemia, que apesar de terem um passado glorioso, sofreram bem mais que os FIIs de galp\u00f5es log\u00edsticos, beneficiados pela demanda no com\u00e9rcio eletr\u00f4nico. Grego recomenda sempre olhar os ativos dentro do fundo para n\u00e3o cair em ciladas e se arrepender depois. \u201cO ideal \u00e9 fazer uma pesquisa caso a caso, saber quem \u00e9 o gestor e quem s\u00e3o os inquilinos dos im\u00f3veis\u201d, recomenda.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2 &#8211; Leve em conta o risco de vac\u00e2ncia<br><\/h2>\n\n\n\n<p>O n\u00edvel de vac\u00e2ncia \u00e9 um dos indicadores mais mencionados pelos especialistas ao analisar a atratividade de um FII de \u201ctijolo\u201d. Vac\u00e2ncia \u00e9 a quantidade de im\u00f3veis desocupados que pertencem ao fundo. Em outras palavras, \u00e9 o potencial de aluguel que deixa de ser usado. Se um im\u00f3vel comercial de 500 metros quadrados tem um espa\u00e7o vacante de 50 metros quadrados, a taxa de vac\u00e2ncia \u00e9 de 10%. Portanto, <strong>quanto menor a vac\u00e2ncia, maior a <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/rentabilidade\/\">rentabilidade<\/a> do seu investimento<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p>\u201c\u00c9 um risco, como o que vimos na pandemia: o locat\u00e1rio pode alegar que n\u00e3o consegue pagar o aluguel e pedir para sair\u201d, observa Grego. O retorno de um fundo imobili\u00e1rio cuja rentabilidade \u00e9 atrelada aos alugu\u00e9is tem tudo a ver com o n\u00edvel de ocupa\u00e7\u00e3o. N\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel definir o percentual m\u00e1ximo de vac\u00e2ncia considerado ideal para investir, j\u00e1 que essa m\u00e9trica varia com o perfil do fundo (se ele \u00e9 dono de hospitais, salas comerciais, shoppings etc). O ideal, segundo especialistas, \u00e9 comparar o hist\u00f3rico da taxa de vac\u00e2ncia em diferentes per\u00edodos com o de fundos com perfil semelhante.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3 &#8211; Compare o valor patrimonial<br><\/h2>\n\n\n\n<p>Esta m\u00e9trica \u00e9 importante para o investidor saber se est\u00e1 pagando caro ou barato por um fundo imobili\u00e1rio (\u00e1gio ou des\u00e1gio). O pre\u00e7o da cota que o investidor encontra na sua corretora \u00e9 o valor de mercado do FII, que \u00e9 diferente do valor dos im\u00f3veis f\u00edsicos do fundo (por quanto eles seriam vendidos na pr\u00e1tica se o gestor quiser vend\u00ea-los). O valor patrimonial mostra em quanto os im\u00f3veis foram avaliados. <strong>Quando um im\u00f3vel tem valor patrimonial de R$ 100 e \u00e9 negociado no mercado a R$ 80, h\u00e1 um desconto de 20% na \u201ccompra\u201d do fundo<\/strong>. Mas se pagar R$ 120, estar\u00e1 pagando um \u00e1gio.&nbsp;<br><\/p>\n\n\n\n<p>O valor patrimonial pode ser encontrado nos relat\u00f3rios mensais dos FIIs. \u00c9 sempre bom avaliar quais <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/fundos-imobiliarios\/\" class=\"rank-math-link\"><strong>fundos imobili\u00e1rios<\/strong><\/a> s\u00e3o negociados acima e abaixo do seu valor patrimonial. Mas quando o desconto \u00e9 muito grande, a recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 checar se est\u00e1 tudo certo, j\u00e1 que n\u00e3o est\u00e3o descartados graves problemas estruturais, ou se h\u00e1 algum algum risco de finalizar o contrato em pouco tempo. Isso afugenta investidores e acaba reduzindo o pre\u00e7o de mercado.