{"id":515886,"date":"2023-08-13T05:10:00","date_gmt":"2023-08-13T08:10:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=515886"},"modified":"2025-08-08T16:28:06","modified_gmt":"2025-08-08T19:28:06","slug":"fiis-de-tijolo-se-beneficiam-com-corte-na-selic-mas-os-de-papel-ainda-reinam","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fiis-de-tijolo-se-beneficiam-com-corte-na-selic-mas-os-de-papel-ainda-reinam\/","title":{"rendered":"FIIs de tijolo se beneficiam com corte na Selic, mas os de papel ainda reinam"},"content":{"rendered":"

O \u00cdndice de Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios (IFIX) e a taxa b\u00e1sica de juros, Selic<\/a>, costumam apresentar movimentos em dire\u00e7\u00f5es contr\u00e1rias. Quando o cen\u00e1rio \u00e9 de juros em alta, os fundos imobili\u00e1rios tendem a apresentar desempenho menos favor\u00e1vel, e o contr\u00e1rio tamb\u00e9m acontece. Nesse caso, mudan\u00e7as na taxa Selic<\/a> podem afetar o interesse dos investidores em fundos imobili\u00e1rios e, portanto, o desempenho do IFIX.<\/p>

A explica\u00e7\u00e3o \u00e9 dada pela head de fundos listados, Maria Fernanda Violatti, em relat\u00f3rio da XP sobre FIIs em ciclos de corte da Selic.<\/p>

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“O IFIX historicamente apresentou retornos mais expressivos em ciclos de cortes. Em momentos que o mercado tem uma vis\u00e3o mais otimista, os investidores passam a ter apetite ao risco. Por isso, buscam ativos que podem trazer mais retornos em cen\u00e1rios de juros mais baixos”<\/p>\nMaria Fernanda Violatti, em relat\u00f3rio da xp<\/cite><\/blockquote>

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FIIs que saem ganhando<\/h2>

E uma das modalidades de FIIs que s\u00e3o mais sens\u00edveis ao ciclo de cortes<\/a> iniciado na \u00faltima quarta-feira (2) pelo Comit\u00ea de Pol\u00edtica Monet\u00e1ria (Copom) \u00e9 a de fundos de tijolo (aqueles que investem em im\u00f3veis f\u00edsicos). E isso se deve porque os portf\u00f3lios s\u00e3o compostos por ativos reais, que tendem a valorizar nesse cen\u00e1rio.<\/p>

No entanto, a analista ressalta que a composi\u00e7\u00e3o do IFIX n\u00e3o \u00e9 a mesma de ciclos anteriores, fazendo com que, atualmente, os fundos de pap\u00e9is apresentem maior correla\u00e7\u00e3o com o comportamento da taxa de juros<\/strong>. “Nos \u00faltimos anos, esta classe ganhou maior representatividade na composi\u00e7\u00e3o do \u00edndice”, observa.<\/p>

Atualmente, o peso dos fundos de papel no IFIX \u00e9 de 41,6%, ante 37,7% dos fundos de tijolo, 12,2% de fundos h\u00edbridos e 8,1% de fundos de fundos (FOFs).<\/p>

Segundo levantamento elaborado pelo TradeMap a pedido do InvestNews<\/em>, levando em considera\u00e7\u00e3o o dia 2 de agosto, quando a Selic teve o corte de 0,50 ponto percentual na taxa para 13,25% ao ano, at\u00e9 segunda-feira (7), dos 20 fundos imobili\u00e1rios da carteira do IFIX<\/strong> com as maiores valoriza\u00e7\u00f5es nas cotas, 12 s\u00e3o de papel.<\/strong><\/p>

Os retornos variam entre 7,44% a 1,61% em apenas quatro preg\u00f5es. O IFIX acumulou retorno de 0,85% em igual per\u00edodo. Veja abaixo:<\/p>

