Sempre aparece algu\u00e9m falando que \u00e9 melhor ficar no aluguel e investir o dinheiro que sobra do que se comprometer com um financiamento. <\/p>\n\n\n\n
Vamos fazer as contas aqui, ent\u00e3o, para entender se \u00e9 por a\u00ed mesmo. Os juros do financiamento variam de banco pra banco e de pessoa pra pessoa. Mas d\u00e1 pra dar uma ideia geral aqui \u2013 com base no simulador do Banco do Brasil. <\/p>\n\n\n\n
Pense num apartamento de R$ 700 mil. Com entrada de 20% (a m\u00ednima que os bancos costumam aceitar) voc\u00ea deixa R$ 140 mil. Financiando em 30 anos o que falta, voc\u00ea vai ter pagado, no total, R$ 1,625 milh\u00e3o* \u2013 mais de dois apartamentos (2,3) para ficar com um s\u00f3. Pesado.<\/p>\n\n\n\n
S\u00f3 que mesmo assim a opera\u00e7\u00e3o n\u00e3o perde para o aluguel: empata. E qualquer acr\u00e9scimo na entrada cria uma vantagem larga a favor da compra. Vamos destrinchar aqui.<\/p>\n\n\n\n
As parcelas de um apto de R$ 700 mil com 20% de entrada come\u00e7am perto de R$ 6 mil e v\u00e3o baixando com o tempo. Na m\u00e9dia, vai dar R$ 4.125 ao m\u00eas<\/strong> \u2013 o valor \u00e9 corrigido pela infla\u00e7\u00e3o ao longo do tempo, mas n\u00e3o faz diferen\u00e7a, j\u00e1 que sempre vai dar R$ 4.125 em dinheiro de hoje. <\/p>\n\n\n\n Bom, o aluguel de um apartamento de R$ 700 mil custa uns R$ 3.500 por m\u00eas<\/strong>. Vamos dizer que voc\u00ea pode pagar sem problemas tanto os R$ 3.500 como os R$ 4.125; s\u00f3 quer mesmo ver qual vale mais a pena. Num cen\u00e1rio assim, daria para investir a diferen\u00e7a entre o aluguel e a presta\u00e7\u00e3o. Esta diferen\u00e7a aqui: <\/p>\n\n\n\n R$ 4.125 – R$ 3.500 = R$ 625, por m\u00eas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nos \u00faltimos 10 anos, os investimentos mais simples que existem (fora a poupan\u00e7a<\/a>) renderam o equivalente a IPCA+5% \u2013 a infla\u00e7\u00e3o mais <\/em>5% ao ano. Vamos considerar que as pr\u00f3ximas d\u00e9cadas sejam menos generosas com os fundos DI e cia \u2013 que o CDI<\/a> renda, na m\u00e9dia, o equivalente a IPCA+3.5% (daria racionais 7,5% aa hoje, com a infla\u00e7\u00e3o a 4%).<\/p>\n\n\n\n Desse jeito, em 30 anos, os R$ 625 mensais v\u00e3o virar R$ 370 mil de hoje<\/strong> (j\u00e1 descontando os 15% de imposto). Legal. Mas voc\u00ea vai ter passado 30 anos no aluguel. No final, vai ter pagado R$ 1,260 milh\u00e3o<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n S\u00f3 que a\u00ed voc\u00ea desconta os R$ 370 mil que ganhou aproveitando a folga que o aluguel deu no or\u00e7amento. O preju\u00edzo l\u00e1 na frente cai:<\/p>\n\n\n\n R$ 1,260 milh\u00e3o menos R$ 370 mil = R$ 950 mil<\/strong>. \u00c9 esse tanto que 30 anos de moradia v\u00e3o comer do seu bolso, nesse caso. <\/p>\n\n\n\n Com o financiamento, contando a entrada, voc\u00ea teria gastado R$ 1,625 milh\u00e3o, lembra? Ent\u00e3o. Isso d\u00e1 basicamente os R$ 950 mil “l\u00edquidos” da conta aqui em cima mais <\/em>um apartamento.<\/p>\n\n\n\n S\u00f3 que a\u00ed vem a diferen\u00e7a \u00f3bvia: um apartamento \u00e9 justamente o que voc\u00ea vai ter na m\u00e3o ao fim e ao cabo, na forma de patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 prov\u00e1vel que a valoriza\u00e7\u00e3o dele tenha simplesmente acompanhado a infla\u00e7\u00e3o (mais o assunto adiante). Desse jeito, o valor do apto l\u00e1 na frente ser\u00e1, claro, de R$ 700 mil em dinheiro de hoje \u2013 se a infla\u00e7\u00e3o ficar numa m\u00e9dia de 4% aa nas pr\u00f3ximas tr\u00eas d\u00e9cadas, isso vai dar R$ 2,3 milh\u00f5es em “dinheiro de amanh\u00e3”. Mas, de novo, n\u00e3o tem import\u00e2ncia. Vamos seguir falando s\u00f3 em dinheiro de hoje. <\/p>\n\n\n\n Para facilitar a compara\u00e7\u00e3o com o aluguel, vamos dizer, ent\u00e3o, que voc\u00ea decida vender o apartamento logo depois de quitar. Desse jeito, seu c\u00f4mputo geral vai ficar em R$ 925 mil <\/strong>“negativos” (os R$ 1,625 milh\u00e3o que voc\u00ea pagou menos os R$ 700 mil da venda). <\/p>\n\n\n\n D\u00e1 