<br><\/p>\n\n\n\n<p>O indicador P\/VPA (pre\u00e7o\/valor patrimonial por a\u00e7\u00e3o, usado para avaliar a\u00e7\u00f5es da bolsa) tamb\u00e9m pode ser aplicados aos FIIs. Ele mostra a rela\u00e7\u00e3o entre o pre\u00e7o da cota e o valor do patrim\u00f4nio, dividido pelo n\u00famero de cotas. Dif\u00edcil? Veja na pr\u00e1tica como se descobre o VPA do fundo e como \u00e9 feito o c\u00e1lculo para entender se ele est\u00e1 barato ou caro:<br><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><em>Valor da cota: R$ 120<\/em><\/li><li><em>Valor patrimonial: R$ 75 milh\u00f5es<\/em><\/li><li><em>N\u00famero de cotas: 500 mil<\/em><\/li><li><em>VPA = R$ 75 milh\u00f5es\/500 mil<\/em><\/li><li><em>VPA = R$ 150<\/em><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Agora que voc\u00ea sabe que o VPA do fundo \u00e9 R$ 150, d\u00e1 para saber que existe um desconto no pre\u00e7o da cota, que \u00e9 de R$ 120. Neste caso, o P\/PVA \u00e9 de 0,8. Quando este indicador \u00e9 maior que 1, as cotas est\u00e3o super valorizadas. Quando \u00e9 menor, significa que o fundo est\u00e1 barato.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4 &#8211; Fique de olho no dividend yield<br><\/h2>\n\n\n\n<p>Quem nunca sonhou em receber uma renda mensal por um investimento? Este \u00e9 o \u201cmilagre dos dividendos\u201d. Mas \u00e9 preciso saber se o retorno pago por eles \u00e9 atrativo. O <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-voltam-a-pagar-mais-dividendos-e-hora-de-investir\/\" class=\"rank-math-link\">dividend yield (DY) de fundos imobili\u00e1rios<\/a> nada mais \u00e9 que o percentual entre o que voc\u00ea investe no fundo (o pre\u00e7o pago pela cota) e o que recebe em troca (o rendimento pago em dividendos). <\/p>\n\n\n\n<p>Mas como saber se o <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/dividend-yield\/\">dividend yield<\/a> do fundo escolhido por voc\u00ea \u00e9 bom ou ruim? Primeiro, \u00e9 bom descobrir n\u00e3o s\u00f3 o DY oferecido no momento, mas tamb\u00e9m o hist\u00f3rico do fundo, que mostra se esse percentual de retorno \u00e9 constante. Uma das formas \u00e9 <strong>entender qual o DY no acumulado em 12 meses, pegando todos os rendimentos pagos e dividindo pelo valor da cota atual.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"772\" src=\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos-1024x772.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-14638\" srcset=\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos-1024x772.jpg 1024w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos-300x226.jpg 300w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos-768x579.jpg 768w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos-172x130.jpg 172w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos-150x113.jpg 150w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2020\/07\/Info_retorno_fundos.jpg 1200w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Muitas vezes o dividend yield est\u00e1 alto n\u00e3o porque o fundo paga dividendos generosos, mas porque o pre\u00e7o da cota caiu com a sa\u00edda de investidores. Por isso \u00e9 v\u00e1lida a compara\u00e7\u00e3o com fundos de perfis semelhantes, como os im\u00f3veis de shoppings em grandes centros urbanos. <strong>\u201cUm erro comum \u00e9 olhar o DY no passado e achar que isso vai se repetir\u201d,<\/strong> observa Grego, da Eleven Financial. Alguns fundos oferecem uma renda m\u00ednima garantida, na qual o gestor separa uma quantia para pagar uma renda mensal aos cotistas, mas para isso voc\u00ea acaba pagando mais caro pelo fundo. <\/p>\n\n\n\n<p>Vale observar o valor nominal dos dividendos pagos pelos FIIs (o valor em R$) ao longo do tempo, para saber se os pagamentos daquele fundo s\u00e3o constantes ou se sofrem algumas escorregadas. Lembrando da regra cl\u00e1ssica: estabilidade no passado n\u00e3o garante os mesmos retornos no futuro.