{"id":461065,"date":"2023-04-06T05:00:00","date_gmt":"2023-04-06T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=461065"},"modified":"2023-04-11T15:12:16","modified_gmt":"2023-04-11T18:12:16","slug":"tok-stok-marisa-evitam-despejo-veja-fiis-afetados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/tok-stok-marisa-evitam-despejo-veja-fiis-afetados\/","title":{"rendered":"Inadimplentes, Tok&Stok e Marisa tentam evitar despejos; veja FIIs afetados"},"content":{"rendered":"\n

Varejistas que passam por per\u00edodos turbulentos est\u00e3o deixando de pagar alugu\u00e9is dos im\u00f3veis que constam no portf\u00f3lio de fundos imobili\u00e1rios<\/a> \u2013 sejam eles de shoppings ou de galp\u00f5es log\u00edsticos. \u00c9 o caso de Americanas<\/strong> (AMER3<\/a>), al\u00e9m das varejistas de m\u00f3veis Tok&Stok<\/strong> e de moda Lojas Marisa<\/strong> (AMAR3<\/a>). E isso pode afetar o retorno dos cotistas que investem em um dos onze fundos imobili\u00e1rios expostos \u00e0s companhias.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 quem investe nas a\u00e7\u00f5es das companhias listadas \u2013 caso de Marisa e Americanas -\u2013acumulam perdas, s\u00f3 neste ano at\u00e9 5 de abril, de 49,6% e 89%, respectivamente. No per\u00edodo, o Ibovespa, \u00edndice do qual as companhias n\u00e3o fazem parte, acumula queda de 5%. <\/p>\n\n\n\n

Analistas apontam que o movimento n\u00e3o representa uma crise estrutural no setor, mas que investidores precisam ficar alerta, em especial, na diversifica\u00e7\u00e3o de FIIs que t\u00eam na carteira. <\/p>\n\n\n\n

\"Logos<\/figure>\n\n\n\n

Entre as varejistas, a Americanas \u00e9 a empresa que mais afeta as receitas de fundos imobili\u00e1rios. Oito fundos t\u00eam contratos de loca\u00e7\u00e3o com a companhia: VIUR11<\/strong>, MAXR11<\/strong>, GGRC11<\/strong>, LVBI11<\/strong>, XPLG11<\/strong>, BRCO11, HGBS11<\/strong> e PVBI11<\/strong>. Quatro deles s\u00e3o FIIs de log\u00edstica, dois de renda urbana, um de shopping e um de escrit\u00f3rio. <\/p>\n\n\n\n

A varejista j\u00e1 devolveu cerca de\u00a0 20% dos galp\u00f5es usados para e-commerce este ano, segundo a SDS Properties, especializada em galp\u00f5es em condom\u00ednios log\u00edsticos. A Americanas segue em recupera\u00e7\u00e3o judicial<\/a>, diferentemente de Tok&Stok e Lojas Marisa, que n\u00e3o entraram com pedido at\u00e9 ent\u00e3o. E isso favorece os fundos imobili\u00e1rios a entrarem com pedido de despejo ao menor sinal de pagamento, segundo Arthur Viera de Moraes, do Clube FII.<\/p>\n\n\n\n

Tok&Stok tenta evitar despejo<\/h2>\n\n\n\n

A Tok&Stok recebeu em fevereiro uma ordem de despejo<\/a> em virtude de uma d\u00edvida do aluguel do seu principal centro de distribui\u00e7\u00e3o locado pelo Vinci Log\u00edstica FII<\/strong> (VILG11<\/a>) referente o m\u00eas de janeiro (mas com vencimento em fevereiro).<\/p>\n\n\n\n

Apesar de a companhia ter pago integralmente o aluguel seguinte (referente fevereiro, com vencimento em mar\u00e7o), o fundo informou ao mercado que o aluguel anterior a esta data seguia inadimplente. <\/p>\n\n\n\n

