{"id":354848,"date":"2022-08-13T06:00:00","date_gmt":"2022-08-13T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=354848"},"modified":"2024-06-24T15:09:21","modified_gmt":"2024-06-24T18:09:21","slug":"como-calcular-a-valorizacao-anual-de-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/colunistas\/como-calcular-a-valorizacao-anual-de-um-imovel\/","title":{"rendered":"Como calcular a valoriza\u00e7\u00e3o anual de um im\u00f3vel?"},"content":{"rendered":"\n

Pergunta:<\/strong> Como calcular a valoriza\u00e7\u00e3o anual de um im\u00f3vel? <\/em><\/p>\n\n\n\n

Resposta de<\/strong> Valter Police*<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

Essa \u00e9 uma pergunta que deveria ser feita e debatida mais vezes, uma vez que esse tipo de aloca\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio \u00e9 muito comum, mas as an\u00e1lises sobre suas vantagens e desvantagens passam muito mais por lendas e sensa\u00e7\u00f5es do que por fatos objetivos. Assim, te agrade\u00e7o pela oportunidade de esclarecer um pouco esse tema.<\/p>\n\n\n\n

\"im\u00f3vel\"<\/figure>\n\n\n\n

Importante salientar tamb\u00e9m que vou tratar da valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, como poderia ser feito com qualquer outro tipo de ativo, mas a decis\u00e3o de compra ou n\u00e3o de um im\u00f3vel para uso pr\u00f3prio, normalmente moradia ou veraneio, vai muito al\u00e9m das quest\u00f5es financeiras e deve englobar outros temas como perfil da fam\u00edlia, necessidade de liquidez, requisitos de flexibilidade geogr\u00e1fica ou mesmo de tamanho do im\u00f3vel, prefer\u00eancias pessoais entre muitos outros.<\/p>\n\n\n\n

O c\u00e1lculo poderia parecer simples, da mesma forma como \u00e9, por exemplo, no mercado de a\u00e7\u00f5es. L\u00e1, basta voc\u00ea pegar o valor de mercado de uma a\u00e7\u00e3o em um determinado dia, compar\u00e1-lo com o valor de mercado de um ano antes e pronto! L\u00e1 estar\u00e1 o n\u00famero que indicar\u00e1 a valoriza\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o. No entanto, os im\u00f3veis s\u00e3o bastante diferentes das a\u00e7\u00f5es por uma caracter\u00edstica fundamental: cada im\u00f3vel \u00e9 \u00fanico. <\/p>\n\n\n\n

Mesmo que sejam na mesma cidade ou no mesmo bairro ou at\u00e9 no mesmo condom\u00ednio, eles ser\u00e3o diferentes. Um andar mais alto ou mais baixo, sol pela manh\u00e3 ou a tarde, estado de conserva\u00e7\u00e3o, reformas entre tantos outros crit\u00e9rios at\u00e9 mais impactantes como regi\u00e3o geogr\u00e1fica, acesso \u00e0 transportes p\u00fablicos, escolas, mercados, restaurantes, parques, \u00edndices de criminalidade, estruturas de seguran\u00e7a e infinitos outros. Tudo isso torna cada im\u00f3vel absolutamente \u00fanico e, portanto, a medi\u00e7\u00e3o de seu valor \u00e9 muito mais dif\u00edcil do que as a\u00e7\u00f5es de uma empresa que s\u00e3o, por outro lado, iguais.<\/p>\n\n\n\n

Desta forma, a \u00fanica maneira de realmente saber a valoriza\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel espec\u00edfico \u00e9 se ele for negociado. Assim, deve-se comparar o valor da venda com o de compra e inserir o prazo para se obter a valoriza\u00e7\u00e3o m\u00e9dia anual. Mesmo nesse caso existem alguns \u201ccomplicadores\u201d. \u00c9 importante se trabalhar sempre com valores l\u00edquidos, ou seja, no valor de compra deve-se colocar o dinheiro efetivamente desembolsado, incluindo a\u00ed reformas, impostos e comiss\u00f5es. Na venda, da mesma forma, o que importa \u00e9 o valor l\u00edquido, descontando inclusive os eventuais impostos.<\/p>\n\n\n\n

Como se isso n\u00e3o bastasse, durante o tempo em que o im\u00f3vel ficou sob propriedade de algu\u00e9m, pode ter havido fluxos financeiros, seja em termos de receitas, seja de despesas. Rendas de alugu\u00e9is podem ser considerados, assim como gastos com acabamentos e m\u00f3veis, reformas, impostos ou outros custos, lembrando que os valores devem ser sempre l\u00edquidos. Com isso em mente e uma calculadora financeira HP-12C, vamos aos c\u00e1lculos:<\/p>\n\n\n\n