quase pau a pau com aqueles R$ 950 mil <\/strong>em aluguel acumulado. <\/p>\n\n\n\n Ou seja: com uma entrada, baixa, de 20%, comprar ou alugar vai dar praticamente na mesma \u2013 ao menos para quem tem como investir a diferen\u00e7a entre o aluguel, mais barato, e a presta\u00e7\u00e3o, mais cara. Fora isso, a compra leva uma vantagem clara, j\u00e1 que a economia de R$ 625 por m\u00eas, se n\u00e3o for investida, vai-se embora com o vento. <\/p>\n\n\n\n E a coisa vai ficando cada vez mais favor\u00e1vel para a compra conforme a entrada sobe. Como vamos ver agora. <\/p>\n\n\n\n Vamos subir a entrada para R$ 400 mil agora \u2013 R$ 260 mil a mais do que na outra simula\u00e7\u00e3o. Nesse caso, o gasto total com o apartamento baixa para R$ 1,265 milh\u00e3o, contra aqueles R$ 1,625 milh\u00e3o. Os R$ 260 mil extras se transformam numa economia de R$ 400 mil. Brutal. <\/p>\n\n\n\n E nesse caso n\u00e3o existiria aquela diferen\u00e7a para voc\u00ea ir investindo: a parcela do financiamento, aqui, sai mais barata que o aluguel: R$ 2.400 (na m\u00e9dia dos 360 meses). <\/p>\n\n\n\n Na pr\u00e1tica, ent\u00e3o, fica R$ 1,26 milh\u00e3o de aluguel contra R$ 1,26 milh\u00e3o de presta\u00e7\u00e3o+entrada. Empate financeiro, mas com uma diferen\u00e7a \u00f3bvia: ao final de 30 anos o apartamento \u00e9 seu. <\/p>\n\n\n\n Em suma, vale qualquer esfor\u00e7o para juntar uma entrada maior. <\/p>\n\n\n\n Para quantificar esse esfor\u00e7o: imagine que voc\u00ea tenha R$ 140 mil no FGTS, quer um apartamento de R$ 700 mil e pretende dar a entrada mais vantajosa, de R$ 400 mil. Precisaria de R$ 260 mil a mais, certo? Com o FGTS rendendo IPCA+1% (plaus\u00edvel) e os seus investimentos a IPCA<\/a> +3,5%, voc\u00ea precisaria economizar R$ 1,8 mil por m\u00eas ao longo de 10 anos. \u00c9 isso. <\/p>\n\n\n\n Ent\u00e3o. Nos \u00faltimos 10 anos, o pre\u00e7o deles subiu abaixo da infla\u00e7\u00e3o, de acordo com o \u00edndice Fipezap, que mede a varia\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o em 50 cidades. De 2014 at\u00e9 2023, o placar foi este aqui: IPCA 79% X 31% Fipezap<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Nesse intervalo, um apartamento que valia R$ 500 mil passou, em m\u00e9dia, para R$ 655 mil. Para s\u00f3 andar junto com a infla\u00e7\u00e3o, e mais nada, ele precisaria ter ido a R$ 805 mil. <\/p>\n\n\n\n Dureza. Isso equivale a pegar R$ 500 mil e deixar por 10 anos num t\u00edtulo que pague IPCA-8% (isso: IPCA menos <\/em>8%). Em termos nominais, n\u00e3o d\u00e1 preju\u00edzo. Em termos reais, d\u00e1 sim. S\u00f3 n\u00e3o \u00e9 pior do que deixar o dinheiro debaixo do colch\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Mas o mercado de im\u00f3veis \u00e9 como a vida: vem em ondas. \u00c0s vezes, tsunamis. <\/p>\n\n\n\n Entre 2011 e 2013, por exemplo, na \u00faltima “bolha imobili\u00e1ria”, o \u00edndice Fipezap subiu 61%<\/strong>, contra uma infla\u00e7\u00e3o de 19%<\/strong>. Em termos anuais, temos a\u00ed uma valoriza\u00e7\u00e3o mitol\u00f3gica: IPCA+12,5%. <\/strong>Uau. <\/p>\n\n\n\n No fim, a m\u00e3o das altas lava a m\u00e3o das baixas. Num intervalo um pouco mais longo, de 2011 at\u00e9 aqui, o placar \u00e9 menos desfavor\u00e1vel para os im\u00f3veis: Fipezap 88% X IPCA 113%<\/strong>. Isso baixa um pouco a desvantagem do longo prazo. Ela cai pra IPCA-1%.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Para o longo prazo, ent\u00e3o, ficam duas certezas. 1) Os im\u00f3veis, ao menos na m\u00e9dia, tendem a apenas acompanhar a infla\u00e7\u00e3o. 2) Estaremos todos mortos; se voc\u00ea quiser deixar como heran\u00e7a um ativo que acompanha a infla\u00e7\u00e3o na sa\u00fade e na doen\u00e7a, na alegria e na tristeza, um im\u00f3vel sempre estar\u00e1 entre as op\u00e7\u00f5es mais racionais \u2013 ao menos se voc\u00ea caprichar na entrada.<\/p>\n\n\n\nR$ 700 mil com entrada de R$ 400 mil<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Mas\u2026 e a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n