“A a\u00e7\u00e3o de despejo comunicada no fato relevante de 15 de fevereiro de 2023 ainda segue em andamento. O contrato de loca\u00e7\u00e3o vigente ainda possui garantia atrav\u00e9s de seguro fian\u00e7a<\/a> com cobertura equivalente a 12 (doze) alugu\u00e9is vigentes, cuja execu\u00e7\u00e3o est\u00e1 sujeita a condi\u00e7\u00f5es comumente aplic\u00e1veis a tais garantias”, informou em fato relevante.<\/p>\n\n\n\n

A Tok&Stok conseguiu evitar o despejo<\/a> do galp\u00e3o log\u00edstico Extrema Business Park I, detido pelo Vinci Log\u00edstica e, com isso, o fundo decidiu retirar a a\u00e7\u00e3o de despejo movida contra a varejista, menos de duas semanas depois de o aluguel com vencimento no dia 6 de fevereiro n\u00e3o ter sido pago.<\/p>\n\n\n\n

A companhia, que n\u00e3o \u00e9 listada em bolsa, passa por dificuldades financeiras. A empresa contratou recentemente a consultoria Alvarez & Marsal pare renegociar d\u00edvidas cujos valores n\u00e3o foram divulgados. A Etna<\/strong> tamb\u00e9m \u00e9 um exemplo de empresa do setor de m\u00f3veis e decora\u00e7\u00f5es em dificuldades, j\u00e1 que fechou as portas em meados do ano passado. <\/p>\n\n\n\n

Lojas Marisa<\/h2>\n\n\n\n

A Marisa \u00e9 outra varejista que n\u00e3o pagou o aluguel do im\u00f3vel locado junto ao fundo imobili\u00e1rio Brasil Varejo<\/strong> (BVAR11<\/a>), administrado pela Rio Bravo. A d\u00edvida \u00e9 referente ao m\u00eas de janeiro com vencimento em fevereiro.<\/p>\n\n\n\n

O FII tem um portf\u00f3lio formado por mais de 60 lojas e um contrato com a varejista cuja receita abocanha 81,47% da receita total da carteira, segundo fato relevante. O BVAR \u00e9 o fundo mais exposto \u00e0 Lojas Marisa. No entanto, ele tem poucos cotistas, s\u00e3o 69, sendo estes formados em sua maioria por investidores institucionais. <\/p>\n\n\n\n

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“Vemos neste FII um impacto maior pelas opera\u00e7\u00f5es da Lojas Marisa. O fundo tem um hist\u00f3rico de distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos oscilante, o que impacta pouco a ind\u00fastria por ter pouca exposi\u00e7\u00e3o em investidores de varejo.<\/p>\nGabriel Barbosa, gestor da TRX<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

No entanto, o fundo n\u00e3o divulga relat\u00f3rio gerencial, o que dificulta o acesso a mais informa\u00e7\u00f5es. Em fato relevante divulgado em 17 de fevereiro, a administradora disse estar estudando as medidas cab\u00edveis para a cobran\u00e7a do recurso e regulariza\u00e7\u00e3o do atraso.<\/p>\n\n\n\n

A inadimpl\u00eancia representa um impacto negativo no resultado do fundo de aproximadamente R$ 5,95 por cota, segundo o FII.<\/p>\n\n\n\n

Mas outro fundo imobili\u00e1rio est\u00e1 exposto \u00e0 varejista. \u00c9 o Kinea Renda Imobili\u00e1ria<\/strong> (KNRI11)<\/a>, considerado o maior FII de tijolo da B3. Este \u00e9 um fundo de galp\u00e3o log\u00edstico e o aluguel pago pela Marisa corresponde a 4% da receita total pelo im\u00f3vel locado na  regi\u00e3o metropolitana de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n

