{"id":524677,"date":"2023-09-08T06:00:00","date_gmt":"2023-09-08T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=524677"},"modified":"2025-08-08T16:24:56","modified_gmt":"2025-08-08T19:24:56","slug":"fundos-imobiliarios-alavancados-tem-dividas-que-chegam-a-80-por-cento-dos-ativos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-alavancados-tem-dividas-que-chegam-a-80-por-cento-dos-ativos\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios alavancados t\u00eam d\u00edvidas que chegam a 80% dos ativos"},"content":{"rendered":"

Levantamento da Economatica a pedido do InvestNews<\/em> aponta que entre todos os fundos imobili\u00e1rios<\/a> listados na B3, 77 possuem algum tipo de d\u00edvida. Destes, o mais alavancado \u00e9 o Mogno Properties (MGRI11)<\/strong>, j\u00e1 que apresenta alavancagem de 80% sobre o valor dos ativos.<\/p>

Segundo \u00faltima carta publicada pela gestora, o patrim\u00f4nio l\u00edquido<\/a> do fundo (j\u00e1 descontada a d\u00edvida) \u00e9 de R$ 23,2 milh\u00f5es. No entanto, o im\u00f3vel do fundo \u00e9 avaliado em R$ 111,6 milh\u00f5es, al\u00e9m de outros R$ 5 milh\u00f5es em aplica\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>

O MGRI \u00e9 um fundo h\u00edbrido, estando dois ter\u00e7os do patrim\u00f4nio l\u00edquido investido em um \u00fanico ativo imobili\u00e1rio, um pr\u00e9dio alugado para o Hospital da Bahia, administrado pelo Dasa. O contrato \u00e9 at\u00edpico (quando h\u00e1 multa por rescis\u00e3o contratual) com vencimento em novembro de 2031.<\/p>

O valor do aluguel \u00e9 reajustado pelo \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor (IPCA<\/a>) e o valor atual \u00e9 de R$ 816 mil. O fundo tamb\u00e9m tem um Certificado de Receb\u00edvel Imobili\u00e1rio (CRI) indexado pelo IPCA mais uma taxa de 7% ao ano. <\/p>

Desde setembro de 2022 que o fundo vem distribuindo dividendos relevantes, oscilando entre R$ 1,33 (junho\/22) a R$ 2,56 (julho\/23) por cota. Apesar da pouca diversifica\u00e7\u00e3o de ativos, o que deixa o fundo mais vulner\u00e1vel em caso de vac\u00e2ncia, a gest\u00e3o entrega rendimentos expressivos ao se comparar com os fundos de maior negocia\u00e7\u00e3o na bolsa de valores. O MGRI n\u00e3o comp\u00f5e a carteira do IFIX, o \u00edndice com os fundos imobili\u00e1rios mais negociados da B3.<\/p>

\"Pr\u00e9dio<\/figure>

Fundos mais alavancados do IFIX<\/h2>

Ao se fazer um recorte apenas com os fundos que comp\u00f5em o indicador, \u00e9 o GALG11<\/a><\/strong>, da Guardian gestora<\/strong>, considerado o FII mais alavancado, segundo dados da Economatica. <\/p>

Dos 34 fundos imobili\u00e1rios do IFIX que possuem alguma alavancagem financeira, o Guardian Log\u00edstica FII apresenta um endividamento que corresponde a 41% dos seus ativos, avaliados em R$ 899,5 milh\u00f5es na \u00faltima carta da gestora. Atualmente, o patrim\u00f4nio l\u00edquido do fundo \u00e9 avaliado em R$ 526,09 milh\u00f5es e a d\u00edvida, R$ 373,4 milh\u00f5es (as cifras somadas resultam no valor total dos ativos).<\/p>

Analisando o perfil da d\u00edvida, dos cinco im\u00f3veis do fundo, tr\u00eas deles possuem d\u00edvidas emitidas cedendo parte de seus receb\u00edveis. <\/p>

Guilherme Maziero, gestor do GALG11, disse ao InvestNews que todas as alavancagens foram realizadas sem car\u00eancia de juros ou amortiza\u00e7\u00e3o na estrutura\u00e7\u00e3o das d\u00edvidas, e que os prazos de liquida\u00e7\u00e3o coincidem com o vencimento dos seus respectivos contratos de loca\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m foi apontado que os saldos s\u00e3o corrigidos anualmente pelo IPCA do per\u00edodo, da mesma forma que os contratos de loca\u00e7\u00e3o. O que aponta que as d\u00edvidas do portf\u00f3lio ser\u00e3o liquidadas ao fim dos respectivos contratos dos im\u00f3veis. <\/p>

