{"id":430705,"date":"2023-02-07T05:00:00","date_gmt":"2023-02-07T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=430705"},"modified":"2023-02-07T10:41:58","modified_gmt":"2023-02-07T13:41:58","slug":"mercado-esta-penalizando-fiis-de-logistica-com-caso-americanas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/mercado-esta-penalizando-fiis-de-logistica-com-caso-americanas\/","title":{"rendered":"Mercado est\u00e1 penalizando FIIs de log\u00edstica com caso Americanas?"},"content":{"rendered":"\n

O \u00edndice com os fundos imobili\u00e1rios mais negociados da B3, IFIX<\/strong>, encerrou janeiro em queda de 1,6% \u2013 puxado pelo desempenho negativo dos fundos de tijolo (cujo portf\u00f3lio \u00e9 composto por im\u00f3veis f\u00edsicos, entre eles os galp\u00f5es de log\u00edstica<\/strong>). E o caso Americanas<\/strong> (AMER3<\/a>) \u00e9 apontado como um catalisador para esse mau desempenho do segmento.<\/p>\n\n\n\n

Com a infla\u00e7\u00e3o <\/a>tendo voltado ao campo positivo ap\u00f3s tr\u00eas meses consecutivos deflacion\u00e1rios no ano passado (julho-agosto-setembro), os FIIs acabam sentindo mais os efeitos, uma vez que o investidor “liga muito o pre\u00e7o da cota com os rendimentos”, segundo apontou Gabriel Barbosa, especialista em fundos imobili\u00e1rios e s\u00f3cio da gestora TRX Investimentos. <\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 os fundos imobili\u00e1rios de “papel” (que investem em t\u00edtulos de d\u00edvida imobili\u00e1ria, como CRIs, os Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios) foram em movimento oposto dado que o cen\u00e1rio de juros ainda mantidos em alta (13,75% ao ano) dado a infla\u00e7\u00e3o se manter persistente no pa\u00eds acabam por remunerar melhor os seus cotistas. <\/p>\n\n\n\n

\n

“Muitos fundos come\u00e7aram a divulgar rendimentos melhores ligados a volta da infla\u00e7\u00e3o e isso impactou positivamente os fundos de papel”.<\/p>\nGabriel Barbosa, TRX INVESTIMENTOS<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

A afirma\u00e7\u00e3o se refere ao fato de fundos de papel que investem em ativos com lastro imobili\u00e1rio terem como indexador \u00edndices que medem a infla\u00e7\u00e3o, como o IPCA<\/a> ou IGP-M.<\/strong> O Certificado de Dep\u00f3sito Interbanc\u00e1rio (CDI<\/a>) <\/strong>tamb\u00e9m \u00e9 um indexador comum no segmento, mas ele acompanha a taxa b\u00e1sica de juros. <\/p>\n\n\n\n

Os fundos de log\u00edstica – que integram a categoria “tijolo” – est\u00e3o entre os que puxaram para baixo o IFIX no primeiro m\u00eas do ano, segundo levantamento do Trade Map.<\/p>\n\n\n\n

O caso Americanas (AMER3<\/a>) \u00e9 visto como um catalisador para o mau desempenho do segmento, segundo o especialista da TRX. O rombo fiscal que j\u00e1 soma R$ 47,9 bilh\u00f5es <\/a>afetou os FIIs expostos a varejista, a exemplo do FII Max Retail (MAXR11), <\/strong>cujas cotas amargaram queda de 21% em janeiro. <\/p>\n\n\n\n

Recentemente, o fundo informou ao mercado atrav\u00e9s do BTG Pactual, seu administrador, que o aluguel <\/strong>referente de dezembro de 2022 da Americanas entrou como d\u00edvida da varejista<\/a>, que \u00e9 locat\u00e1ria do FII e respons\u00e1vel por 57,9% de sua receita mensal com dividendos.<\/p>\n\n\n\n