Segundo Barbosa, o KNRI11 \u00e9 diversificado, tem v\u00e1rios im\u00f3veis e inquilinos, o que n\u00e3o impacta de forma relevante os seus mais de 246 mil cotistas. O KNRI11 e o BVAR11 s\u00e3o os \u00fanicos fundos imobili\u00e1rios expostos a Lojas Marisa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Em relat\u00f3rio gerencial relativo a mar\u00e7o, o KNRI11 informou que, ao longo do m\u00eas, efetivou a loca\u00e7\u00e3o de aproximadamente 4.600 m\u00b2 no portf\u00f3lio de escrit\u00f3rio de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, a vac\u00e2ncia f\u00edsica do fundo imobili\u00e1rio passou a ser de 2,99% (ante 3,09% em fevereiro), a vac\u00e2ncia financeira de 8,76% (ante 8,72% em fevereiro) e a vac\u00e2ncia financeira ajustada pelas car\u00eancias de 10,90% (ante 9,40% em fevereiro).<\/p>\n\n\n\n

Na carta do gestor de mar\u00e7o, o fundo  citou que, ap\u00f3s negocia\u00e7\u00f5es com a Lojas Marisa, formalizou acordo com a inquilina para o pagamento de todo o valor em aberto, acompanhado das devidas corre\u00e7\u00f5es previstas no contrato. Segundo o relat\u00f3rio, o acordo n\u00e3o acarretar\u00e1 em qualquer tipo de preju\u00edzo aos cotistas e ao patrim\u00f4nio do FII.<\/p>\n\n\n\n

A carteira do fundo de tijolo \u00e9 composta por 20 propriedades, sendo 12 edif\u00edcios comerciais e oito centros log\u00edsticos. Embora com mais ativos, a receita dos escrit\u00f3rios equivale a 47,29% do total do fundo, enquanto os galp\u00f5es contribuem com 52,71%.<\/p>\n\n\n\n

A maior parte dos ativos est\u00e3o em S\u00e3o Paulo (64,43%) e os contratos s\u00e3o reajustados majoritariamente pelo IPCA<\/a> (63,76%).<\/p>\n\n\n\n

Em 31 de mar\u00e7o, a gest\u00e3o anunciou o pagamento de dividendos no montante de R$ 0,95 por cota referente ao m\u00eas de mar\u00e7o. Eles ser\u00e3o pagos no dia 17 de abril aos investidores detentores das cotas at\u00e9 a data do an\u00fancio.<\/p>\n\n\n\n

Segundo Arthur Viera de Moraes, do Clube FII, pelo fato de a Marisa n\u00e3o estar em recupera\u00e7\u00e3o judicial, os fundos expostos \u00e0 varejista  podem iniciar uma a\u00e7\u00e3o de despejo e\/ou executar garantias, quando houver fian\u00e7a – o que \u00e9  mais comum.<\/p>\n\n\n\n

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“Foi o que o VISC11 fez quando a Tok&Stok atrasou um aluguel apenas. Se a empresa em dificuldade quer evitar uma fal\u00eancia, ela precisa continuar vendendo. Ent\u00e3o manter-se nos im\u00f3veis que garantem bons pontos de venda e de log\u00edstica \u00e9 vital”, disse.<\/p>\nArthur Viera de Moraes, do Clube FII<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

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O especialista apontou que basta ver como a Americanas segue pagando normalmente os seus alugueis. “Na pior das hip\u00f3teses, o fundo precisaria despejar o inquilino, o que pode demorar alguns meses. Mas em seguida tem seu bem desocupado para buscar novos inquilinos. E im\u00f3veis bem localizados v\u00e3o sempre encontrar interessados.”<\/p>\n\n\n\n

Moraes reitera que o investidor de fundos de tijolo precisa entender que compra o im\u00f3vel – n\u00e3o o contrato de loca\u00e7\u00e3o nem o inquilino. “Todo im\u00f3vel vai ficar vazio de tempo em tempo. Se os im\u00f3veis forem bons, v\u00e3o ter novos inquilinos”. <\/p>\n\n\n\n