FII<\/strong><\/td>C\u00f3digo<\/strong><\/td>Tipo<\/strong><\/td>Retorno<\/strong> %<\/strong><\/td><\/tr>
Kinea Fundo de Fundos<\/td>KFOF11<\/td>papel<\/td>7,44<\/td><\/tr>
BTG Pactual<\/td>BCFF11<\/td>papel<\/td>6,22<\/td><\/tr>
VBI Cri<\/td>CVBI11<\/td>papel<\/td>5,21<\/td><\/tr>
Htopfof3<\/td>HFOF11<\/td>papel<\/td>5,07%<\/td><\/tr>
HSI Log<\/td>HSLG11<\/td>log\u00edstica<\/td>4,5%<\/td><\/tr>
Bresco<\/td>BRCO11<\/td>lajes<\/td>3,94%<\/td><\/tr>
Patr Log<\/td>PATL11<\/td>h\u00edbrido<\/td>3,93%<\/td><\/tr>
Maua<\/td>MCCI11<\/td>papel<\/td>3,66%<\/td><\/tr>
Valoraip<\/td>VGIP11<\/td>papel<\/td>3,46%<\/td><\/tr>
Pural R<\/td>PLCR11<\/td>papel<\/td>3,27<\/td><\/tr>
CSHG Real Estate<\/td>HGRE11<\/td>lajes<\/td>3,24<\/td><\/tr>
Capitania Securities<\/td>CPTS11<\/td>papel<\/td>3,00<\/td><\/tr>
CSHG Brasil Shoppings<\/td>HGBS11<\/td>shoppings<\/td>2,95<\/td><\/tr>
SunoFofi<\/td>SNFF11<\/td>papel<\/td>2,29<\/td><\/tr>
HSI Cri<\/td>HSAF11<\/td>papel<\/td>2,01<\/td><\/tr>
Kinea Renda Imob<\/td>KNRI11<\/td>papel<\/td>1,81<\/td><\/tr>
BTG Tagr<\/td>BTRA11<\/td>outros<\/td>1,75<\/td><\/tr>
Tel Prop<\/td>TEPP11<\/td>lajes<\/td>1,73<\/td><\/tr>
Riob F<\/td>RBFF11<\/td>papel<\/td>1,61<\/td><\/tr>
Vinci of<\/td>VINO11<\/td>h\u00edbrido<\/td>1,60<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>

Segundo a XP, apesar de estarmos entrando em um ciclo de cortes na taxa de juros, estes ainda devem permanecer na casa dos 2 d\u00edgitos \u2013 o que pode significar bons retornos e pagamentos de dividendos dos fundos de papel. <\/p>

“Mantemos como recomenda\u00e7\u00e3o a exposi\u00e7\u00e3o de parte da carteira de investimentos em fundos dessa classe”.<\/p>

Comportamento dos fundos com cortes na Selic<\/h2>

O desempenho do IFIX \u00e9 influenciado principalmente pela expectativa com o mercado imobili\u00e1rio. Se o setor est\u00e1 aquecido e os empreendimentos valorizando, os fundos imobili\u00e1rios tendem a apresentar bom desempenho, indica a XP, que fez uma uma an\u00e1lise para compreender como o \u00edndice se comportou durante ciclos de cortes da Selic. <\/p>

Foi levantado ent\u00e3o o retorno do IFIX nos 12 meses seguintes \u00e0 data do primeiro corte na Selic e para janelas de 30 e 60 dias, antes e depois do corte dos \u00faltimos 3 ciclos de queda da Selic. Os per\u00edodos s\u00e3o representados por D-, no anterior ao corte, e por D+, no posterior.<\/p>

A XP concluiu que o rendimento acumulado do IFIX durante dois dos tr\u00eas per\u00edodos de corte, para as diferentes janelas, foi consideravelmente alto.<\/strong> No primeiro ciclo, iniciado em agosto de 2011 at\u00e9 a sua dura\u00e7\u00e3o nos 13 meses seguintes, o retorno m\u00e9dio de 12 meses foi de aproximadamente 36% para os cinco per\u00edodos de an\u00e1lise (D-60; D-30; D0 sendo considerado o momento do corte; D+30; D+60). <\/p>

J\u00e1 no ciclo de 2016, o rendimento de 12 meses foi de aproximadamente 20% para as cinco janelas.<\/p>

