{"id":419248,"date":"2023-01-16T06:30:00","date_gmt":"2023-01-16T09:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=419248"},"modified":"2025-09-01T11:31:39","modified_gmt":"2025-09-01T14:31:39","slug":"mercado-imobiliario-quais-sao-as-oportunidades-de-investimento","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/colunistas\/mercado-imobiliario-quais-sao-as-oportunidades-de-investimento\/","title":{"rendered":"Mercado imobili\u00e1rio: quais s\u00e3o as oportunidades de investimento?"},"content":{"rendered":"\n

Quem n\u00e3o gostaria de ter im\u00f3veis que, ao serem alugados, lhe garantissem uma renda todo m\u00eas? E se fosse poss\u00edvel obter a renda sem desembolsar o valor da compra do im\u00f3vel? Com os produtos do mercado financeiro, isso \u00e9 poss\u00edvel. Investimentos como FIIs<\/a>, CRIs<\/a> e LCIs<\/a> permitem que voc\u00ea aplique no setor e ainda usufrua de uma gest\u00e3o profissional dos ativos, sem precisar ser propriet\u00e1rio de im\u00f3veis. Mas o que cada grupo de letras significa?<\/p>\n\n\n\n

Em investimentos de renda vari\u00e1vel, os FIIs (Fundos de Investimento Imobili\u00e1rios) aplicam o dinheiro dos cotistas em empreendimentos como im\u00f3veis ou em t\u00edtulos de renda fixa lastreados em im\u00f3veis, como CRI (Certificado de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios) e LCI<\/a> (Letra de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio), que veremos mais adiante.<\/p>\n\n\n\n

Ao adquirir cotas de um FII, o investidor passa a ser dono de uma fra\u00e7\u00e3o do fundo que, por sua vez, det\u00e9m im\u00f3veis (ou ativos com lastro imobili\u00e1rio). Os im\u00f3veis adquiridos s\u00e3o alugados pelo fundo, e o resultado financeiro \u00e9 repartido entre todos os cotistas, com o pagamento de dividendos.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, o investidor recebe uma renda mensal, sem ter que se preocupar com o alto aporte inicial necess\u00e1rio para adquirir im\u00f3veis ou com o trabalho e custo de administrar as loca\u00e7\u00f5es. Isso fica sob responsabilidade dos gestores dos fundos, que tamb\u00e9m fazem o trabalho de analisar e escolher as melhores oportunidades para investir. Na carteira podem ter im\u00f3veis de v\u00e1rios tipos: pr\u00e9dios de escrit\u00f3rios, shopping centers, galp\u00f5es log\u00edsticos, hot\u00e9is, hospitais.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante destacar que o n\u00famero de pessoas f\u00edsicas em FIIs tem crescido ano ap\u00f3s ano. Dados do terceiro trimestre de 2022 mostraram que 1,9 milh\u00e3o de pessoas f\u00edsicas investem em fundos imobili\u00e1rios, negociando em m\u00e9dia R$ 331 milh\u00f5es por dia. No fim de 2019, eram 600 mil investidores, o que mostra um crescimento de 216% em 3 anos.<\/p>\n\n\n\n

No Hub de Educa\u00e7\u00e3o da B3,<\/a> o investidor pode encontrar conte\u00fados gratuitos de qualidade sobre o funcionamento dos fundos imobili\u00e1rios. <\/p>\n\n\n\n

As vers\u00e1teis CRI e LCI<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Agora vamos imaginar uma construtora que acaba de lan\u00e7ar um empreendimento com 100 apartamentos. Para cada unidade vendida, ela ganha o direito de receber uma quantia todo m\u00eas, por muitos e muitos anos. Por\u00e9m, caso n\u00e3o queira esperar, ela pode vender esses cr\u00e9ditos (os receb\u00edveis) para uma securitizadora por um valor um pouco menor do que o total. A securitizadora transforma esses cr\u00e9ditos em um ativo, que pode ser oferecido a investidores. Esse ativo \u00e9 o CRI (Certificado de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios).<\/p>\n\n\n\n

