{"id":542028,"date":"2023-12-01T06:00:00","date_gmt":"2023-12-01T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=542028"},"modified":"2025-08-08T16:18:15","modified_gmt":"2025-08-08T19:18:15","slug":"industria-de-fiis-e-cris-cresce-apesar-de-casos-pontuais-de-inadimplencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/industria-de-fiis-e-cris-cresce-apesar-de-casos-pontuais-de-inadimplencia\/","title":{"rendered":"Ind\u00fastria de FIIs e CRIs cresce, apesar de casos pontuais de inadimpl\u00eancia"},"content":{"rendered":"

Ap\u00f3s casos pontuais de inadimpl\u00eancia, investidores de fundos imobili\u00e1rios (FIIs) comprados em pap\u00e9is de d\u00edvida \u2013 os chamados Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRIs) \u2013, n\u00e3o tiveram muita paz em 2023. Os dividendos parrudos oferecidos em troca de maior risco, ficaram comprometidos, como foi o caso do HCTR11<\/strong>, da gestora Hectare, que compra os chamados “high yield” ou t\u00edtulos de maior risco.<\/p>

Quem investe no fundo financia opera\u00e7\u00f5es do setor imobili\u00e1rio ao antecipar cr\u00e9dito, o cerne da modalidade dos CRIs. No entanto, em situa\u00e7\u00f5es complexas, quem pega esse cr\u00e9dito \u2013 em maior parte, incorporadoras \u2013 tem maiores chances de n\u00e3o honrar o pagamento da d\u00edvida. Foi o caso da Gramado Parks<\/a>, grupo de turismo e hotelaria que tem d\u00edvidas atreladas a CRIs e comp\u00f5e a carteira de FIIs como Hectare<\/strong> (HCTR11)<\/a>, Devant<\/strong> (DEVA11)<\/a>, Versalhes Receb\u00edveis (<\/strong>VSLH11)<\/a> e Tordesilhas<\/strong> (TORD11)<\/a>.<\/p>

\"M\u00e3o<\/figure>

A cota desses fundos sofreu queda em bolsa, assim como seus dividendos foram impactados durante oito meses de crise, j\u00e1 que a inadimpl\u00eancia come\u00e7ou em fevereiro.\u00a0<\/p>

O valor da cota do Hectare amarga queda de 64% no ano at\u00e9 30 de novemrbo; o da Devant desvaloriza 51,6%; Versalhes Receb\u00edveis, 55,6%; e o Tordesilhas, 71,4%. <\/p>

FIIs expostos a ativos em crise<\/h2>

Em outubro, foi divulgada a renegocia\u00e7\u00e3o dos CRIs do Gramado Parks pela securitizadora Fortesec, que \u00e9 quem fez a emiss\u00e3o destes t\u00edtulos de d\u00edvida.\u00a0Agora, os cotistas aguardam que as respectivas gestoras anunciem o retorno dos dividendos como antes, uma vez que quase 91% dos receb\u00edveis que somam R$ 1,3 bilh\u00e3o em saldo devedor foram renegociados.\u00a0<\/p>

A quest\u00e3o \u00e9 que, com tantas empresas entrando com pedido de recupera\u00e7\u00e3o judicial (RJ), n\u00e3o \u00e9 incomum que novas inadimpl\u00eancias acometam os CRIs e os respectivos\u00a0investidores. Recentemente, a SouthRock, holding controladora de marcas como Starbucks e SubWay <\/a>no Brasil, fez pedido de RJ por d\u00edvidas na casa de R$ 1,8 bilh\u00e3o. E, sim, o grupo controlador tem CRIs, assim como deb\u00eantures \u2013\u00a0outro tipo de papel de d\u00edvida.<\/p>

Neste primeiro caso, a holding empacotou receitas futuras do Starbucks neste t\u00edtulo\u00a0para oferecer a investidores e captar recursos no mercado. Em linhas gerais, o papel oferece um rendimento prefixado mensal al\u00e9m da corre\u00e7\u00e3o por um indicador, podendo ser a taxa do Certificado de Dep\u00f3sito Interbanc\u00e1rio (CDI<\/a>) ou o \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA<\/a>).\u00a0E os fundos imobili\u00e1rios embarcaram nessa.\u00a0<\/p>

\"Fachada
Foto: Starbucks.com<\/figcaption><\/figure>

RZAK11, IRIM11 <\/strong>e IRDM11<\/strong> s\u00e3o exemplos disso. O primeiro tem maior exposi\u00e7\u00e3o aos CRIs do Starbucks considerando o patrim\u00f4nio l\u00edquido do fundo (6,5%); j\u00e1 o segundo est\u00e1 4,1% exposto, e o terceiro, menos de 1%.\u00a0<\/p>

Segundo comunicado da gestora do FII Riza Akin<\/strong> (RZAK11<\/a>), os receb\u00edveis da rede de cafeterias n\u00e3o est\u00e3o sujeitos ao processo de recupera\u00e7\u00e3o judicial, al\u00e9m das parcelas (no montante de R$ 50,1 milh\u00f5es) estarem devidamente pagas at\u00e9 outubro. Por isso, os dividendos do fundo n\u00e3o foram afetados.<\/p>

