{"id":377942,"date":"2022-10-28T15:00:00","date_gmt":"2022-10-28T18:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=377942"},"modified":"2022-11-07T15:34:54","modified_gmt":"2022-11-07T18:34:54","slug":"como-gestao-de-fortunas-incorporacoes-e-fundos-fizeram-sequoia-mais-que-dobrar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/como-gestao-de-fortunas-incorporacoes-e-fundos-fizeram-sequoia-mais-que-dobrar\/","title":{"rendered":"Como gest\u00e3o de fortunas, incorpora\u00e7\u00f5es e fundos fizeram Sequ\u00f3ia mais que dobrar"},"content":{"rendered":"\n

O Credit Suisse decidiu fazer uma reestrutura\u00e7\u00e3o ap\u00f3s seu balan\u00e7o decepcionante no terceiro trimestre deste ano. O preju\u00edzo de mais de 4 bilh\u00f5es de francos su\u00ed\u00e7os e a crise de confian\u00e7a,<\/a> seguida de uma s\u00e9rie de esc\u00e2ndalos financeiros, movimentam o banco su\u00ed\u00e7o para focar em wealth management, a administra\u00e7\u00e3o de grandes fortunas. <\/p>\n\n\n\n

A \u00e1rea \u00e9 conhecida por gerir patrim\u00f4nios de clientes de alta renda e tamb\u00e9m oferecer assessoria e planejamento. Al\u00e9m da gest\u00e3o da carteira de ativos l\u00edquidos, despontam tamb\u00e9m no mercado financeiro<\/a> empresas focadas em wealth management imobili\u00e1rio<\/strong>. Fam\u00edlias afortunadas com in\u00fameros im\u00f3veis tamb\u00e9m precisam saber como gerir esse patrim\u00f4nio \u2013 e logo, s\u00e3o clientes em potencial. <\/p>\n\n\n\n

No caso da Sequ\u00f3ia Properties<\/strong>, especializada no mercado imobili\u00e1rio (real state), sua \u00e1rea de gest\u00e3o imobili\u00e1ria mais que dobrou em 2022, chegando a mais de R$ 1 bilh\u00e3o sob gest\u00e3o at\u00e9 setembro e cerca de 800 im\u00f3veis na carteira. A expectativa da gestora \u00e9 encerrar o ano com mais de mil propriedades residenciais e comerciais \u2013 desde escrit\u00f3rios (salas e lajes comerciais) at\u00e9 lojas (varejo) \u2013, galp\u00f5es e condom\u00ednios log\u00edsticos na carteira.<\/p>\n\n\n\n

A atua\u00e7\u00e3o de 30 anos no mercado abrange desde gest\u00e3o patrimonial, fundos de investimento focados em ativos imobili\u00e1rios e incorpora\u00e7\u00f5es. A tr\u00edade perfeita para n\u00e3o sentir (tanto) a press\u00e3o do cen\u00e1rio macro que pesa sobre o custo da constru\u00e7\u00e3o e redu\u00e7\u00e3o na demanda por im\u00f3veis dados os juros altos em financiamentos. <\/p>\n\n\n\n

Dos tr\u00eas fundos de investimento sob gest\u00e3o com seus R$ 1,2 bilh\u00e3o em ativos e 400 im\u00f3veis espalhados pelo pa\u00eds, o Sequoia III Renda Imobili\u00e1ria <\/strong>(SEQR11)<\/strong> <\/a>contabiliza 4.445 cotistas e distribuiu um dividend yield de 11,43% nos \u00faltimos 12 meses. <\/p>\n\n\n\n

Ao IN$,<\/em> o CEO da Sequ\u00f3ia Properties, Joaquim Rocha Azevedo,<\/strong> falou sobre a emiss\u00e3o de cotas abaixo do valor patrimonial do SEQR11, gest\u00e3o de fortunas e como o desfecho das elei\u00e7\u00f5es pode afetar as incorpora\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

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Joaquim Rocha Azevedo, CEO da Sequ\u00f3ia Properties | Foto: Leo Martins<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

IN$<\/em> \u2013 Por que contratar uma wealth management imobili\u00e1ria? Quais os benef\u00edcios e os custos?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Azevedo: <\/strong>A tend\u00eancia \u00e9 que pessoas com patrim\u00f4nio e investimentos busquem assessorias profissionais, a depender dos objetivos (de ter liquidez ou reserva de valor). Muitas vezes estes mesmos investidores t\u00eam uma parte dos investimentos com uma parcela expressiva em im\u00f3veis, mas sem o mesmo profissionalismo com que \u00e9 cuidada a parte do dinheiro investido em diferentes tipos de ativos. <\/p>\n\n\n\n

A Sequoia tem por objetivo trazer para o mundo dos im\u00f3veis o mesmo profissionalismo e vis\u00e3o estrat\u00e9gico de casas focadas em ativos l\u00edquidos. <\/p>\n\n\n\n

