{"id":544494,"date":"2023-12-27T05:00:00","date_gmt":"2023-12-27T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=544494"},"modified":"2025-08-08T16:17:01","modified_gmt":"2025-08-08T19:17:01","slug":"vacancia-assombra-fiis-de-escritorios-enquanto-empresas-buscam-presencial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/vacancia-assombra-fiis-de-escritorios-enquanto-empresas-buscam-presencial\/","title":{"rendered":"Vac\u00e2ncia assombra FIIs de escrit\u00f3rios, enquanto empresas buscam ‘presencial’"},"content":{"rendered":"

“Os escrit\u00f3rios est\u00e3o criando a Disney World<\/em> para atrair funcion\u00e1rios”. O coment\u00e1rio, de um executivo de uma empresa de mobili\u00e1rios corporativos durante evento sobre tend\u00eancias para escrit\u00f3rios em 2024, capitaneado pela SiiLa \u2013 empresa de dados para o setor imobili\u00e1rio na Am\u00e9rica Latina \u2013, aponta para os esfor\u00e7os das empresas para transformar o h\u00edbrido em presencial. <\/p>

O encontro, que reuniu de gestor de fundo imobili\u00e1rio a diretores de companhias distintas, apontou que a experi\u00eancia no escrit\u00f3rio precisa ser interessante para que o funcion\u00e1rio se desloque para ligar seu notebook in loco<\/em>.<\/p>

Por isso, as \u00e1reas corporativas est\u00e3o sendo repensadas: mais verdes, mais estofadas, mais sustent\u00e1veis, mais tecnol\u00f3gicas, mais colaborativas, mais caf\u00e9s e menos esta\u00e7\u00f5es de trabalho. Um rooftop<\/em> tamb\u00e9m aparece como boa pedida.\u00a0<\/p>

\"Arranha-c\u00e9us<\/figure>

O “x “da quest\u00e3o \u00e9 que, da forma como as lajes corporativas<\/strong> tiveram de se adaptar nestes quase quatro anos de pandemia, n\u00e3o h\u00e1 \u2013\u00a0 na maioria dos casos \u2013 lugar para acomodar todos os funcion\u00e1rios juntos se, por obra do acaso, forem em um mesmo dia ao escrit\u00f3rio. O motivo? As ocupa\u00e7\u00f5es est\u00e3o menores, segundo o\u00a0 CEO da Siila, Giancarlo Nicastro.\u00a0<\/p>

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“Hoje, a empresa que tem 100 funcion\u00e1rios consegue comportar 50 em seu escrit\u00f3rio”.<\/p>\nGiancarlo Nicastro, CEO DA SIILA.<\/cite><\/blockquote>

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Desde que a pandemia se instalou, coworkings foram da ascens\u00e3o \u00e0 queda, caso da WeWork<\/a>, cujo valor de mercado chegou a atingir US$ 47 bilh\u00f5es (cerca de R$ 230 bilh\u00f5es), mas que agora segue em recupera\u00e7\u00e3o judicial<\/a>. Neste per\u00edodo, muitas empresas com andares inteiros ou algumas salas locadas tiveram de repensar seus espa\u00e7os dada a realidade do trabalho remoto. Mas algumas tamb\u00e9m tiveram de entregar as chaves.\u00a0<\/p>

Como em todo final ou come\u00e7o de ano s\u00e3o esperadas proje\u00e7\u00f5es, o que dizer de um setor que continua apanhando quando muitos j\u00e1 est\u00e3o na bonan\u00e7a?\u00a0<\/p>

Proje\u00e7\u00f5es para FII de lajes<\/strong><\/h2>

Segundo a Guide, 2024 deve ser positivo para fundos imobili\u00e1rios<\/a> em fun\u00e7\u00e3o da taxa de juros, que se seguir a sequ\u00eancia de quedas esperada, deve afetar positivamente o setor. Com isso, agentes do mercado esperam que o IFIX \u2013 \u00edndice de fundos imobili\u00e1rios \u2013 volte para as m\u00e1ximas hist\u00f3ricas no novo ano. <\/p>

Por\u00e9m, os fundos de lajes corporativas<\/strong>, que seguem com um desempenho mais fraco quando comparados aos de receb\u00edveis, de shoppings, log\u00edsticos e fundos de fundos, ainda apanham em fun\u00e7\u00e3o de cotas descontadas frente ao valor patrimonial e a vac\u00e2ncia. <\/p>