As 20 maiores quedas do IFIX em janeiro<\/h2>\n\n\n\n

Segundo a plataforma de dados TradeMap, entre as 20 maiores quedas do IFIX em janeiro, <\/strong> quatro fundos de log\u00edstica puxam a lista, seguidos por cinco de lajes corporativas e cinco h\u00edbridos. O fundo MAXR11 n\u00e3o faz parte da carteira do IFIX, e por isso, n\u00e3o aparece no levantamento. Veja abaixo: <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fundos com maiores baixas do IFIX<\/strong><\/td>C\u00f3digo<\/strong><\/td>Tipo de fundo<\/strong><\/td>Retorno
janeiro\/2023<\/strong><\/td><\/tr>
Tordesilhas Ei FII-Unica<\/td>TORD11<\/a><\/td>Outros<\/td>-24,63<\/td><\/tr>
Versalhes Recebiveis Imobiliarios – FI Imobiliario<\/td>VSLH11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>-22,06<\/td><\/tr>
Rbr Log FI-Unica<\/td>RBRL11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>-13,13<\/td><\/tr>
Js Real Estate Multigestao FII<\/td>JSRE11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>-11,25<\/td><\/tr>
Vinci Imoveis Urbanos Fundo<\/td>VIUR11<\/a><\/td>Outros<\/td>-10,42<\/td><\/tr>
Santander Renda de Alugueis Fu-Unica<\/td>SARE11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>-10,41<\/td><\/tr>
Brazilian Graveyard FII-Unica<\/td>CARE11<\/a><\/td>Lajes Corporativas<\/td>-9,93<\/td><\/tr>
Ggr Covepi Renda FII<\/td>GGRC11<\/strong><\/td>Log\u00edstica<\/td>-9,60<\/td><\/tr>
Hsi Log\u00edstica FI Imobili\u00e1rio<\/td>HSLG11<\/a><\/td>Log\u00edstica<\/td>-8,90<\/td><\/tr>
FII Vbi Prime Properties-Unica<\/td>PVBI11<\/a><\/td>Lajes Corporativas<\/td>-8,78<\/td><\/tr>
FII Riza Terrax-Classe Un<\/td>RZTR11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>-8,71<\/td><\/tr>
Bluemacaw Renda+ Fof Fundo de -Unica<\/td>BLMR11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>-8,24<\/td><\/tr>
Hedge Office Income Fundo de I-Unica<\/td>HOFC11<\/strong><\/td>Lajes Corporativas<\/td>-8,02<\/td><\/tr>
FII Xp Log<\/td>XPLG11<\/a><\/td>Log\u00edstica<\/td>-7,36<\/td><\/tr>
Vinci Offices FII-Unica<\/td>VINO11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>-7,26<\/td><\/tr>
CSHG Real Estate FII-Unica<\/td>HGRE11<\/a><\/td>Lajes Corporativas<\/td>-6,67<\/td><\/tr>
FI Imobiliario Rio BR<\/td>RCRB11<\/a><\/td>Lajes Corporativas<\/td>-6,07<\/td><\/tr>
Capitania Reit Fof – FII-Unica<\/td>CPFF11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>-6,00<\/td><\/tr>
FII de Cri Integral Brei-Unica<\/td>IBCR11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>-5,87<\/td><\/tr>
FII Vinci Logistica-Unica<\/td>VILG11<\/a><\/td>Log\u00edstica<\/td>-5,72<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

GGRC11: a maior queda entre os FIIs de log\u00edstica<\/h2>\n\n\n\n

Entre os fundos de log\u00edstica, o que apresentou a maior queda em janeiro (-9,6%), segundo o levantamento, foi o FII GGR Covepi Renda FII (GGRC11)<\/strong>, da gestora independente Zagros Capital. Segundo a l\u00e2mina do fundo, 100% dos contratos s\u00e3o at\u00edpicos, e dos 18 galp\u00f5es log\u00edsticos espalhados pelo pa\u00eds, tr\u00eas est\u00e3o locados para a Ambev <\/a>(SC, SP, RS) e um para a Americanas<\/strong> (MG). A vac\u00e2ncia do fundo at\u00e9 o momento est\u00e1 zerada. <\/p>\n\n\n\n