IN$ <\/em>\u2013 Vale a pena criar uma estrutura de FIIs para fam\u00edlias ricas? \u00c9 mais vantajoso que deter o im\u00f3vel como pessoa f\u00edsica,<\/strong> apesar de<\/strong> FIIs com menos de 50 cotistas n\u00e3o terem isen\u00e7\u00e3o de IR, um dos maiores benef\u00edcios dos fundos imobili\u00e1rios<\/strong>?<\/h3>\n\n\n\n

Os benef\u00edcios de fundos com uma base de cotistas pulverizada, em que ningu\u00e9m tem mais de 10% do fundo, n\u00e3o se aplica a fundos exclusivos ou feitos por holdings familiares. Esta \u00e9 uma quest\u00e3o tribut\u00e1ria, que envolve planejamento sucess\u00f3rio, e n\u00e3o existe uma solu\u00e7\u00e3o pronta para isso. Cada caso \u00e9 um caso e nos propomos a fazer a gest\u00e3o desses ativos de forma muito personalizada. <\/p>\n\n\n\n

Tem cliente que quer aumentar a exposi\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis, tem quem queira reduzir, tem quem queira usar im\u00f3veis como uma forma de planejamento sucess\u00f3rio; ou ent\u00e3o aqueles que pretendem usar a renda mensal gerada. \u00c9 mais quest\u00e3o de entender quais os objetivos e o que precisa ser feito para atingi-los. <\/p>\n\n\n\n

IN$ \u2013 <\/em>Voc\u00eas atuam h\u00e1 mais de 30 anos na incorpora\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o patrimonial e decidiram atuar tamb\u00e9m na gest\u00e3o de fundos. Este movimento foi natural?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Azevedo: <\/strong>A Sequ\u00f3ia nasceu gerindo patrim\u00f4nio de fam\u00edlias. Como consequ\u00eancia dessa atua\u00e7\u00e3o, foi natural passar atuando em incorpora\u00e7\u00f5es (comprar terreno, construir pr\u00e9dios, desenvolver empreendimento), e essa \u00e1rea foi estruturada da mesma forma que a gest\u00e3o patrimonial foi.<\/p>\n\n\n\n

Depois, o entendimento foi de que era necess\u00e1rio organizar os passivos. Foram feitos fundos de incorpora\u00e7\u00e3o. O primeiro foi em 2010, o segundo, em 2014. Da\u00ed entendemos que os modelos de fundo funcionam para portf\u00f3lios de im\u00f3veis para venda ou que voc\u00ea queira reciclar.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 em 2020, foi feito o primeiro fundo de renda (Sequoia III Renda Imobili\u00e1ria), que hoje tem mais de 4 mil cotistas.<\/p>\n\n\n\n

IN$<\/em> \u2013 A pandemia prejudicou os FIIs. Acha que o timming foi dos melhores ao lan\u00e7ar um fundo de renda bem nesse per\u00edodo? O SEQR11 foi lan\u00e7ado em 2021 e as cotas est\u00e3o com desconto de 35%<\/strong>, conforme o relat\u00f3rio gerencial.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Azevedo: <\/strong>N\u00e3o estamos felizes com esse resultado, mas a explica\u00e7\u00e3o tem menos a ver com a pandemia e mais com a taxa de juros. As pessoas preferem colocar o dinheiro na renda fixa<\/a> com risco baixo e remunera\u00e7\u00e3o alta do que colocar em fundos imobili\u00e1rios<\/a>. E isso prejudica v\u00e1rios setores da economia. Tem uma correla\u00e7\u00e3o negativa das taxas de juros com o valor das cotas e que nada tem a ver com os ativos.<\/p>\n\n\n\n

Tem ativos que est\u00e3o performando igual, os alugu\u00e9is est\u00e3o sendo pagos em dia, zero vac\u00e2ncia, zero inadimpl\u00eancia, continuamos distribuindo o mesmo valor por cota (um pouco a mais at\u00e9), ent\u00e3o n\u00e3o tem nenhuma justificativa do ponto de vista dos ativos para ter esse desconto nas cotas desse tamanho. S\u00e3o quest\u00f5es de mercado.<\/p>\n\n\n\n

Poder\u00edamos ter procurado um melhor timming? Talvez. Mas quando assumimos a gest\u00e3o do fundo, ele tinha um mandato. Quer\u00edamos dar liquidez para alguns cotistas e gerar ganhos. Ent\u00e3o acertamos j\u00e1 que atingimos esses objetivos. Tanto que a base de cotistas aumentou muito. Tinha 170 cotistas e hoje tem mais de 4 mil. Geramos valor desalavancando o fundo. E queremos fazer o fundo crescer, temos planos pra isso.<\/p>\n\n\n\n