O Ita\u00fa BBA faz coro \u00e0 tese ao apontar que o segmento continua descontado e que, tirando os fundos que possuem exposi\u00e7\u00e3o majorit\u00e1ria a ativos bons e bem localizados, o curto prazo n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o animador.<\/p>

Como refresco, analistas da Guide apontam que a vac\u00e2ncia pode ser absorvida e “contribuir para melhorar os resultados dos fundos do segmento”. J\u00e1\u00a0se houver melhora na ocupa\u00e7\u00e3o, a expectativa \u00e9 de um reajuste positivo nos im\u00f3veis.\u00a0<\/p>

Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research aponta que o segmento de lajes corporativas apresenta ciclos diferentes para cada regi\u00e3o geogr\u00e1fica e, at\u00e9, em microrregi\u00f5es.<\/p>

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“Por exemplo, a cidade de S\u00e3o Paulo possui uma taxa de vac\u00e2ncia geral de 25% em lajes “A” e “A+”. Mas, quando segmentamos por microrregi\u00e3o, vemos JK e Faria Lima com taxas de vac\u00e2ncia ao redor de 5%”, disse.<\/p>\nCarolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.<\/cite><\/blockquote>

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Sendo assim, FIIs de lajes, como, VBI Prime Properties <\/strong>(PVBI11<\/a>) e CSHG Prime Offices FII<\/strong> (HGPO11<\/a>), com\u00a0fonte de receita im\u00f3veis localizados nessas regi\u00f5es,\u00a0j\u00e1 apresentaram aumento dos proventos<\/a> pagos corrigidos pelo menos pela\u00a0infla\u00e7\u00e3o, segundo a analista. Fora isso, ambos os fundos registraram valoriza\u00e7\u00e3o das cotas em 2023.\u00a0O PVBI entregou um retorno total de 22% e o HGPO de 17% no acumulado do ano.<\/p>

J\u00e1 se essas regi\u00f5es n\u00e3o conseguirem mais atender \u00e0 demanda ou apresentarem altas nos\u00a0 pre\u00e7os dos alugu\u00e9is, \u00e9 aguardo que a demanda transborde para outras regi\u00f5es da capital paulista, como Berrini (hoje com 20% de vac\u00e2ncia), Chucri Zaidan (32% de vac\u00e2ncia) e, mais para a frente, Ch\u00e1cara Santo Ant\u00f4nio (45% de vac\u00e2ncia) \u2013 todos bairros nobres.<\/p>

“Com isso, alguns fundos posicionados nessas regi\u00f5es poder\u00e3o apresentar resultados melhores no ano que vem, como o JSRE11”, disse.<\/p>

\"Pr\u00e9dio<\/figure>

Pr\u00e9dios corporativos em S\u00e3o Paulo<\/strong><\/h2>

Ainda assim, o segmento comemora o fato de a vac\u00e2ncia de escrit\u00f3rios de alto padr\u00e3o (classes A+ e A) nas principais regi\u00f5es corporativas da cidade de S\u00e3o Paulo ter permanecido est\u00e1vel no terceiro trimestre de 2023 frente ao mesmo per\u00edodo do ano anterior, fechando em 23%, segundo a SiiLA.<\/p>

Apesar de a entrada de novo estoque, com as entregas de ativos nas regi\u00f5es da Vila Ol\u00edmpia e Pinheiros, que acrescentou mais de 23 mil metros quadrados ao total de lajes corporativas monitorados pelo hub, a taxa de vac\u00e2ncia n\u00e3o foi impactada.<\/p>

O principal fator que contribuiu para a performance do per\u00edodo foi o volume de loca\u00e7\u00f5es, superior \u00e0s devolu\u00e7\u00f5es, resultando em uma absor\u00e7\u00e3o l\u00edquida positiva de 17.465 metros quadrados, invertendo o resultado do trimestre anterior, que havia ficado negativo em 17.517 mil metros quadrados.\u00a0<\/p>

No terceiro trimestre, somente em S\u00e3o Paulo, inquilinos alugaram mais de 158 mil metros quadrados em lajes corporativas, enquanto devolveram as chaves de mais de 77 mil metros quadrados em escrit\u00f3rios.<\/p>

Quem fica com o poder de barganha? <\/h2>

Segundo a EQI, em regi\u00f5es com vac\u00e2ncia mais elevada, o poder de barganha est\u00e1 com o inquilino. Isso porque os contratos de loca\u00e7\u00e3o em lajes corporativas costumam ser mais curtos e podem ser revisados. Logo, caso a regi\u00e3o tenha muita \u00e1rea dispon\u00edvel para loca\u00e7\u00e3o, “o inquilino tem maior for\u00e7a no momento de uma negocia\u00e7\u00e3o”, aponta a corretora.<\/p>