No \u00faltimo relat\u00f3rio da gest\u00e3o publicado em dezembro, o fundo disse que 2022 foi extremamente desafiador para o mercado imobili\u00e1rio e para a ind\u00fastria de FIIs, especialmente para os fundos de tijolo. Escalada da infla\u00e7\u00e3o e aumento da taxa de juros fizeram com que o setor enfrentasse um cen\u00e1rio de custos elevados, liquidez reduzida e perda de atratividade para investimentos de renda fixa. <\/p>\n\n\n\n

“Al\u00e9m das quest\u00f5es econ\u00f4micas, tivemos instabilidades pol\u00edticas, com mudan\u00e7a de governo e incertezas. No lado do fundo, a gest\u00e3o enfrentou desafios no portf\u00f3lio, com locat\u00e1rios ainda impactados pela crise de covid-19 e com dificuldade em absorver a corre\u00e7\u00e3o dos contratos”, diz documento que aponta que 92,9% dos contratos do fundo s\u00e3o reajustados pelo IPCA. <\/p>\n\n\n\n

\"FIIs<\/figure>\n\n\n\n

No entanto, os mais de 103 mil cotistas do GGRC11 (e nem o pr\u00f3prio fundo) contavam com o rombo fiscal descoberto por Sergio Rial, ex-CEO da Americanas. <\/p>\n\n\n\n

O com\u00e9rcio varejista representa 25% do portf\u00f3lio, sendo o contrato com a Americanas maior do que os tr\u00eas contratos fechados com Ambev. O galp\u00e3o em Uberl\u00e2ndia (MG), que vence em setembro de 2027, tem um valor mensal de R$ 1,895 milh\u00e3o. Para base de compara\u00e7\u00e3o, os tr\u00eas im\u00f3veis alugados para a Ambev arrecadam – juntos – mensalmente o montante de R$ 1,452 milh\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A \u00e1rea locada para a varejista \u00e9 de 89.187 metros quadrados, enquanto que os tr\u00eas galp\u00f5es para locados para a Ambev acumulam uma \u00e1rea de 32.330 metros quadrados. <\/p>\n\n\n\n

Quanto aos demais fundos de log\u00edstica que operaram no negativo em janeiro, apenas o Xp Log<\/strong> (XPLG11) <\/a>tem exposi\u00e7\u00e3o \u00e0 varejista. O FII, que tem 9% da sua \u00e1rea bruta alugada para a B2W (que era o bra\u00e7o digital da Americanas, por\u00e9m, as opera\u00e7\u00f5es j\u00e1 foram fundidas com a Lojas Americanas), acumulou queda de 7,36% no per\u00edodo. J\u00e1 HSI Log\u00edstica FI Imobili\u00e1rio <\/strong>(HSLG11) <\/a>e FII Vinci Logistica-Unica (VILG11)<\/a> <\/strong>acumularam queda de 8,9% e 5,7%, respectivamente.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o professor e analista de fundos imobili\u00e1rios, Marcos Baroni, este movimento de baixa nas cota\u00e7\u00f5es de alguns FIIs expostos a varejista n\u00e3o afeta o investidor focado no longo prazo, uma vez que os fundamentos destes fundos n\u00e3o foram alterados. <\/p>\n\n\n\n

\n

“As not\u00edcias sobre as decis\u00f5es judiciais sobre a Americanas geram desconforto sim, causam ru\u00eddo, o que justifica a queda nas cota\u00e7\u00f5es e nos rendimentos. Mas para o investidor de longo prazo, isso faz parte do processo entre locat\u00e1rio e locador. A partir do momento que voc\u00ea tem um ativo exposto a v\u00e1rios riscos, \u00e9 normal que tenha impacto.”<\/p>\nProfessor baroni<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Baroni ressalta que uma carteira de fundos imobili\u00e1rios diversificada entre diversos setores mitiga os impactos negativos, e sendo assim, o investidor bem alocado acaba tendo menores preocupa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