Recentemente, o Ita\u00fa BBA<\/a> passou sua recomenda\u00e7\u00e3o de compra para neutro no GALG11, alegando que a alavancagem deveria ser monitorada de perto, mas longe de ser considerado um ponto negativo, e sim mais um ponto de aten\u00e7\u00e3o. <\/p>

\u00c9 que o fundo \u00e9 apontado como tendo pouca diversifica\u00e7\u00e3o de ativos na carteira. O GALG11 possui cinco im\u00f3veis, sendo estes locados para inquilinos (BRF<\/a><\/strong>, Air Liquide e Souza Cruz) com alta nota de cr\u00e9dito, em contratos at\u00edpicos. A fabricante de cigarros \u00e9 respons\u00e1vel pela maior fatia das receitas do fundo.<\/p>

Ciente sobre o olhar do mercado quanto a diversifica\u00e7\u00e3o do fundo, Maziero apontou que est\u00e1 no radar da gestora adquirir novos ativos.<\/p>

Fundos imobili\u00e1rios podem se alavancar?<\/h2>

Segundo Nicholas Kawasaki, estrategista da Nova Futura Private, um fundo imobili\u00e1rio n\u00e3o pode, por lei, tomar empr\u00e9stimos, mas pode utilizar de algumas maneiras para se alavancar.<\/p>

“Os fundos de tijolo <\/strong>podem se alavancar atrav\u00e9s do encapsulamento dos receb\u00edveis imobili\u00e1rios que eles t\u00eam dos alugueis ao transformar em um CRI<\/strong> e emitir este ao mercado. Eles usam esse receb\u00edvel que t\u00eam para o futuro, como uma promessa de pagamento para adiantar esse capital”. <\/p>

O estrategista apontou ainda que fundos de papel<\/strong> (que investem em t\u00edtulos de d\u00edvida) se alavancam atrav\u00e9s de uma venda compromissada. “Eles fazem ent\u00e3o uma opera\u00e7\u00e3o compromissada com alguma institui\u00e7\u00e3o financeira ao vender um CRI que eles t\u00eam no portf\u00f3lio com a promessa de recomprarem esse receb\u00edvel no futuro”. Logo, h\u00e1 um pr\u00eamio por essa negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>

Um Certificado de Receb\u00edvel Imobili\u00e1rio (CRI) \u00e9 um instrumento usado por empresas para levantar capital no mercado imobili\u00e1rio. Estes papeis de d\u00edvida remuneram o investidor a uma taxa prefixada al\u00e9m de estarem atrelados a um indicador, como, IPCA (que mede a infla\u00e7\u00e3o) ou o Certificado de Dep\u00f3sito Interbanc\u00e1rio (CDI<\/a>), que persegue a taxa de juros.<\/p>

\"Arranha-c\u00e9us<\/figure>

Alavancagem \u00e9 um ‘dem\u00f4nio’?<\/h2>

Ainda de acordo com Kawasaki, o maior risco \u00e9 caso a alavancagem n\u00e3o seja bem estruturada e o fundo tiver de vender patrim\u00f4nio (entende-se a qualquer pre\u00e7o) para honrar seus compromissos. Outra possibilidade \u00e9 o fundo ter de fazer uma nova emiss\u00e3o de cotas ao mercado para poder levantar capital, tamb\u00e9m quando estas puderem vir a estar descontadas, n\u00e3o sendo o momento mais adequado. <\/p>

J\u00e1 outro risco apontado \u00e9 se um fundo de tijolo deixa de receber os alugueis, ou um fundo de papel ter problemas com os receb\u00edveis, o que impacta no pagamento da d\u00edvida.<\/p>

Recentemente, a securitizadora ga\u00facha Gramado Parks entrou em recupera\u00e7\u00e3o judicial <\/a>afetando alguns fundos imobili\u00e1rios que tinham no portf\u00f3lio CRIs<\/a> atrelados \u00e0 empresa. O grupo foi respons\u00e1vel pela emiss\u00e3o de uma s\u00e9rie de receb\u00edveis que constavam na carteira de fundos, como, Devant Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (DEVA11), Hectare CE (HCTR11), Versalhes Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (VSLH11) e Serra Verde (SRVD11).<\/p>