Coloque o valor de compra como \u201cPV\u201d (negativo), o valor de venda como \u201cFV\u201d (positivo), uma m\u00e9dia entre os gastos e receitas anuais como \u201cPMT\u201d (negativo se forem mais despesas do que receitas e positivo em caso contr\u00e1rio) e o n\u00famero de anos como \u201cn\u201d. Agora \u00e9 s\u00f3 apertar o bot\u00e3o \u201ci\u201d e aparecer\u00e1 sua taxa de retorno anual, espec\u00edfica para o im\u00f3vel em quest\u00e3o. Para terminar, \u00e9 muito importante que se exclua a infla\u00e7\u00e3o m\u00e9dia do per\u00edodo para, a\u00ed sim, termos uma no\u00e7\u00e3o mais precisa sobre a valoriza\u00e7\u00e3o verdadeira do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Agora, vamos ampliar essa resposta, tentando encontrar a valoriza\u00e7\u00e3o m\u00e9dia dos im\u00f3veis. A cren\u00e7a popular indica que os im\u00f3veis sempre se valorizam e, at\u00e9 por isso, n\u00e3o existem \u201csustos\u201d nesse mercado. Ser\u00e1 que \u00e9 isso mesmo? <\/p>\n\n\n\n

Vamos aos fatos: os dados hist\u00f3ricos mostram que a valoriza\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de um im\u00f3vel na cidade de S\u00e3o Paulo em um per\u00edodo de 35 anos foi de apenas 1,23% acima da infla\u00e7\u00e3o, de acordo com um estudo feito pelo \u00edndice Fipezap, entre 1979 e 2015. Bem menos do que a maior parte das pessoas acredita, n\u00e3o \u00e9 mesmo? <\/p>\n\n\n\n

Ah, algumas observa\u00e7\u00f5es importantes s\u00e3o que esse estudo n\u00e3o considerou as receitas com alugu\u00e9is, mas tamb\u00e9m n\u00e3o incluiu despesas de manuten\u00e7\u00e3o nem impostos. Al\u00e9m disso, os anos posteriores a 2015 n\u00e3o foram ben\u00e9ficos para os pre\u00e7os desse mercado tendo ca\u00eddo at\u00e9 2019 mais 25%.<\/p>\n\n\n\n

Por fim, nenhuma an\u00e1lise sobre um investimento est\u00e1 completa sem elencarmos mais dois componentes: liquidez, que \u00e9 a maior ou menor facilidade para se transformar o ativo em dinheiro e o risco, que para essa an\u00e1lise vou admitir que seja a oscila\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o do ativo, embora de uma forma mais ampla, risco possa significar outras coisas tamb\u00e9m.<\/p>\n\n\n\n

A liquidez dos im\u00f3veis, como \u00e9 sabido, \u00e9 baix\u00edssima. Algumas estimativas, como da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc), indicam que o prazo para a venda de um im\u00f3vel \u00e9 de cerca de 1 ano e 4 meses. De uma forma geral podemos ter como uma boa base um prazo entre um e dois anos. E se nesse per\u00edodo o dono do im\u00f3vel precisar do dinheiro? Vai pagar juros caros por isso.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 sobre o risco, embora a sensa\u00e7\u00e3o seja a de que os pre\u00e7os sempre sobem, isso s\u00f3 acontece porque, diferentemente dos investimentos no mercado financeiro<\/a>, n\u00e3o recebemos um extrato mensal dizendo o valor atual do im\u00f3vel, nem consultamos no aplicativo o retorno a cada dia ou semana. <\/p>\n\n\n\n

De acordo com o mesmo estudo do \u00edndice Fipezap, houve per\u00edodos de grande valoriza\u00e7\u00e3o, como entre 1985 e 1989 (alta de 63%) e entre 2005 e 2014 (alta de 192%), mas tamb\u00e9m houve per\u00edodos nos quais os pre\u00e7os ca\u00edram de forma importante, como entre 1978 e 1984 (queda de 38%), entre 1989 e 1990 (queda de 62%) e entre 1991 e 2004 (queda de 18%).<\/p>\n\n\n\n

Note que a oscila\u00e7\u00e3o \u00e9 bastante alta e, quando levamos em conta a baix\u00edssima liquidez e o retorno razoavelmente baixo, podemos concluir que o investimento nessa classe de ativo pode servir como diversifica\u00e7\u00e3o para a carteira de um investidor, mas fica longe do imagin\u00e1rio popular de ser o \u201cinvestimento dos sonhos\u201d.<\/p>\n\n\n\n

*Planejador da Fiduc<\/em><\/p>\n\n\n\n

*As informa\u00e7\u00f5es neste artigo s\u00e3o de inteira responsabilidade do autor e n\u00e3o do InvestNews e das institui\u00e7\u00f5es com as quais ele possui liga\u00e7\u00e3o. Envie sua pergunta para\u00a0pautas@investnews.com.br<\/strong><\/em> <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Especialista explica os pormenores para atualizar o valor do bem; envie sua pergunta.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2063],"tags":[223],"autor-wsj":[],"coauthors":[1494],"class_list":["post-354848","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-colunistas","tag-financas-pessoais"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/354848","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=354848"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/354848\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":354858,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/354848\/revisions\/354858"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=354848"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=354848"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=354848"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=354848"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=354848"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}