![\"Grande](\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2023\/08\/fiis_02-1024x576.jpg\")
Veja abaixo as considera\u00e7\u00f5es feitas em relat\u00f3rio pelos analistas do Ita\u00fa BBA, Larissa Gatti Nappo e Marcelo Potenza, assim como sete fundos imobili\u00e1rios com recomenda\u00e7\u00e3o de compra.<\/p>
Vac\u00e2ncia em FIIs log\u00edsticos n\u00e3o se confirmou<\/h2>
No terceiro e quarto trimestre do ano passado, os galp\u00f5es log\u00edsticos apresentavam aumento na taxa de vac\u00e2ncia f\u00edsica devido ao excesso de estoque entregue (uma vez que a absor\u00e7\u00e3o l\u00edquida seguia no campo positivo).\u00a0<\/p>
Apesar disso, o patamar de desocupa\u00e7\u00e3o ainda era confort\u00e1vel, segundo os analistas do Ita\u00fa BBA. No entanto, o in\u00edcio de 2023 foi de turbul\u00eancias no setor, uma vez que a situa\u00e7\u00e3o das varejistas que locam galp\u00f5es n\u00e3o ajudava. Isso gerou uma expectativa de aumento na vac\u00e2ncia e, consequentemente, dados pressionados no primeiro semestre de 2023 \u2013 o que n\u00e3o aconteceu.<\/p>
Houve queda no n\u00famero de galp\u00f5es vagos, o que aponta para uma vac\u00e2ncia na m\u00ednima hist\u00f3rica analisando desde 2016, somada ao aumento no pre\u00e7o m\u00e9dio da loca\u00e7\u00e3o, o que deu sequ\u00eancia \u00e0 tend\u00eancia de alta iniciada em meados de 2021. \u00a0<\/p> Ou seja, o mercado se recuperou dos dados ruins registrados no final de 2022 e ainda ignorou o notici\u00e1rio negativo.<\/p> Dentre as regi\u00f5es mapeadas pelos analistas (SP, RJ e MG), foi o estado do Rio de Janeiro que apresentou o maior patamar de vac\u00e2ncia f\u00edsica, enquanto Minas Gerais voltou ao patamar de ocupa\u00e7\u00e3o acima dos 95%, o que tamb\u00e9m foi uma supresa. <\/p> J\u00e1 o estado de S\u00e3o Paulo continua no protagonismo dos galp\u00f5es log\u00edsticos, com o maior estoque pronto e maior proje\u00e7\u00e3o para novas entregas, al\u00e9m de uma taxa de vac\u00e2ncia considerada saud\u00e1vel e em tend\u00eancia de queda (9,7%). O pre\u00e7o m\u00e9dio pedido de aluguel tamb\u00e9m segue em n\u00edtida ascens\u00e3o, segundo o BBA.<\/p> “Seguimos otimistas com o mercado de galp\u00f5es log\u00edsticos e avaliamos que os ativos de maior qualidade t\u00e9cnica e os mais bem localizados devem sofrer pouco com a nova oferta de estoque, assim como aconteceu nos \u00faltimos trimestres”.<\/p>\nLarissa Gatti Nappo e Marcelo Potenza, ANALISTAS DO ITA\u00da BBA.<\/cite><\/blockquote> Neste caso, novamente o destaque ficou para o estado de S\u00e3o Paulo, que deve receber 57% do total das entregas previstas. “No geral, os portf\u00f3lios dos fundos listados continuam apresentando o que h\u00e1 de melhor no mercado, diferentemente das lajes corporativas, por exemplo, setor em que os melhores ativos ainda n\u00e3o comp\u00f5em os portf\u00f3lios dos fundos imobili\u00e1rios”.<\/p>\nANALISTAS DO ITA\u00da BBA, em relat\u00f3rio.