Ainda assim, o estrategista v\u00ea a alavancagem como ben\u00e9fica se feita com cautela.<\/p>

Quando uma alavancagem \u00e9 boa?<\/h2>

Caio Nabuco de Ara\u00fajo, analista da Empiricus, afirma que a alavancagem \u00e9 relativa, dependendo muito mais do setor que o fundo est\u00e1 posicionado, se o locat\u00e1rio \u00e9 de qualidade, assim como o pr\u00f3prio ativo. <\/p>

\n

“Acho que o principal para se analisar uma alavancagem \u00e9 ver se a opera\u00e7\u00e3o como um todo gera valor. Se bem feita, \u00e9 um impulsionador de ganhos “.<\/p>\nCaio Nabuco de Ara\u00fajo, analista da Empiricus<\/cite><\/blockquote>

<\/p>

O especialista tamb\u00e9m aponta ser importante que o portf\u00f3lio adquirido pelo fundo complemente bem a carteira existente, que o inquilino tenha bom cr\u00e9dito, que as receitas sejam est\u00e1veis, al\u00e9m do custo de cr\u00e9dito n\u00e3o ser t\u00e3o elevado, o que aponta para as diversas vari\u00e1veis a serem mensuradas pela gest\u00e3o. <\/p>

Quando uma d\u00edvida \u00e9 ruim?<\/h2>

Um endividamento de um fundo imobili\u00e1rio se torna um vil\u00e3o quando o patrim\u00f4nio do fundo cai por conta da alavancagem. <\/p>

Segundo uma fonte reconhecida no mercado imobili\u00e1rio, quando um fundo precisa de uma quantia expressiva para amortizar sua d\u00edvida, esse valor n\u00e3o pode sair do fluxo do aluguel, e sim do caixa, uma vez que os FIIs precisam distribuir 95% dos rendimentos das loca\u00e7\u00f5es. E isso aponta que para um fundo sair de uma d\u00edvida ou vende-se os im\u00f3veis ou se emite novas cotas ao mercado. <\/p>

Sendo assim, uma gest\u00e3o ativa \u00e9 a melhor sa\u00edda para sair do endividamento. <\/p>

“Tem fundos grandes com uma alta alavancagem e ningu\u00e9m fala nada, porque se a gestora abrir a boca para vender algum ativo, vende-se da noite para o dia”. A fonte apontou que olhando para o portf\u00f3lio destes grandes fundos, o investidor tem tranquilidade, uma vez que os ativos s\u00e3o bons, como “trof\u00e9us”, apontou a fonte.<\/p>

\n

“Em uma divida corporativa, existem prazos de 10 ou 15 anos. E se o mercado vira neste tempo, voc\u00ea pode ter uma demanda pelo ativo, o que faz aumentar seu pre\u00e7o para al\u00e9m do esperado. Por isso, se um fundo se alavanca comprando um im\u00f3vel por R$ 3 milh\u00f5es, mas depois vende pelo dobro e a um custo muito menor, isso prova que a gest\u00e3o ativa tem seu valor”. <\/p>\n<\/blockquote>

<\/p>

Os FIIs mais alavancados do IFIX<\/h2>

Para os investidores que desejam saber onde encontrar o endividamento de um determinado fundo, basta acessar “perfil da d\u00edvida” nos relat\u00f3rios mensais das gestoras. <\/p>

Analisando a rela\u00e7\u00e3o d\u00edvida versus ativos totais dos fundos listados no IFIX, h\u00e1 pelo menos seis fundos com mais de 30% de alavancagem.<\/p>