\"Gr\u00e1fico:
Fonte: XP Reserch<\/figcaption><\/figure>

“No ciclo mais recente, em 2019, notamos que os rendimentos 12 meses \u00e0 frente n\u00e3o foram t\u00e3o significativos devido aos efeitos posteriores da pandemia. Mesmo assim, como esperado, o \u00edndice de fundos imobili\u00e1rios em ciclos de corte de juros tende a mostrar tend\u00eancias de alta e rendimentos mais significativos”, diz o relat\u00f3rio.<\/p>

A conclus\u00e3o da an\u00e1lise \u00e9 que, se o passado serve como guia para o futuro, e dado o fato de Banco Central ter sinalizado que prev\u00ea um ciclo de corte nas taxas ap\u00f3s a \u00faltima reuni\u00e3o, o \u00edndice dos fundos imobili\u00e1rios dever\u00e1 ter um comportamento de alta, assim como de fato vem apresentando na janela de 30 dias que antecedeu o primeiro corte.<\/p>

\"Gr\u00e1fico:
Fonte: XP Research<\/figcaption><\/figure>

“O IFIX j\u00e1 apresentava essa tend\u00eancia de valoriza\u00e7\u00e3o devido \u00e0 redu\u00e7\u00e3o da incerteza em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 decis\u00e3o do Banco Central na reuni\u00e3o do Copom de agosto, movimento que j\u00e1 passa a ser precificado nos fundos”, diz o relat\u00f3rio.<\/p>

O estudo da XP conclui que, mesmo sendo uma pequena amostra dos ciclos de corte, este momento demonstrou “ser o melhor para investir em fundos imobili\u00e1rios”, uma vez que o retorno dos investidores deve ser potencializado de agora em diante, na opini\u00e3o da analista.<\/p>

Quais segmentos devem se beneficiar mais?<\/h2>

Fundos de tijolo<\/h3>

Os fundos de tijolo, que investem em im\u00f3veis f\u00edsicos, s\u00e3o os que geralmente t\u00eam retornos atraentes, dada a aprecia\u00e7\u00e3o das cotas mais o retorno com alugueis dos pr\u00f3prios im\u00f3veis \u2013 uma vez que o cen\u00e1rio se mostra mais favor\u00e1vel para o desenvolvimento das propriedades dentro do portf\u00f3lio desses fundos.<\/p>

J\u00e1 outro fator importante destacado no estudo \u00e9 que, em per\u00edodos de redu\u00e7\u00e3o da Selic, dependendo do portf\u00f3lio do fundo, as avalia\u00e7\u00f5es do valor dos im\u00f3veis podem gerar impacto significativo no valor patrimonial do fundo.<\/p>

\u00c9 neste segmento que est\u00e1 concentrada a maior participa\u00e7\u00e3o de investidores institucionais, em torno de 70% do volume. “Esse movimento de antecipa\u00e7\u00e3o por parte do institucional em rela\u00e7\u00e3o ao varejo \u00e9 muito comum e na nossa vis\u00e3o, n\u00e3o impede que o investidor pessoa-f\u00edsica ainda capte assimetrias no mercado”, destaca o relat\u00f3rio.<\/p>

Fundos de papel<\/h3>

J\u00e1 os fundos de papel, que investem em t\u00edtulos de d\u00edvida imobili\u00e1ria como os Certificados de Receb\u00edveis (CRIs<\/a>), Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCIs<\/a>) e Letras Hipotec\u00e1rias (LHs), tendem a se comportar de forma diretamente proporcional \u00e0s mudan\u00e7as na taxa de juros. Isso porque os receb\u00edveis imobili\u00e1rios indexados ao CDI <\/a>(Certificado de Dep\u00f3sito Interbanc\u00e1rio), que \u00e9 uma taxa de juros que acompanha de perto a taxa Selic, em momentos de redu\u00e7\u00e3o da taxa de juros, este fundos podem ter sua rentabilidade<\/a> diminu\u00edda. <\/p>

Mas como as expectativas de cortes ainda indicam a taxa de juros at\u00e9 o final de 2024 na casa dos dois d\u00edgitos, o que \u00e9 uma taxa ainda alta, o momento ainda segue como favor\u00e1vel para os fundos de papel, segundo Violatti. <\/p>

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“Assim sendo, os fundos indexados ao IPCA+ e aos de CDI+ ainda podem apresentar bons retornos para os cotistas, principalmente em ganhos de dividendos”.<\/p>\nMaria Fernanda Violatti, em relat\u00f3rio da xp.<\/cite><\/blockquote>