<\/cite><\/blockquote> <\/p> O Ita\u00fa BBA recomenda sete fundos imobili\u00e1rios de galp\u00e3o que comp\u00f5em a carteira te\u00f3rica do \u00cdndice de Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios (IFIX) e que possuem liquidez relevante. Foram analisados os principais indicadores\/m\u00faltiplos dos FIIs (dividend yield, liquidez, O fundo da Bresco tem um portf\u00f3lio de 10 propriedades, que somam 392 mil metros quadrados. Segundo os analistas, a carteira do fundo se destaca pela qualidade t\u00e9cnica, localiza\u00e7\u00e3o e risco de cr\u00e9dito. Nove im\u00f3veis possuem classifica\u00e7\u00e3o A+ e um im\u00f3vel \u00e9 classe A. Parte relevante (49%) da \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL) est\u00e1 localizada em S\u00e3o Paulo e aproximadamente 57% dos inquilinos s\u00e3o classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas ag\u00eancias de rating<\/a>.<\/p> Como 67% das propriedades do fundo s\u00e3o centros de distribui\u00e7\u00e3o “last mile” (pr\u00f3ximas aos grandes centros de consumo e respons\u00e1veis pela \u00faltima etapa da entrega), isso eleva a avalia\u00e7\u00e3o do fundo, que tem 35% dos contratos at\u00edpicos (quando paga-se multa equivalente ao tempo do contrato em caso de rescis\u00e3o), sendo 95% deles reajustados pelo \u00edndice oficial que mede a infla\u00e7\u00e3o, o IPCA<\/a>. O fundo n\u00e3o possui vac\u00e2ncia f\u00edsica.<\/p> O dividend yield<\/a> (retorno com dividendos<\/a>) anualizado \u00e9 de 8,4%. <\/p> O fundo tem cinco ativos em carteira, em S\u00e3o Paulo, Paran\u00e1, Minas Gerais e Amazonas. Os galp\u00f5es s\u00e3o localizados dentro de um raio de at\u00e9 30km de regi\u00f5es metropolitanas, “o que \u00e9 bastante interessante”, segundo os analistas. Diferentemente do fundo anterior, 80% dos contratos s\u00e3o t\u00edpicos, com 89% deles indexados ao IPCA. O fundo n\u00e3o possui inadimpl\u00eancia e a vac\u00e2ncia f\u00edsica est\u00e1 zerada.<\/p> Os pontos de aten\u00e7\u00e3o, segundo o BBA, \u00e9 que grande parte da receita do HSI (40%) est\u00e1 nas m\u00e3os da Via <\/strong>(VIIA3<\/a>). Ent\u00e3o caso a varejista apresente alguma inadimpl\u00eancia, os rendimentos distribu\u00eddos aos cotistas tendem a ser impactados. O galp\u00e3o locado ara a dona da Casas Bahia fica localizado em Contagem (MG). <\/p> Outro ponto de aten\u00e7\u00e3o \u00e9 que o fundo possui um grande cotista, e caso este desmonte sua posi\u00e7\u00e3o de mais de 60%, as cotas podem sofrer em bolsa, “ainda mais se considerarmos a atual liquidez do fundo, que est\u00e1 baixa”. <\/p> O dividend yield anualizado \u00e9 de 8,8%.<\/p> O fundo da Kinea apresenta boa diversifica\u00e7\u00e3o e liquidez relevante, al\u00e9m de um risco de cr\u00e9dito pulverizado e ativos log\u00edsticos de qualidade, segundo Napo e Potenza. O fundo possui 20 ativos, sendo 12 edif\u00edcios comerciais e oito galp\u00f5es. O estado paulista \u00e9 quem abocanha a maior parte das receitas mensais (65,1%), seguido pelo Rio de Janeiro (19,2%) e Minas A maior parte dos contratos s\u00e3o at\u00edpicos (64%), sendo a maioria (69%) indexados ao IPCA e o restante ao IGP-M. Analisando os mais de 90 locat\u00e1rios, 41% s\u00e3o do ramo industrial e 26% do comercial, seguidos por participa\u00e7\u00f5es de empresas financeiras (10%), servi\u00e7os (9%) e tecnologia (7%). A parte destinada aos galp\u00f5es log\u00edsticos n\u00e3o apresenta vac\u00e2ncia.