J\u00e1 se h\u00e1 uma melhora da ocupa\u00e7\u00e3o, esse \u201cpoder\u201d \u00e9 transferido para o propriet\u00e1rio, que pode inclusive negociar repasses de pre\u00e7os superiores \u00e0 infla\u00e7\u00e3o para adequar o valor pedido \u00e0 m\u00e9dia da regi\u00e3o.<\/p>

Mas, por enquanto, quando feita uma correla\u00e7\u00e3o com outros segmentos de tijolo, os fundos de laje s\u00e3o ainda os mais descontados em rela\u00e7\u00e3o aos valores de laudo (valor patrimonial), segundo Carolina. Por\u00e9m, o feito n\u00e3o \u00e9 de gra\u00e7a, j\u00e1 que o segmento apresenta o maior risco, especialmente em regi\u00f5es secund\u00e1rias, com elevada vac\u00e2ncia a ser absorvida. Segundo a especialista, a ocupa\u00e7\u00e3o e o aumento de receita ainda podem levar v\u00e1rios meses para acontecer de modo estrutural. <\/p>

“O custo de oportunidade<\/a> para que o investidor esteja posicionado no segmento \u00e9 alto”, analisa, apontando que \u00e9 importante dosar a exposi\u00e7\u00e3o ao segmento na carteira, por ser o setor mais desafiador entre os FIIs.\u00a0<\/strong><\/p>

A analista indica prestar aten\u00e7\u00e3o ao endividamento dos fundos do setor e apostar naqueles com pouca ou nenhuma d\u00edvida. Uma alternativa, segundo ela, s\u00e3o os fundo de fundos (FOFs) com forte exposi\u00e7\u00e3o ao segmento. “Em alguns casos, o investidor poder\u00e1 comprar o FOF com desconto frente ao valor patrimonial, potencializando o retorno, caso venha a acontecer”.<\/p>

Seca de ofertas p\u00fablicas em FIIs de lajes<\/strong><\/h2>

Em 2023, n\u00e3o foram feitas capta\u00e7\u00f5es relevantes pelos fundos voltados ao setor de pr\u00e9dios corporativos, dado o valor das cotas abaixo do valor patrimonial. Mas duas gestoras surpreenderam o mercado: a Kinea e o VBI Real Estate. <\/p>

No primeiro caso, a\u00a0 Kinea concluiu uma capta\u00e7\u00e3o de R$ 962 milh\u00f5es para a aquisi\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios corporativos via seu novo fundo, o Kinea Oportunidades Real Estate<\/strong> (KORE11<\/strong>). A demanda de investidores foi tanta que ultrapassou a oferta inicial de cotas, de R$ 770 milh\u00f5es e consumiu todo o lote adicional de R$ 192,5 milh\u00f5es.<\/p>

J\u00e1 o VBI Prime Properties <\/strong>(PVBI11<\/a>) fez duas emiss\u00f5es este ano, com capta\u00e7\u00e3o mais t\u00edmida (R$ 296,6 mi) quando comparado ao KORE11, mas incorporou outros FIIs menores em seu portf\u00f3lio fazendo o pagamento com cotas de emiss\u00e3o do FII, como foi o caso da incorpora\u00e7\u00e3o do Vila Ol\u00edmpia Corporate<\/strong> (VLOL11<\/a>) e The One<\/strong> (ONEF11<\/a>). <\/p>

O fundo anunciou em novembro uma terceira emiss\u00e3o para arrecadar R$ 600 milh\u00f5es. No entanto, no per\u00edodo de direito de subscri\u00e7\u00e3o dos cotistas, foi levantado R$ 34,5 milh\u00f5es, ou 5,75% da oferta pretendida.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Fundos imobili\u00e1rios de lajes corporativas t\u00eam desafios para 2024, enquanto companhias oferecem atrativos para o retorno de funcion\u00e1rios.<\/p>\n","protected":false},"author":37,"featured_media":524662,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"autor-wsj":[],"coauthors":[2270],"class_list":["post-544494","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/544494","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/37"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=544494"}],"version-history":[{"count":23,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/544494\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":703131,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/544494\/revisions\/703131"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/524662"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=544494"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=544494"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=544494"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=544494"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=544494"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}