{"id":597324,"date":"2024-07-05T07:50:00","date_gmt":"2024-07-05T10:50:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=597324"},"modified":"2024-07-05T12:00:30","modified_gmt":"2024-07-05T15:00:30","slug":"exodo-da-faria-lima-e-um-ajuste-natural-entenda-a-razao-por-tras-do-fenomeno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/exodo-da-faria-lima-e-um-ajuste-natural-entenda-a-razao-por-tras-do-fenomeno\/","title":{"rendered":"&#8216;\u00caxodo&#8217; da Faria Lima \u00e9 um ajuste natural. Entenda a raz\u00e3o por tr\u00e1s do fen\u00f4meno"},"content":{"rendered":"\n<p>Cinco trimestres consecutivos em que houve mais sa\u00eddas do que entradas nos im\u00f3veis corporativos da Faria Lima, o principal centro financeiro do pa\u00eds. \u00c0 primeira vista, isso poderia sinalizar uma inflex\u00e3o no jogo de for\u00e7as do mercado imobili\u00e1rio da regi\u00e3o mais desejada pelas empresas em S\u00e3o Paulo, mas, no detalhe, n\u00e3o \u00e9 bem assim.<\/p>\n\n\n\n<p>A real \u00e9 que gestoras e outras institui\u00e7\u00f5es financeiras ainda querem estar l\u00e1, mas alguns fatores ajudam a explicar a acomoda\u00e7\u00e3o vista nesse pouco mais de um ano.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de mais nada, \u00e9 preciso entender que o poder de barganha segue nas m\u00e3os dos locadores. O motivo \u00e9 explicado pelo \u00edndice de vac\u00e2ncia \u2013 o percentual de im\u00f3veis desocupados \u2013, que est\u00e1 beirando os 10% na regi\u00e3o, segundo dados da plataforma SiiLA compilados pelo Ita\u00fa BBA. Na pr\u00e1tica, com a falta de outras oportunidades para o locat\u00e1rio, o dono do im\u00f3vel exerce maior influ\u00eancia sobre o pre\u00e7o do aluguel e de seu reajuste.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"flourish-embed flourish-pictogram\" data-src=\"visualisation\/18605796?1265504\"><script src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/resources\/embed.js\"><\/script><\/div>\n\n\n\n<p>E isso ajuda a explicar o motivo de as absor\u00e7\u00f5es l\u00edquidas, o termo t\u00e9cnico para o movimento que citamos no in\u00edcio do texto, estarem negativas. Muitas companhias alugaram as lajes durante a pandemia, em um momento de explos\u00e3o do home office e consequente baixa na busca por lajes corporativas, a pre\u00e7os atrativos. Desde o ano passado, por\u00e9m, esses im\u00f3veis come\u00e7aram a entrar na fase de reajuste de contratos, a chamada &#8220;revisional&#8221;.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cA quest\u00e3o \u00e9 que muitas empresas pagaram mais barato em um ciclo de mercado. Agora, com a revisional, n\u00e3o conseguir\u00e3o prosseguir\u201d, avalia Ricardo Raoul, respons\u00e1vel pela gestora americana Paladin Realty no Brasil. \u201cA Faria Lima est\u00e1 passando por uma fase de ajustes e, obviamente, algumas empresas v\u00e3o ter que sair para economizar, mas o setor financeiro ainda quer estar l\u00e1 \u2013 e \u00e9 importante estar ali\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>A analista Larissa Gatti Nappo, que cuida da an\u00e1lise de <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/fundos-imobiliarios\/\">fundos imobili\u00e1rios<\/a> no Ita\u00fa BBA, compartilha dessa vis\u00e3o. \u201cO que se tem visto \u00e9 uma ascens\u00e3o nos pre\u00e7os pedidos [na Faria Lima]\u201d, diz. \u201cTemos exemplos de revisionais em que locadores subiram o pre\u00e7o do aluguel de 29% at\u00e9 48%\u201d, acrescenta a analista, citando o caso da gestora VBI Real Estate, que informou esses reajustes em sua <a href=\"https:\/\/fnet.bmfbovespa.com.br\/fnet\/publico\/exibirDocumento?id=668371&amp;cvm=true\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">carta aos cotistas<\/a>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<div class=\"flourish-embed flourish-bubble-chart\" data-src=\"visualisation\/18606750?1265504\"><script src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/resources\/embed.js\"><\/script><\/div>\n\n\n\n<p>Atualmente, o pre\u00e7o m\u00e9dio do aluguel do metro quadrado na Faria Lima \u00e9 de R$ 246,49. Trata-se do segundo maior entre as regi\u00f5es analisadas, pr\u00f3ximo ao metro quadrado da JK (R$ 243,44) e atr\u00e1s do Itaim Bibi (R$ 313), que ficam basicamente na mesma regi\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n<p>O valor m\u00e9dio dessas \u00e1reas, somado aos de regi\u00f5es como Paulista e Vila Ol\u00edmpia, vem em ascens\u00e3o desde o segundo trimestre de 2022: saindo de R$ 140 para R$ 223 por metro quadrado.<\/p>\n\n\n\n<p>Esse reajuste n\u00e3o fez sentido para algumas empresas, especialmente \u00e0s menos ligadas ao setor financeiro, ent\u00e3o elas foram buscar espa\u00e7o em outras regi\u00f5es. A SulAm\u00e9rica foi o exemplo mais recente, trocando seus escrit\u00f3rios da Faria Lima para a regi\u00e3o da Avenida Paulista, em que o pre\u00e7o m\u00e9dio do aluguel est\u00e1 em R$ 124,04, apesar de uma taxa de vac\u00e2ncia muito baixa (1,7%) em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 Faria Lima. Outra a optar pela mudan\u00e7a foi a Pirelli, que rumou para a regi\u00e3o da Chucri Zaidan \u2013 R$ 103,22 o metro quadrado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Alternativa<\/h2>\n\n\n\n<p>Raoul e Larissa avaliam que a Faria Lima deve seguir com demanda firme por um bom tempo, e at\u00e9 com potencial de crescimento do estoque de novos im\u00f3veis com a constru\u00e7\u00e3o de mais pr\u00e9dios comerciais em \u00e1reas ainda subaproveitadas da avenida. No entanto, h\u00e1 quem j\u00e1 se posicione para pegar as oportunidades de quem pretender sair da Faria Lima, mas n\u00e3o quer ficar t\u00e3o longe assim do centro financeiro.