{"id":540255,"date":"2023-11-21T06:00:00","date_gmt":"2023-11-21T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=540255"},"modified":"2025-08-18T14:53:53","modified_gmt":"2025-08-18T17:53:53","slug":"trxf11-recicla-portfolio-para-reduzir-concentracao-em-pao-de-acucar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/trxf11-recicla-portfolio-para-reduzir-concentracao-em-pao-de-acucar\/","title":{"rendered":"TRXF11 recicla portf\u00f3lio para reduzir concentra\u00e7\u00e3o em P\u00e3o de A\u00e7\u00facar"},"content":{"rendered":"\n

Em meio a uma reciclagem de portf\u00f3lio para diversificar a carteira e ficar menos “ref\u00e9m” de gigantes como o grupo P\u00e3o de A\u00e7\u00facar<\/strong> (PCAR3<\/a>) e a rede Assai <\/strong>(ASAI3<\/a>), o fundo imobili\u00e1rio TRX Real Estate <\/strong>(TRXF11)<\/a> espera captar at\u00e9 R$ 400 milh\u00f5es em sua 9\u00aa emiss\u00e3o. O montante ser\u00e1 usado para comprar opera\u00e7\u00f5es j\u00e1 anunciadas, expandir obras e, assim, reduzir a alavancagem, disse ao InvestNews<\/em> o gestor do fundo, Gabriel Barbosa.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

O objetivo \u00e9 que a alavancagem (n\u00edvel de endividamento) saia dos 33,58% para 25%, uma vez que, ao crescer o ativo do fundo, o passivo fica “estacionado”, reduzindo o saldo devedor. “Usamos uma simula\u00e7\u00e3o, como os investidores puderam ver no \u00faltimo relat\u00f3rio de gest\u00e3o, e se for captado o que esperamos, o que n\u00e3o \u00e9 uma promessa, chegaremos nesse percentual”, disse Barbosa.<\/p>\n\n\n\n

\"Edif\u00edcio
Loja do Carrefour Jabaquara, S\u00e3o Paulo, de propriedade do FII TRXF11 – Cr\u00e9dito: TRX<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Segundo o gestor, o fundo tem uma necessidade de caixa de pelo menos R$ 340 milh\u00f5es para custear novas opera\u00e7\u00f5es anunciadas em outubro. Uma delas \u00e9 a compra de uma loja Carrefour no Jabaquara, na capital paulista, por R$ 73 milh\u00f5es. Outra \u00e9 um terreno e constru\u00e7\u00e3o de nova loja da Obramax (do grupo Leroy Merlin), na capital fluminense, para contrato built to suite (BTS). Nele, o bem \u00e9 locado por no m\u00ednimo 20 anos a um retorno do valor investido (cap rate) de 8,85% ao ano e custo de R$ 98 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Enquanto isso, a gestora vendeu um im\u00f3vel locado ao P\u00e3o de A\u00e7\u00facar em Teresina (PI) por R$ 20,6 milh\u00f5es, a um retorno de 6,5% ao ano, assim como outro tamb\u00e9m locado para a varejista, mas em S\u00e3o Paulo, por R$ 36,5 milh\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n

No saldo do ano, o fundo desinvestiu em quatro im\u00f3veis locados \u00e0 rede de varejo, o que segundo o gestor do TRXF, faz parte da estrat\u00e9gia de diluir a concentra\u00e7\u00e3o, uma vez que foi feita uma opera\u00e7\u00e3o muito grande com a marca em 2020.<\/p>\n\n\n\n

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“O fundo ficou bem concentrado em P\u00e3o de A\u00e7\u00facar e Assa\u00ed, e \u00e9 um desejo dos cotistas e do mercado que haja diversifica\u00e7\u00e3o de receitas em outros locat\u00e1rios. \u00c9 isso que estamos fazendo”, disse. <\/p>\nGabriel Barbosa, gestor do TRX real estate.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

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Em contrapartida, desde o ano passado que o fundo vem comprando lojas locadas para o Carrefour <\/strong>(CRFB3<\/a>), Grupo Mateus<\/strong> (GMAT3<\/a>) e Obramax. <\/p>\n\n\n\n

Apesar de o fundo ser novo, com apenas quatro anos em opera\u00e7\u00e3o, a proposta, segundo Barbosa, sempre foi fazer uma gest\u00e3o ativa, comprando ativos, distribuindo renda e vendendo na medida em que os im\u00f3veis amadurecem a fim de comprar novas opera\u00e7\u00f5es. <\/p>\n\n\n\n

Neste \u00faltimo caso, os pre\u00e7os de venda de ativos geraram boa rentabilidade<\/a> para os investidores. O fundo vai distribuir R$ 1,70 em dividendos aos cotistas em dezembro, ante R$ 0,90 nos meses anteriores e tamb\u00e9m j\u00e1 previstos para o come\u00e7o de 2024.<\/p>\n\n\n\n

Como o fundo tem por obriga\u00e7\u00e3o distribuir 95% do lucro auferido aos investidores, o rendimento de dezembro reflete pagamentos concretizados n\u00e3o apenas de vendas feitas neste ano, mas tamb\u00e9m em 2022.<\/p>\n\n\n\n

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“Vai ser um movimento natural da nossa gest\u00e3o vender um ou dois im\u00f3veis por semestre, o que n\u00e3o aponta que vamos diminuir o tamanho do fundo”.<\/p>\n Gabriel Barbosa, gestor do trx real estate.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