\n

“As oscila\u00e7\u00f5es s\u00e3o normais. Numa carteira de FIIs \u00e9 normal que eventos aconte\u00e7am no meio do caminho. Mas o ativo imobili\u00e1rio \u00e9 que deve ser sempre a refer\u00eancia do investidor”. <\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Mercado precificou crise da Americanas?<\/h2>\n\n\n\n

Para Gabriel Barbosa, gestor da TRX, o mercado precificou como o pior cen\u00e1rio o caso Americanas, o que impactou a cota\u00e7\u00e3o dos fundos expostos a varejista. <\/p>\n\n\n\n

“O pior cen\u00e1rio j\u00e1 est\u00e1 na mesa, e esses FIIs de log\u00edstica j\u00e1 ficaram mais barato do que deveriam. Se o im\u00f3vel \u00e9 bom, voc\u00ea simplesmente loca ele para um inquilino bom e despeja o ruim. Por mais que pela lei de recupera\u00e7\u00f5es judiciais a Americanas fique “protegida”, isso se refere apenas aos atrasados [alugueis] e n\u00e3o aos novos”.<\/p>\n\n\n\n

O analista acredita que h\u00e1 um exagero do mercado em pesar a m\u00e3o no pre\u00e7o dos fundos, haja vista que os fundamentos destes n\u00e3o mudaram.<\/p>\n\n\n\n

\n

“O im\u00f3vel tem um valor, custa construir, custa o terreno, e o caso [Americanas] n\u00e3o impacta o valor do ativo. O mercado est\u00e1 cobrando caro dos FIIs, o que n\u00e3o faz sentido”. <\/p>\nGabriel Barbosa, TRX INVESTIMENTOS<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 para Jos\u00e9 Falc\u00e3o, analista de fundos imobili\u00e1rios na NuInvest, os fundos expostos a Americanas possuem um risco real de inadimpl\u00eancia e o impacto no valor da cota deve ser proporcional a perda de receita – o que pode reduzir temporariamente o rendimento distribu\u00eddo. <\/p>\n\n\n\n

\n

“Se o rendimento por cota fica menos atrativo, a cota recua at\u00e9 um n\u00edvel que compense novamente o investidor adquirir por um pre\u00e7o o qual a receita menor sobre um pre\u00e7o menor tamb\u00e9m compense em termos de rentabilidade<\/a> e risco”<\/p>\njos\u00e9 falc\u00e3o, analista da nuinvest<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Falc\u00e3o reitera que outro impacto que pode acontecer \u00e9 um recuo do pre\u00e7o em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial, j\u00e1 que o investidor d FII “costuma olhar apenas para rendimento no curto prazo e ignora o valor patrimonial dos im\u00f3veis em detrimento do yield”.<\/p>\n\n\n\n

Lajes corporativas tamb\u00e9m seguem penalizadas<\/h2>\n\n\n\n

Os FIIs de lajes corporativas, afetados pela pandemia e o esvaziamento dos escrit\u00f3rios com o trabalho h\u00edbrido – seguem penalizados apesar da virada do ano. Os fundos Brazilian Graveyard FII-Unica <\/strong>(CARE11),<\/a> FII Vbi Prime Properties-Unica <\/strong>(PVBI11),<\/a> Hedge Office Income Fundo (HOFC11), CSHG Real Estate FII-Unica <\/strong>(HGRE11)<\/a> <\/strong>e FI Imobiliario Rio BR <\/strong>(RCRB11)<\/a> registraram as maiores perdas da categoria no IFIX. <\/p>\n\n\n\n

A modalidade, que \u00e9 muito ligada a perspectiva econ\u00f4mica, ainda segue sem um “rumo” definido, uma vez que as empresas que alugam escrit\u00f3rios em pr\u00e9dios corporativos n\u00e3o sinalizaram retomar as loca\u00e7\u00e3o aos n\u00edveis pr\u00e9-pand\u00eamicos. <\/p>\n\n\n\n