<br><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5 &#8211; Saiba calcular o retorno potencial<\/strong> dos fundos imobili\u00e1rios<br><\/h2>\n\n\n\n<p>Para conhecer o rendimento real de um FII ao longo de um ano, a taxa de capitaliza\u00e7\u00e3o (conhecida como cap rate) \u00e9 um bom term\u00f4metro. Ela \u00e9 usada para calcular o retorno potencial de um investimento no mercado imobili\u00e1rio. \u00c9 o rendimento mensal em 12 meses sobre o valor do fundo: <strong>um im\u00f3vel que vale R$ 100 mil e que paga R$ 1 mil por m\u00eas em dividendos rende R$ 12 mil por ano. Ou seja, o cap rate \u00e9 de 12% ao ano<\/strong>. Percentuais pr\u00f3ximos de 10% ao ano s\u00e3o considerados bons quando se trata de FIIs. <\/p>\n\n\n\n<p>Alguns riscos podem afetar essa taxa de retorno, especialmente o aumento da vac\u00e2ncia e inadimpl\u00eancia dos im\u00f3veis na carteira do fundo. Se os im\u00f3veis n\u00e3o estiverem em situa\u00e7\u00e3o regular junto a prefeituras e outros \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos tamb\u00e9m podem impedir a licen\u00e7a de funcionamento e dificultar o aluguel do im\u00f3vel.<br><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>6 &#8211; Diversifique e busque liquidez<\/strong><br><\/h2>\n\n\n\n<p>A liquidez de um fundo imobili\u00e1rio (ou qualquer outro investimento) \u00e9 a facilidade de vender o ativo e troc\u00e1-lo por dinheiro quando necess\u00e1rio. Alguns FIIs s\u00e3o bem menos l\u00edquidos que outros, a depender de seu perfil. <strong>De modo geral, quanto mais cotistas um fundo possui, maior a facilidade para o investidor vender estas cotas.<\/strong> \u201cMuitos fundos com poucos cotistas n\u00e3o t\u00eam liquidez nenhuma e o investidor pode ter dificuldade em se livrar do papel\u201d, diz Grego. A quantidade de cotas negociadas em um fundo pode ser encontrada nos relat\u00f3rios no t\u00f3pico \u201cvolume\u201d. <\/p>\n\n\n\n<p>A diversifica\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m deve ser levada em conta, j\u00e1 que ela ajuda a diluir o risco de inadimpl\u00eancia. Imagine um fundo de um \u00fanico im\u00f3vel alugado para um \u00fanico locat\u00e1rio. Um risco e tanto, certo? Mas ser\u00e1 que quanto mais im\u00f3veis um fundo tem na carteira, mais diversificado ele \u00e9? Depende. \u00c9 importante observar a quantidade de ativos, desde que sejam de perfis diferentes. \u201c<strong>O investidor n\u00e3o necessariamente est\u00e1 diversificando se comprar 30 FIIs de shoppings. E sim se tiver uma parte em shoppings, outra em setor p\u00fablico e outra em galp\u00f5es, por exemplo<\/strong>\u201d, explica Grego, da Eleven.<br><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por onde come\u00e7ar? Qual o mais vantajoso? Veja os passos recomendados por especialistas para n\u00e3o errar ao montar sua carteira de FIIs.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":16299,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[526,223],"autor-wsj":[],"coauthors":[1495],"class_list":["post-16248","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas","tag-dividendos","tag-financas-pessoais"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/16248","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=16248"}],"version-history":[{"count":23,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/16248\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":265098,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/16248\/revisions\/265098"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/16299"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=16248"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=16248"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=16248"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=16248"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=16248"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}