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 o caso da gestora de recursos da Engeform. Recentemente, a casa listou na bolsa um fundo imobili\u00e1rio que apostar\u00e1 na tese de \u201c<em>boutique offic<\/em>e\u201d \u2013 basicamente pr\u00e9dios menores, menos impessoais e mais aconchegantes que os arranha-c\u00e9us. <\/p>\n\n\n\n<p>A iniciativa captou R$ 190 milh\u00f5es, e vai trabalhar tr\u00eas im\u00f3veis em Pinheiros, pr\u00f3ximo \u00e0 Faria Lima, na modalidade de constru\u00e7\u00e3o ao gosto do cliente (\u201c<em>built-to-suit<\/em>\u201d). Os novos inquilinos est\u00e3o encaminhados e devem assinar seus contratos em breve.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cA pandemia mudou a rela\u00e7\u00e3o das empresas e funcion\u00e1rios com o escrit\u00f3rio e h\u00e1 uma demanda de levar bem estar ao ambiente profissional. \u00c9 a\u00ed que se encaixa nossa aposta de <em>boutique office<\/em>\u201d, explica Luciana Improta, diretora da Engeform <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/asset-management\/\">Gest\u00e3o de Recursos<\/a>. \u201c\u00c9 um jeito de buscarmos valor com uma tese diferente do que se encontra no mercado\u201d. Conforme <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/infograficos\/empresas-voltam-com-forca-aos-escritorios-e-cabines-hush-office-viram-moda-em-sp\/\">o <strong>InvestNews<\/strong> mostrou recentemente<\/a>, o <em>boutique office<\/em> vem ganhando espa\u00e7o entre as empresas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Rio de Janeiro<\/h2>\n\n\n\n<p>No <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/como-funciona-o-mercado-financeiro\/\">mercado financeiro<\/a>, o Leblon \u00e9 o \u201cg\u00eameo\u201d carioca da Faria Lima e, por \u00f3bvio, tamb\u00e9m \u00e9 a regi\u00e3o mais procurada para escrit\u00f3rios no Rio de Janeiro.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Por l\u00e1, o jogo \u00e9 ainda mais complexo. A vac\u00e2ncia m\u00e9dia de lajes corporativas na cidade \u00e9 de 30,5%, n\u00famero considerado \u201cdesconfort\u00e1vel\u201d por Larissa Nappo, do Ita\u00fa BBA. Mas isso \u00e9 fruto de um desequil\u00edbrio atroz. Na cobi\u00e7ada zona Sul, que inclui o Leblon, a taxa de im\u00f3veis desocupados \u00e9 de apenas 6,1% \u2013 al\u00e9m disso, n\u00e3o h\u00e1 muito espa\u00e7o para novos im\u00f3veis por l\u00e1, lembra Ricardo Raoul, da Paladin.<\/p>\n\n\n\n<p>Quem puxa a taxa de vac\u00e2ncia para as alturas \u00e9 o centro da cidade. A aposta do Rio era levar a demanda excedente da zona Sul para locais planejados durante o combo Copa do Mundo + Olimp\u00edadas: a Cidade Nova, na regi\u00e3o central, e o Porto Maravilha, logo ao lado. <\/p>\n\n\n\n<p>Na Cidade Nova, o problema \u00e9 a falta de seguran\u00e7a. A vac\u00e2ncia por l\u00e1 est\u00e1 em fantasmag\u00f3ricos 56,3%.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"flourish-embed flourish-pictogram\" data-src=\"visualisation\/18606302?1265504\"><script src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/resources\/embed.js\"><\/script><\/div>\n\n\n\n<p>J\u00e1 a regi\u00e3o do Porto Maravilha vive situa\u00e7\u00e3o inusitada, diz Raoul: embora pensada para ser predominantemente uma \u00e1rea comercial, est\u00e1 se tornando um bairro residencial. Por dois motivos: a crise econ\u00f4mica que o estado vive desde o apagar da tocha ol\u00edmpica e o fato de que, nesta regi\u00e3o do Rio, \u00e9 mais f\u00e1cil obter aval para a constru\u00e7\u00e3o de moradia do que de escrit\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n<p>A analista do BBA conclui: \u201cEnquanto temos proje\u00e7\u00f5es otimistas para o mercado de S\u00e3o Paulo, com diminui\u00e7\u00e3o de vac\u00e2ncia, n\u00e3o podemos dizer o mesmo do mercado fluminense\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vac\u00e2ncia dos im\u00f3veis aumentou, mas os pre\u00e7os seguem subindo \u2013\u00a0numa amostra de que a demanda pela regi\u00e3o n\u00e3o diminu<\/p>\n","protected":false},"author":123,"featured_media":598317,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[778],"autor-wsj":[],"coauthors":[102704],"class_list":["post-597324","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-negocios","tag-mercado-imobiliario"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/597324","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/123"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=597324"}],"version-history":[{"count":43,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/597324\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":598339,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/597324\/revisions\/598339"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/598317"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=597324"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=597324"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=597324"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=597324"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=597324"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}