INS \u2013<\/em> Foi feita uma emiss\u00e3o de cotas do SEQR11. O que ser\u00e1 feito com o capital e como os cotistas ser\u00e3o beneficiados?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Azevedo:<\/strong> Iremos adquirir um im\u00f3vel e deixar outra parte em caixa. Ali\u00e1s, fomos muitos questionados por quem acompanha o fundo com rela\u00e7\u00e3o a essa emiss\u00e3o ter sido abaixo do valor patrimonial. Perguntam se n\u00e3o estamos destruindo o valor do fundo. Na verdade n\u00e3o \u00e9 bem assim. <\/p>\n\n\n\n

Voc\u00ea pode fazer emiss\u00f5es acima do valor patrimonial \u2013 o que pode ser ruim pro fundo \u2013 e emiss\u00f5es como essa que criam valor para o fundo. Vamos aumentar em 1% o valor em reais que o cotista vai receber mesmo que ele n\u00e3o se subscreva.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Outro ponto \u00e9 que, quanto maior o fundo, menores os custos fixos. Ent\u00e3o passa a ter um fundo mais eficiente. Vamos reduzir a taxa de administra\u00e7\u00e3o para sinalizar que n\u00e3o tem nenhum conflito de interesse em fazer a emiss\u00e3o. Ent\u00e3o por isso acredito que vamos melhorar o fundo. Outro motivo \u00e9 que vai diversificar. <\/p>\n\n\n\n

IN$:<\/em> Falando de lan\u00e7amentos, quantos empreendimentos  est\u00e3o previstos? E analisando o cen\u00e1rio macro, como foi lidar com infla\u00e7\u00e3o e juros em alta e quais as perspectivas dado o cen\u00e1rio incerto das elei\u00e7\u00f5es? Isso muda os planos de voc\u00eas?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Azevedo: <\/strong>Por ter um neg\u00f3cio diversificado no setor imobili\u00e1rio, temos menos press\u00e3o do que se fosse uma incorporadora pura pressionada a lan\u00e7ar empreendimentos a qualquer custo. Ent\u00e3o conseguimos nos ajustar a momentos distintos do mercado, e lan\u00e7amos empreendimentos que venham a ter liquidez e aceita\u00e7\u00e3o no mercado. Neste ano, lan\u00e7amos dois empreendimentos, ano que vem tem mais dois prontos al\u00e9m de mais dois que est\u00e3o em an\u00e1lise. <\/p>\n\n\n\n

Mas vemos hoje uma dificuldade maior nas vendas da ponta do consumidor. Cen\u00e1rio de juros altos acarreta em dois efeitos na venda porque o custo de financiamento fica mais alto. E se voc\u00ea quer comprar im\u00f3veis como investimento, compete com ativos de renda fixa que retornam 2 ou 3% no m\u00eas. E essa dificuldade tem um terceiro fator que \u00e9 a incerteza. <\/p>\n\n\n\n

Dependendo se Lula ou Bolsonaro for eleito, s\u00f3 de tirar a incerteza da mesa, ajuda as pessoas a se planejarem a fazer um investimento de longo prazo e entenderem o que vai acontecer no pa\u00eds. <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Im\u00f3vel residencial \u00e9 afetado por problemas macroecon\u00f4micos <\/a>ou um cen\u00e1rio pol\u00edtico de incerteza, mas essa demanda \u00e9 motivada por fatores demogr\u00e1ficos. Tem gente casando, separando, tendo filhos, \u00e9 uma demanda que n\u00e3o acaba, ela pode ficar represada, mas depois volta. \u00c9 uma necessidade que pode ser prorrogada. <\/p>\n\n\n\n

Se tiver produtos de qualidade em localiza\u00e7\u00f5es onde tem demanda instalada, (lan\u00e7amos apenas onde tem excesso de demanda) mesmo com alta nos pre\u00e7os da constru\u00e7\u00e3o, essas coisas tendem a ir se acomodando. <\/p>\n\n\n\n

IN$: <\/em>Qual \u00e1rea retorna maior receita para a Sequoia?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Azevedo:<\/strong> As \u00e1reas que geram mais receita hoje s\u00e3o incorpora\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o de fundos. Com gest\u00e3o patrimonial n\u00e3o ganhamos muito, mas por outro lado, gera uma receita recorrente. Todo m\u00eas sabemos que podemos contar com aquele valor e tira a press\u00e3o dos custos da companhia de fazer um mau neg\u00f3cio ou buscar uma incorpora\u00e7\u00e3o a todo custo. Somado a isso, a sinergia entre as \u00e1reas de atua\u00e7\u00e3o promove oportunidades de neg\u00f3cios que muitas vezes n\u00e3o est\u00e3o no mercado. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

CEO fala sobre a emiss\u00e3o de cotas abaixo do valor patrimonial do SEQR11 e como elei\u00e7\u00f5es pode afetar as incorpora\u00e7\u00f5es.<\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":378123,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[778],"autor-wsj":[],"coauthors":[2270],"class_list":["post-377942","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-negocios","tag-mercado-imobiliario"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/377942","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=377942"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/377942\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":381027,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/377942\/revisions\/381027"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/378123"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=377942"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=377942"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=377942"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=377942"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=377942"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}