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Hoje, o TRXF tem 51 im\u00f3veis distribu\u00eddos em 521,3 mil metros quadrados em 14 estados brasileiros. O valor patrimonial \u00e9 de R$ 1,3 bilh\u00e3o e o valor de mercado, de R$ 1,4 bi. O valor por cota est\u00e1 na casa dos R$ 101. O FII tem zero vac\u00e2ncia f\u00edsica e financeira, segundo relat\u00f3rio da gest\u00e3o de 31 de outubro. <\/p>\n\n\n\n

\"TRFX11:<\/figure>\n\n\n\n

A estrat\u00e9gia atual visa um maior posicionamento nos im\u00f3veis de varejo, uma vez que estes t\u00eam o maior valor patrimonial e m\u00e9dio de loca\u00e7\u00e3o, de R$ 4.734 e R$ 29,71, respectivamente, enquanto os log\u00edsticos negociam a R$ 3.292 e R$ 20,81.<\/p>\n\n\n\n

Para a gest\u00e3o do TRXF, apesar de o pipeline das novas opera\u00e7\u00f5es estar voltado ao varejo, n\u00e3o significa que o setor seja atraente, mas sim o tipo dos im\u00f3veis e os inquilinos, salienta o gestor. <\/p>\n\n\n\n

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“Acho que o varejo vai bombar? N\u00e3o. \u00c9 que gostamos do perfil dos im\u00f3veis que estamos comprando pelo tamanho do terreno, que varia entre 10 mil a 30 mil metros quadrados, localizados em regi\u00f5es estrat\u00e9gicas dos grandes centros”.<\/p>\n Gabriel Barbosa, gestor do trx real estate.<\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n

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A tacada da gest\u00e3o \u00e9 apostar no chamado modelo de lojas big box (em tradu\u00e7\u00e3o livre, grandes lojas), a fim de atender redes atacadistas e de hipermercados, uma vez que estes im\u00f3veis carregam um maior valor agregado no m\u00e9dio e longo prazo, por conta da \u00e1rea expressiva, em especial, em capitais e regi\u00f5es metropolitanas.<\/p>\n\n\n\n

“A localiza\u00e7\u00e3o vai ser sempre o primeiro crit\u00e9rio antes de efetuar uma compra, mas nosso interesse \u00e9 ter tamb\u00e9m im\u00f3veis com potencial de valoriza\u00e7\u00e3o ao longo do tempo, assim como  flexibilidade de uso (caso o inquilino saia e seja necess\u00e1rio trocar a voca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel). A gente sempre tenta que o fundo esteja mais pr\u00f3ximo do Triplo A”, aponta. <\/p>\n\n\n\n

Hoje, 97% das receitas do TRXF s\u00e3o provenientes de contratos at\u00edpicos, em que a multa por rescis\u00e3o equivale ao saldo remanescente. Apesar da “boa amarra\u00e7\u00e3o”, o fundo segue na estrat\u00e9gia de diversificar receitas, em especial ap\u00f3s o caso da fraude envolvendo Americanas<\/strong> (AMER3<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

“O evento Americanas assustou todo mundo, ainda mais porque era uma empresa considerada “triplo A” pelas ag\u00eancias de risco e pertencente a um grupo muito forte. Tentamos nos proteger trazendo o m\u00e1ximo de diversifica\u00e7\u00e3o de receitas e empresas sem cr\u00e9dito duvidoso”.<\/p>\n\n\n\n

Selic em baixa, FIIs em alta?<\/h2>\n\n\n\n

Com a queda da taxa Selic<\/a> e proje\u00e7\u00f5es de que encerre o ano em 11,75% ao ano, o ambiente para os fundos imobili\u00e1rios deve ser mais favor\u00e1vel<\/a>, defende Barbosa, uma vez que a modalidade \u00e9 muito correlacionada ao indicador.<\/p>\n\n\n\n

“A Selic \u00e9 meio que a “criptonita” dos fundos imobili\u00e1rios, porque na medida em que ela sobe, os fundos caem e quando ela cai, os fundos tendem a valorizar. Basta ver gr\u00e1ficos hist\u00f3ricos fazendo a compara\u00e7\u00e3o”.<\/p>Gabriel Barbosa, gestor do trx real estate.<\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n\n\n

Ainda assim, o mais correto seria usar como base a curva de juros futuros, segundo o gestor, especialmente com a NTN-B, t\u00edtulo do governo cuja taxa \u00e9 atrelada \u00e0 infla\u00e7\u00e3o. Isso porque muitos contratos de aluguel s\u00e3o reajustados pelo \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor (IPCA<\/a>), principal indicador de reajuste dos pre\u00e7os. <\/p>\n\n\n\n

No entanto, exclu\u00eddo o fantasma dos juros em patamares elevados, \u00e9 normal aumentar a busca por produtos de renda vari\u00e1vel pelo investidor pessoa f\u00edsica, o que tende a impulsionar os fundos imobili\u00e1rios. “Os fundos precisam buscar um valor mais pr\u00f3ximo da realidade atual, j\u00e1 que os pre\u00e7os dos im\u00f3veis est\u00e3o bem mais caros e isso ainda n\u00e3o est\u00e1 refletido nas cotas, em especial, dos FIIs de tijolo”. <\/p>\n\n\n\n

No acumulado do ano, as cotas do TRXF11 sobem 4,3%, enquanto o IFIX avan\u00e7a 11,6% at\u00e9 17 de novembro.<\/p>\n\n\n\n

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