No entanto, n\u00e3o h\u00e1 garantias que os meses seguintes continuar\u00e3o sendo honrados, e por este motivo, a gest\u00e3o contratou um assessor legal para proteger o interesse do fundo e dos investidores. <\/p>

A diversifica\u00e7\u00e3o setorial e gest\u00e3o ativa s\u00e3o um ponto positivo para o FII que n\u00e3o tem exposi\u00e7\u00e3o a multipropriedades, loteamentos ou hotelaria,\u00a0cerne do neg\u00f3cio do Gramado Parks. Com o ambiente de taxas de juros mais altas e infla\u00e7\u00e3o, houve muitas quebras de contratos do grupo ga\u00facho, o que impactou o pagamento das d\u00edvidas.<\/p>

O que mostra que o cen\u00e1rio de crise financeira para algumas empresas refor\u00e7a a maior aten\u00e7\u00e3o que o investidor precisa ter antes de se posicionar em FIIs de papel, reconhecidos por investir em t\u00edtulos de d\u00edvida imobili\u00e1ria, e por pagar maiores dividendos.<\/p>

Cautela do investidor<\/h2>

Segundo Jefferson Hon\u00f3rio, s\u00f3cio da Brio Investimentos e l\u00edder do time gest\u00e3o do BIME11, muitas vezes o investidor busca por maiores remunera\u00e7\u00f5es, mas sem considerar o risco que est\u00e1 correndo. <\/p>

\n

“\u00c9 importante o investidor dimensionar o tamanho da posi\u00e7\u00e3o dentro da sua carteira, se aquele retorno est\u00e1 fazendo sentido para aquele risco, al\u00e9m de buscar gestores que fazem aloca\u00e7\u00e3o ativa de cr\u00e9dito”. <\/p>\nJefferson Hon\u00f3rio, s\u00f3cio da Brio Investimentos e l\u00edder dE gest\u00e3o do BIME11.<\/cite><\/blockquote>

<\/p>

Outra observa\u00e7\u00e3o de Hon\u00f3rio \u00e9 avaliar a diversifica\u00e7\u00e3o da carteira da gestora, uma vez que quanto menor for essa diversifica\u00e7\u00e3o, maior ser\u00e1 o risco que o investidor estar\u00e1 tomando ao comprar o fundo imobili\u00e1rio. <\/p>

Por fim, ele sugere avaliar o hist\u00f3rico das gestoras por tr\u00e1s dos fundos antes de se posicionar nos ativos. Hon\u00f3rio lidera um fundo multiestrat\u00e9gia que investe em 13 CRIs, cinco deles originados pela pr\u00f3pria gestora que gere outros fundos (quatro de equity e um de cr\u00e9dito estruturado). A taxa de remunera\u00e7\u00e3o \u00e9 de IPCA + 9% ao ano.<\/p>

Em abril deste ano, a S&P Global Ratings publicou um relat\u00f3rio apontando os desafios do mercado de CRIs high yield, apontando que opera\u00e7\u00f5es pontuais poderiam apresentar resultados incomuns na industria, impactando investidores diretos e indiretos. <\/p>

Conflitos de interesse foram citados e que existiam estruturas de garantias com exposi\u00e7\u00e3o elevada de riscos. <\/p>

Segundo a Brio, que al\u00e9m de comprar no mercado tamb\u00e9m origina CRIs, h\u00e1 um maior dom\u00ednio do processo quando feito “dentro de casa”, j\u00e1 que consegue controlar as garantias mais de perto, assim como o devedor e o projeto imobili\u00e1rio envolvido.<\/p>

“Uma parte importante do cr\u00e9dito s\u00e3o as garantias. E o que que voc\u00ea tem que garantir em um determinado ativo \u00e9 como essas garantias est\u00e3o estruturadas, desenhadas, registradas, assim como o monitoramento desse ativo ao longo do tempo. A origina\u00e7\u00e3o n\u00e3o termina quando voc\u00ea investe o capital, mas quando voc\u00ea recebe. Por isso selecionamos muito bem os devedores, com uma boa amarra\u00e7\u00e3o e risco controlado”, aponta a gestora, que diz gostar de high yield, e por isso, seu maior time \u00e9 o de gest\u00e3o de receb\u00edveis.<\/p>

Crescimento da ind\u00fastria de FIIs e de CRIs<\/strong><\/h2>

At\u00e9 o final de setembro deste ano, havia 503 fundos imobili\u00e1rios listados<\/strong> na bolsa, segundo \u00faltimo boletim dispon\u00edvel da B3. Seis anos antes, este n\u00famero era de 156. Considerando tamb\u00e9m os FIIs n\u00e3o listados<\/strong>, o n\u00famero \u00e9 maior atualmente: s\u00e3o 881, contra 333 em igual per\u00edodo, de acordo com a Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM). <\/p>