“O primeiro semestre deve ser dif\u00edcil. O novo governo est\u00e1 prometendo um novo arcabou\u00e7o fiscal nesse primeiro semestre, e at\u00e9 essa proposta for definida, o mercado deve ficar vol\u00e1til, em especial o de juros. O investidor acaba preferindo ficar em renda fixa do que em vari\u00e1vel, logo, os fundos imobili\u00e1rios ficam mais sens\u00edveis a not\u00edcias negativas o que influencia nas cota\u00e7\u00f5es”, reitera Barbosa. <\/p>\n\n\n\n

Fundos de papel ser\u00e3o bola da vez em 2023?<\/h2>\n\n\n\n

O especialista acredita que o ano ser\u00e1 desafiador para os fundos de tijolo e positivo para os de papel, que est\u00e3o descontados e a taxa de juros e infla\u00e7\u00e3o em alta favorece o retorno dos CRIs.<\/p>\n\n\n\n

De 20 fundos imobili\u00e1rios do IFIX com os maiores retornos em janeiro, 13 s\u00e3o FIIs de receb\u00edveis<\/strong> (FIIs de papel). Nenhum fundo de log\u00edstica aparece no ranking.<\/p>\n\n\n\n

Veja abaixo levantamento com os 20 maiores retornos do IFIX em janeiro:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fundo<\/strong><\/td>C\u00f3digo<\/strong><\/td>Tipo de fundo<\/strong><\/td>Retorno janeiro\/2023<\/strong><\/td><\/tr>
Banestes Recebiveis Imobiliari-Unica<\/td>BCRI11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>5,28<\/td><\/tr>
Riza Akin Fundo de Investiment-Unica<\/td>RZAK11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>5,26<\/td><\/tr>
FI Imobiliario Barigu<\/td>BARI11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>5,18<\/td><\/tr>
Merito Desenvolvimento Imobiliario FII<\/td>MFII11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>5,01<\/td><\/tr>
Tellus Properties FII<\/td>TEPP11<\/a><\/td>Lajes Corporativas<\/td>3,74<\/td><\/tr>
FII Agencias Caixa<\/td>RBVA11<\/a><\/td>Ag\u00eancias<\/td>3,68<\/td><\/tr>
Cartesia Recebiveis Imobiliari-Unica<\/td>CACR11<\/strong><\/td>H\u00edbrido<\/td>3,59<\/td><\/tr>
Atrio Reit Recebiveis FII-Unica<\/td>ARRI11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>3,25<\/td><\/tr>
FII Vbi Cri-Unica<\/td>CVBI11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>3,17<\/td><\/tr>
Kinea Securities Fundo de Inve-1<\/td>KNSC11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>2,83<\/td><\/tr>
BB Progressivo II FII<\/td>BBPO11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>2,62<\/td><\/tr>
Habitat II – FII<\/td>HABT11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>2,45<\/td><\/tr>
FII Xp Properties<\/td>XPPR11<\/a><\/td>H\u00edbrido<\/td>2,32<\/td><\/tr>
Xp Malls FI-Unica<\/td>XPML11<\/a><\/td>Shoppings<\/td>2,20<\/td><\/tr>
Devant Recebiveis Imobiliarios-Unica<\/td>DEVA11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>2,07<\/td><\/tr>
FI Imobiliario Brasil Plural A-Unica<\/td>BPFF11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>1,92<\/td><\/tr>
Kinea Rendimentos Imobiliarios-U<\/td>KNCR11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>1,70<\/td><\/tr>
Polo Cred Imob FII-Unica<\/td>PORD11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>1,63<\/td><\/tr>
Hsi Ativos Financeiros – FII-Unica<\/td>HSAF11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>1,60<\/td><\/tr>
Maxi Renda FII-Unica<\/td>MXRF11<\/a><\/td>Receb\u00edveis<\/td>1,60<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Entre as 20 maiores quedas do IFIX em janeiro, segmento aparece entre os maiores tombos, segundo o TradeMap. <\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":428120,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[52,51],"autor-wsj":[],"coauthors":[2270],"class_list":["post-430705","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas","tag-inflacao","tag-selic"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/430705","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=430705"}],"version-history":[{"count":53,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/430705\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":431998,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/430705\/revisions\/431998"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/428120"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=430705"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=430705"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=430705"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=430705"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=430705"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}