Em geral, a rentabilidade dos CRIs est\u00e1 ligada a uma taxa j\u00e1 definida quando a pessoa compra o t\u00edtulo, ou uma taxa que varia de acordo com um indexador, que pode ser a taxa DI ou a infla\u00e7\u00e3o. O investidor pode receber esse pagamento uma vez por semestre ou por ano. E, no dia do vencimento do papel, recebe todo o valor principal que aplicou mais o \u00faltimo rendimento.<\/p>\n\n\n\n

A rentabilidade do investimento est\u00e1 sujeita ao risco de algum credor n\u00e3o pagar o que deve. Para ajudar o investidor a descobrir a qualidade dos cr\u00e9ditos dentro de cada CRI, \u00e9 comum que eles recebam uma nota (rating) de uma ag\u00eancia independente. Quanto mais alta a nota, maior a chance dos credores daquele receb\u00edveis pagarem corretamente.<\/p>\n\n\n\n

Em geral, o prazo desse investimento \u00e9 longo, e a pessoa n\u00e3o pode sacar o que investiu antes do fim. Se ela quiser ou precisar do dinheiro de volta, ter\u00e1 que vender seu CRI para outro investidor. O principal benef\u00edcio dos CRIs \u00e9 que, em geral, investimentos como esses, com prazos mais longos e mais arriscados, pagam mais ao investidor.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 as LCIs (Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio) s\u00e3o ativos de risco mais baixo que os CRIs. Ao investir nelas, a pessoa est\u00e1 emprestando dinheiro para um banco que, por sua vez, empresta dinheiro para o setor imobili\u00e1rio. \u00c9 mais simples do que pode parecer. Considere que uma empresa quer construir um pr\u00e9dio. Para levantar o dinheiro, ela busca um banco. Para ajudar a conseguir esse dinheiro no mercado, o banco emite os pap\u00e9is, as letras de cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n

A pessoa investe nelas e recebe o dinheiro do empr\u00e9stimo ao banco com juros. Algumas LCIs pagam uma taxa fixa ao ano, como 5% ou 9%. Tudo depende de como vai estar a economia do pa\u00eds naquele momento.<\/p>\n\n\n\n

Outras LCIs pagam um retorno fixo mais a taxa de infla\u00e7\u00e3o do per\u00edodo. Existem ainda aquelas que podem pagar uma porcentagem de uma taxa de mercado, como a taxa DI, que \u00e9 muito parecida com a Taxa Selic<\/a>, que o Banco Central divulga a cada 45 dias. Se as empresas do setor imobili\u00e1rio n\u00e3o pagarem o que devem ao banco, o investidor n\u00e3o corre riscos. Como quem deve \u00e9 o banco, \u00e9 ele quem vai pagar ao investidor<\/p>\n\n\n\n

H\u00e1 vantagens, mas \u00e9 preciso prestar aten\u00e7\u00e3o nas condi\u00e7\u00f5es de cada investimento. Por exemplo, alguns deles n\u00e3o permitem sacar o dinheiro que a pessoa aplicou durante os primeiros meses, o chamado per\u00edodo de car\u00eancia. Em outros, a pessoa n\u00e3o pode sacar o dinheiro durante todo o per\u00edodo do investimento, por exemplo, 1 ano ou 3 anos.<\/p>\n\n\n\n

No caso dos CRIs e LCIs, \u00e9 poss\u00edvel ainda vender o produto a outra pessoa, no mercado secund\u00e1rio, mas a liquidez \u00e9 mais baixa, o que significa que pode ser dif\u00edcil achar um comprador. Uma vantagem \u00e9 que CRIs e LCIs s\u00e3o produtos que n\u00e3o cobram imposto de renda<\/a> das pessoas f\u00edsicas. <\/p>\n\n\n\n

Diante de tantas oportunidades, considere avaliar o setor imobili\u00e1rio como uma possibilidade na sua carteira de investimentos.<\/p>\n\n\n\n

*Marcos Skistymas <\/em><\/strong>\u00e9 superintendente de Produtos de Equities, Juros e Moedas da B3<\/em>.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
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Marcos Skistymas | Divulga\u00e7\u00e3o B3.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

As informa\u00e7\u00f5es desta coluna s\u00e3o de inteira responsabilidade do autor e n\u00e3o do InvestNews e das institui\u00e7\u00f5es com as quais ele possui liga\u00e7\u00e3o.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Veja tamb\u00e9m<\/h4>\n\n\n\n