Logo, diversificar \u00e9 o melhor rem\u00e9dio contra esses eventos como os que vem acontecendo com aa varejistas para assim n\u00e3o  gerar uma diminui\u00e7\u00e3o muito grande da renda de quem investe.<\/p>\n\n\n\n

Entenda o caso da Lojas Marisa<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Desde 2017, a Marisa passa por um processo de reestrutura\u00e7\u00e3o, o que fez cair o n\u00famero de funcion\u00e1rios e tem afastado executivos e conselheiros durante o processo. Consultorias foram contratadas para reorganizar as opera\u00e7\u00f5es e aportes milion\u00e1rios  de capital foram feitos.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e1 anos, a varejista de moda vem passando por um problema estrutural na tentativa de ampliar seu p\u00fablico alvo. Parou de focar em roupa \u00edntima feminina para uma solu\u00e7\u00e3o de moda para toda a fam\u00edlia. No entanto, acabou encolhendo diante das lojas de departamento concorrentes listadas, que conseguiram se posicionar em patamares de pre\u00e7o mais altos. <\/p>\n\n\n\n

Somado a isso, o uso de dados para tornar as cole\u00e7\u00f5es mais bem sucedidas, de forma que n\u00e3o precisam entrar em constantes liquida\u00e7\u00e3o para vender, foi um trunfo da concorr\u00eancia, segundo analistas.<\/p>\n\n\n\n

Varejo pressionado<\/h3>\n\n\n\n

O setor de varejo vem lutando contra os juros altos e infla\u00e7\u00e3o que pressiona o poder de compra dos consumidores. As empresas mais capitalizadas do setor conseguem sobreviver melhor a tormenta \u2013 o que n\u00e3o \u00e9 o caso da Marisa.<\/p>\n\n\n\n

Em an\u00fancio dos resultados de 2022 n\u00e3o auditados, o preju\u00edzo l\u00edquido da companhia em 2022 foi de R$ 391 milh\u00f5es; em 2021 o montante no vermelho foi menor: R$ 93 milh\u00f5es. J\u00e1 a receita l\u00edquida<\/a> de todo ano passado foi de R$ 2,78 bilh\u00f5es, alta anual de 10,2%.<\/p>\n\n\n\n

A companhia apontou ter identificado falhas em seus processos e controles sist\u00eamicos \u2013 em especial no neg\u00f3cio de cart\u00f5es \u2013 o que resultou em ajustes cont\u00e1beis ap\u00f3s trabalho com auditoria e comiss\u00e3o externa. <\/p>\n\n\n\n

As a\u00e7\u00f5es incluem baixa de R$ 50 milh\u00f5es em receita registrada de forma equivocada, reclassifica\u00e7\u00e3o de 48 milh\u00f5es de reais de despesas operacionais (opex) para investimentos (capex) e revis\u00e3o de provis\u00e3o para conting\u00eancias no valor aproximado de R$ 34 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Em fevereiro, a varejista come\u00e7ou a renegociar d\u00edvidas de cerca de R$ 600 milh\u00f5es e reestruturar opera\u00e7\u00f5es. Foi neste per\u00edodo que a nova equipe financeira junto de auditorias contratadas encontraram erros nos balan\u00e7os de anos anteriores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Varejistas passam por per\u00edodos turbulentos e lutam para manter opera\u00e7\u00f5es e pagamentos de alugueis de lojas e centros de distribui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":461169,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[526,187,1231,376],"autor-wsj":[],"coauthors":[2270],"class_list":["post-461065","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas","tag-dividendos","tag-lojas-americanas","tag-amar3","tag-varejo"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/461065","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=461065"}],"version-history":[{"count":25,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/461065\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":463181,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/461065\/revisions\/463181"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/461169"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=461065"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=461065"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=461065"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=461065"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=461065"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}