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A analista lembra que outros fatores podem influenciar a rentabilidade desses fundos, como o prazo e a qualidade de cr\u00e9dito dos t\u00edtulos que comp\u00f5em o portf\u00f3lio, as condi\u00e7\u00f5es de mercado no momento do investimento e diversifica\u00e7\u00e3o dos ativos do fundo, uma vez que esse \u00faltimo pode ajudar a reduzir o impacto da queda dos juros na rentabilidade total do fundo.<\/p>

\"M\u00e3os<\/figure>

Onde est\u00e3o os maiores descontos?<\/h2>

Atualmente, os FIIs est\u00e3o sendo negociados a um pre\u00e7o 5% abaixo do valor dos ativos que comp\u00f5em seus portf\u00f3lios, em m\u00e9dia, segundo an\u00e1lise entre o valor de mercado (VM) e o valor patrimonial (VP). Mas apesar desta m\u00e9trica ser importante, “a decis\u00e3o de investimento n\u00e3o deve ser resumida somente a ela”. <\/p>

Atualmente, os descontos n\u00e3o est\u00e3o distribu\u00eddos de maneira uniforme entre os diferentes segmentos de FIIs, sendo o segmento de lajes corporativas com o maior desconto (17,9%), seguido por fundos de papel (6,4%), fundos h\u00edbridos (5,9%), FOF (5,3%) e fundos de tijolos (3,1%). O que significa que os investidores ainda possuem a oportunidade de adquirir alguns fundos imobili\u00e1rios por pre\u00e7os abaixo de seu valor real, conforme recomenda a analista.<\/p>

Na contram\u00e3o, o segmento de log\u00edstica e shoppings j\u00e1 negociam com um valor m\u00e9dio de mercado superior ao seu patrim\u00f4nio, “respectivamente 0,3% e 2,6% acima do VP”, o que indica cautela ao investidor uma vez que passado o per\u00edodo de ajuste nos pre\u00e7os, estes FIIs est\u00e3o sendo negociados pr\u00f3ximo do seu valor patrimonial, o que indica menores possibilidades de ganhos.<\/p>

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“\u00c9 v\u00e1lido lembrar que principalmente os fundos de tijolos possuem din\u00e2mica muito associada com a demanda de mercado, quando h\u00e1 maior procura por im\u00f3veis, os pre\u00e7os de mercado se valorizam e a renda gerada por esses ativos tende a aumentar”.<\/p>\nMaria Fernanda Violatti, em relat\u00f3rio da xp.<\/cite><\/blockquote>

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Dividendos<\/h2>

No quesito dividendos<\/a>, \u00e9 esperado que nos pr\u00f3ximos meses, os fundos imobili\u00e1rios continuem distribuindo rendimentos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como Tesouro Selic e aluguel de im\u00f3veis, principalmente ao considerar que os dividendos s\u00e3o livres de imposto de renda<\/a> (IR).<\/p>

Levando em considera\u00e7\u00e3o que, historicamente, a performance do IFIX foi correlacionada com os juros reais de longo prazo, a exemplo do rendimento de uma NTN-B (Tesouro Selic) de 10 anos, foi comparado o retorno (dividend yield) dos fundos imobili\u00e1rios com os juros reais de longo prazo. <\/p>

E o que se constatou foi que os investidores exigiram um pr\u00eamio de risco (spread<\/em>) sobre a NTN-B de, na m\u00e9dia, 2,9 pontos percentuais desde 2015, o que \u00e9 abaixo dos spreads <\/em>atuais de aproximadamente 6, pontos percentuais, “o que deixa espa\u00e7o para poss\u00edvel performance”.<\/p>

Considerando rentabilidade de um ano do Tesouro Selic 2026 (j\u00e1 l\u00edquida de taxa de cust\u00f3dia e Imposto de Renda de 17,5%) com a m\u00e9dia do retorno de im\u00f3veis comerciais de 2022 medida pelo \u00cdndice Fip Zap (l\u00edquido de IR) e os rendimentos anualizados do aluguel de fundos imobili\u00e1rios do IFIX, o que se viu foi:<\/p>