<\/p> Entre os pontos negativos destacados est\u00e1 o fato de o portf\u00f3lio de lajes corporativas estar em regi\u00f5es que perderam atratividade durante a pandemia, al\u00e9m da dificuldade de diminui\u00e7\u00e3o de vac\u00e2ncia nas lajes que est\u00e3o no Rio de Janeiro e Minas Gerais.<\/p> O dividend yield anualizado \u00e9 de 7,1%.<\/p> Com um portf\u00f3lio levando nomes de peso, como Ambev <\/strong>(ABEV3<\/a>), DHL, Magazine Luiza <\/strong>(MGLU3<\/a>) e Amazon<\/strong> (AMZO34<\/a>), o fundo LVBI11 tem dez ativos localizados em SP, PR, MG e BA e um total de 95% da receita est\u00e1 exposta a galp\u00f5es classe “A”, com os setores de log\u00edstica e e-commerce dominando. 67% dos contratos s\u00e3o t\u00edpicos e 51% do total \u00e9 indexado ao IGP-M. <\/p> Segundo os analistas, um ponto de aten\u00e7\u00e3o que n\u00e3o necessariamente \u00e9 negativo \u00e9 a alavancagem do fundo, sendo necess\u00e1rio acompanhar a evolu\u00e7\u00e3o e os prazos de car\u00eancia “de perto”.<\/p> Outra quest\u00e3o abordada \u00e9 que o fundo est\u00e1 bem exposto \u00e0 regi\u00e3o de Extrema (MG), o que significa ter incentivos fiscais, o que atrai demanda para galp\u00f5es log\u00edsticos. At\u00e9 ent\u00e3o, a queda desses incentivos est\u00e1 fora do radar do mercado, mas caso isso aconte\u00e7a, a taxa de O risco de cr\u00e9dito tamb\u00e9m deve ficar no radar dos investidores dado a quest\u00e3o envolvendo a Americanas.<\/p> O dividend yield anualizado \u00e9 de 8%.<\/p> Entre os locat\u00e1rios do RBRL11 est\u00e1 a Americanas, o que causa um sinal de alerta para os investidores, apesar da companhia ter informado que vai desocupar o im\u00f3vel situado em Hortol\u00e2ndia, no interior paulista. <\/p> “Por mais que a empresa esteja honrando com o acordo para o pagamento da multa e aviso pr\u00e9vio, ainda existe o risco de cr\u00e9dito”, escreveram os analistas.<\/p> Outra quest\u00e3o destacada \u00e9 que pesar de o fundo possuir uma alavancagem considerada como um “ponto de aten\u00e7\u00e3o n\u00e3o necessariamente negativo”, \u00e9 preciso acompanhar a evolu\u00e7\u00e3o e os prazos de car\u00eancia de perto, de acordo com o relat\u00f3rio.<\/p> O fundo tamb\u00e9m tem exposi\u00e7\u00e3o relevante ao mercado de Extrema (MG), regi\u00e3o que possui um benef\u00edcio fiscal \u2013 caso o benef\u00edcio caia, a regi\u00e3o pode sofrer. Constam em portf\u00f3lio cinco galp\u00f5es log\u00edsticos, localizados em Minas Gerais e S\u00e3o Paulo.<\/p> Dentre os locat\u00e1rios h\u00e1 nomes com baixo risco de cr\u00e9dito e maior exposi\u00e7\u00e3o ao e commerce (52% da receita imobili\u00e1ria).<\/p> O dividend yield anualizado \u00e9 de 8,4% <\/p> Com Tok&Stok, Ambev, Neteshoes (Grupo Magalu), Privalia<\/strong>, entre outros nomes no portf\u00f3lio, o VILG11 \u00e9 o que apresenta a gama mais extensa de locat\u00e1rios: 55 distribu\u00eddos em 15 ativos. <\/p> O portf\u00f3lio extenso e diversificado est\u00e1 presente em sete estados (MG, S, SP, RJ, PA, RS e PE) e que somam cerca de 590 mil m\u00b2 de ABL.<\/p> E-commerce e transportes e log\u00edstica s\u00e3o predominantes, representando juntos 63% da receita mensal recorrente. O prazo m\u00e9dio de vencimento dos contratos \u00e9 de 4,3 anos, 79% deles s\u00e3o t\u00edpicos e 76% s\u00e3o indexados ao IPCA.