Nome<\/strong><\/td>Peso IFIX (%)
<\/strong><\/td>		Foco de
atua\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>		Rela\u00e7\u00e3o d\u00edvida x ativos (%)<\/strong>
<\/td><\/tr>
FII Guardian Logistica-Unica<\/td>0.43<\/td>H\u00edbrido<\/td>41.0<\/td><\/tr>
FII Xp Properties<\/td>0.14<\/td>H\u00edbrido<\/td>39.2<\/td><\/tr>
Hsi Malls Fundo de Investiment-Unica<\/td>1.23<\/td>Shoppings<\/td>36.8<\/td><\/tr>
Vinci Offices FII-Unica<\/td>0.63<\/td>H\u00edbrido<\/td>36.3<\/td><\/tr>
Trx Real Estate FII-Unica<\/td>1.24<\/td>H\u00edbrido<\/td>33.1<\/td><\/tr>
Vinci Imoveis Urbanos FII-Unica<\/td>0.19<\/td>Outros<\/td>32.1<\/td><\/tr>
Vinci Shop Centers FII – FII-Unica<\/td>2.08<\/td>H\u00edbrido<\/td>27.5<\/td><\/tr>
FII Tellus Rio Bravo Renda Log-Unica<\/td>0.53<\/td>Logistica<\/td>26.7<\/td><\/tr>
CSHG Logistica FII – FII-Unica<\/td>4.51<\/td>Logistica<\/td>19.2<\/td><\/tr>
BTG Pactual Corporate Office Fund FII<\/td>1.38<\/td>H\u00edbrido<\/td>19.0<\/td><\/tr>
FII FII Rec Renda Imobiliaria-Unica<\/td>0.35<\/td>H\u00edbrido<\/td>18.7<\/td><\/tr>
Xp Malls FI-Unica<\/td>2.89<\/td>Shoppings<\/td>18.1<\/td><\/tr>
Xp Industrial FII<\/td>0.50<\/td>Outros<\/td>18.1<\/td><\/tr>
Genial Malls FII-Unica<\/td>0.87<\/td>Shoppings<\/td>15.4<\/td><\/tr>
Vbi Logistico FI Imobiliario-Unica<\/td>1.53<\/td>Logistica<\/td>14.1<\/td><\/tr>
FII Vinci Logistica-Unica<\/td>1.28<\/td>Logistica<\/td>13.8<\/td><\/tr>
Alianza Trust Renda Imob FII-Unica<\/td>0.96<\/td>H\u00edbrido<\/td>13.6<\/td><\/tr>
FII Agencias Caixa<\/td>1.07<\/td>Ag\u00eancias<\/td>12.9<\/td><\/tr>
FI Imobiliario Rio BR<\/td>0.46<\/td>Lajes Corporativas<\/td>12.5<\/td><\/tr>
BTG Pactual Logistica Fundo de-Unica<\/td>2.34<\/td>H\u00edbrido<\/td>11.5<\/td><\/tr>
Hsi Logistica FII-Unica<\/td>0.98<\/td>Logistica<\/td>11.3<\/td><\/tr>
Tellus Properties FII-Unica<\/td>0.31<\/td>Lajes Corporativas<\/td>9.2<\/td><\/tr>
Ggr Covepi Renda FII<\/td>0.96<\/td>Logistica<\/td>8.8<\/td><\/tr>
FII Xp Log<\/td>2.53<\/td>Logistica<\/td>8.1<\/td><\/tr>
CSHG Renda Urbana – FII-Unica<\/td>2.01<\/td>H\u00edbrido<\/td>7.5<\/td><\/tr>
Kinea Renda Imobiliaria FII FI-Unica<\/td>3.24<\/td>TVM<\/td>7.3<\/td><\/tr>
Rbr Log FII-Unica<\/td>0.49<\/td>H\u00edbrido<\/td>7.2<\/td><\/tr>
FII Vbi Prime Properties-Unica<\/td>1.04<\/td>Lajes Corporativas<\/td>6.9<\/td><\/tr>
Js Real Estate Multigestao-FII-Unica<\/td>1.30<\/td>H\u00edbrido<\/td>5.9<\/td><\/tr>
CSHG Real Estate FII-Unica<\/td>1.33<\/td>Lajes Corporativas<\/td>3.6<\/td><\/tr>
Maxi Renda FII-Unica<\/td>2.33<\/td>TVM<\/td>2.0<\/td><\/tr>
Bresco Logistica Fundo de Inve-Unica<\/td>1.51<\/td>Lajes Corporativas<\/td>1.4<\/td><\/tr>
Riza Arctium Real Estate FII-Unica<\/td>0.28<\/td>Outros<\/td>0.9<\/td><\/tr>
FII Tg Ativo Real<\/td>1.39<\/td>H\u00edbrido<\/td>0.3<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>
Fonte Economatica<\/figcaption><\/figure>

<\/p>

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Levantamento da Economatica aponta para os fundos de dentro e fora do IFIX com a maior alavancagem em rela\u00e7\u00e3o ao valor dos ativos.<\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":524662,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[82],"autor-wsj":[],"coauthors":[2270],"class_list":["post-524677","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas","tag-dividas"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/524677","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=524677"}],"version-history":[{"count":33,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/524677\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":703584,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/524677\/revisions\/703584"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/524662"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=524677"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=524677"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=524677"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=524677"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=524677"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}