<\/p> O dividend yield anualizado \u00e9 de 7,6% <\/p> Com diversifica\u00e7\u00e3o de ativos, locat\u00e1rios e regi\u00f5es, o fundo XP Log \u00e9 a s\u00e9tima recomenda\u00e7\u00e3o do Ita\u00fa BBA. S\u00e3o 17 condom\u00ednios log\u00edsticos distribu\u00eddos em seis estados brasileiros (RS, SC, SP, RJ, MG e PE) e mais de 40 locat\u00e1rios. <\/p> A recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 tamb\u00e9m explicada pela receita mensal diversificada, com o maior Como pontos negativos, foi citada a vac\u00e2ncia f\u00edsica que segue acima dos pares, o que deve ser monitorado. <\/p> O dividend yield anualizado \u00e9 de 8,2% Segundo Ita\u00fa BBA, 1\u00ba semestre foi melhor que o esperado, com queda na vac\u00e2ncia e aumento no pre\u00e7o m\u00e9dio de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":516107,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"autor-wsj":[],"coauthors":[2270],"class_list":["post-519596","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/519596","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=519596"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/519596\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":703712,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/519596\/revisions\/703712"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/516107"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=519596"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=519596"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=519596"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=519596"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=519596"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"FIIs](\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2023\/01\/agv-robots-efficiently-sorting-hundreds-of-parcels-2022-12-16-11-59-43-utc.jpg\")
<\/figure>\n
O relat\u00f3rio tamb\u00e9m apontou que os desenvolvedores est\u00e3o postergando algumas entregas e projetos, buscando um cen\u00e1rio ainda mais positivo, de forma que os galp\u00f5es cheguem ao mercado j\u00e1 pr\u00e9-locados.<\/p>
<\/p>\n
FIIs de galp\u00e3o recomendados pelo BBA<\/h2>
pre\u00e7o em rela\u00e7\u00e3o ao valor do patrim\u00f4nio, valor por metro quadrado, vac\u00e2ncia, endividamento geral, entre outros). N\u00e3o foi feito o valuation dos FIIs, por isso n\u00e3o foi estipulado o pre\u00e7o-alvo dos ativos.<\/p>Bresco Log\u00edstica (BRCO11<\/a>)<\/h3>
HSI Log\u00edstica (HSLG11<\/a>)<\/h3>
Kinea Renda Imobili\u00e1ria (KNRI11<\/a>)<\/h3>
Gerais (15,9%).<\/p>VBI Log\u00edstico (LVBI11<\/a>)<\/h3>
vac\u00e2ncia da regi\u00e3o pode ser pressionada, segundo o BBA. <\/p>RBR Log (RBRL11<\/a>)<\/h3>
Vinci Log\u00edstica (VILG11<\/a>)<\/h3>
XP Log (XPLG11<\/a>)<\/h3>
locat\u00e1rio representando 12% do total, al\u00e9m de contratos do fundo bem divididos entre a modalidade t\u00edpica (40%) e at\u00edpica (60%). A inadimpl\u00eancia controlada e os locat\u00e1rios com baixo risco de cr\u00e9dito tamb\u00e9m s\u00e3o destaque. <\/p>
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"