{"id":603343,"date":"2024-07-29T17:03:59","date_gmt":"2024-07-29T20:03:59","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=603343"},"modified":"2025-10-23T09:28:57","modified_gmt":"2025-10-23T12:28:57","slug":"cenario-para-fundos-imobiliarios-mudou-com-juro-alto-investimento-vale-a-pena","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/cenario-para-fundos-imobiliarios-mudou-com-juro-alto-investimento-vale-a-pena\/","title":{"rendered":"Cen\u00e1rio para fundos imobili\u00e1rios mudou: com juro alto, investimento vale a pena?"},"content":{"rendered":"

Na cena cl\u00e1ssica de um amigo ou parente que fala sobre investimentos ap\u00f3s o almo\u00e7o de domingo, um tema recorrente s\u00e3o os fundos imobili\u00e1rios (FIIs). O boca-a-boca \u00e9 t\u00e3o eficaz para divulgar esses produtos que o Santander lista a pr\u00e1tica, ao lado das indica\u00e7\u00f5es de assessorias e corretoras, para embasar sua proje\u00e7\u00e3o de que o segmento deve ganhar 600 mil novos investidores neste ano \u2013 hoje j\u00e1 s\u00e3o 2,7 milh\u00f5es, segundo dados da B3. Mas aten\u00e7\u00e3o: antes de seguir qualquer \u201cdica campe\u00e3\u201d de algum parente, saiba que as condi\u00e7\u00f5es de temperatura e press\u00e3o do setor mudaram bastante desde o in\u00edcio do ano.<\/p>

Ap\u00f3s subir 15,5% em 2023<\/strong>, o IFIX, \u00edndice que mede o desempenho das cota\u00e7\u00f5es dos fundos imobili\u00e1rios negociados na B3, seguiu em escalada. Em abril deste ano, atingiu a m\u00e1xima hist\u00f3rica de 3.424 pontos<\/strong>, como mostra um levantamento elaborado por Einar Rivero, s\u00f3cio fundador da consultoria Elos Ayta.<\/p>

\"Gr\u00e1fico:<\/figure>

Essa m\u00e1xima do IFIX foi atingida em um momento em que a Selic estava em pleno ciclo de queda: em um intervalo de oito meses, a taxa havia ca\u00eddo de 13,75% para 10,75%. Um novo corte veio em maio, para 10,50%, at\u00e9 que… esses bons ventos cessaram.<\/p>

Em junho, o ciclo de corte de juros foi interrompido em fun\u00e7\u00e3o de uma s\u00e9rie de fatores internos e externos. As apostas s\u00e3o de que permanecer\u00e1 em 10,5% pelo menos at\u00e9 o fim do ano. Ou muito al\u00e9m disso, como nas contas do Ita\u00fa BBA, que trabalha com a manuten\u00e7\u00e3o da taxa at\u00e9 dezembro de 2025.<\/p>

Esse novo ambiente gerou uma rea\u00e7\u00e3o imediata: o IFIX perdeu 1% em junho.<\/strong> Ainda assim, a gordura dos meses anteriores permitiu um fechamento de semestre com ganho acumulado de 1%<\/strong> (confira as tabelas com as maiores altas e baixas no per\u00edodo).<\/p>

Sem o sopro amigo da queda dos juros, no entanto, os gestores de FIIs ter\u00e3o que remar dobrado, assim como os investidores, que precisam ser ainda mais seletivos nas escolhas.\u00a0<\/p>

Para que lado eu olho?<\/h2>

Quem acompanha de perto a ind\u00fastria de FIIs v\u00ea claramente a mudan\u00e7a de foco. \u201cO mercado tinha um olhar mais para fundos de tijolos e se virou agora para os fundos de papel, que s\u00e3o tamb\u00e9m nossa prefer\u00eancia para este segundo semestre\u201d, diz Fl\u00e1vio Pires, analista de fundos imobili\u00e1rios do Santander.<\/p>

Para quem n\u00e3o sabe, FIIs de tijolos s\u00e3o os que investem em im\u00f3veis propriamente ditos, gerando receita com o aluguel, enquanto os de papel concentram aplica\u00e7\u00f5es em t\u00edtulos ligados a esse mercado, principalmente certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios (CRIs).\u00a0<\/p>

\u201cCom a perspectiva de juros de dois d\u00edgitos por mais tempo, os fundos ligados ao mercado real [tijolos], que s\u00e3o mais sens\u00edveis a esse movimento, saem prejudicados\u201d, afirma Larissa Nappo, analista de fundos imobili\u00e1rios do Ita\u00fa BBA.\u00a0<\/p>

Explica-se: juros altos esfriam o crescimento econ\u00f4mico, a evolu\u00e7\u00e3o das vendas e tudo que est\u00e1 ligado \u00e0 din\u00e2mica de consumo e atividade: gasto em shoppings e a demanda por escrit\u00f3rios, galp\u00f5es log\u00edsticos etc. Esse movimento n\u00e3o \u00e9 linear, mas afeta as expectativas do mercado de maneira mais ampla.\u00a0<\/p>

Eduardo Mekbekian, s\u00f3cio fundador da Manat\u00ed Capital, explica que, enquanto os juros permanecerem elevados, naturalmente haver\u00e1 uma queda nos pre\u00e7os de alguns FIIs \u2013 as cotas dos fundos imobili\u00e1rios s\u00e3o negociadas na B3 e sua cota\u00e7\u00e3o oscila da mesma maneira que varia o pre\u00e7o de uma a\u00e7\u00e3o. \u00a0<\/p>

Isso acontece porque os investidores comparam o retorno dos FIIs com os dividendos, chamado de dividend yield<\/em>, com a taxa Selic<\/a>. Se um fundo paga um rendimento equivalente a 9% ao ano, por exemplo, ele torna-se menos atrativo em rela\u00e7\u00e3o ao juro b\u00e1sico, na casa de 10,5%. A demanda pelo papel \u00e9 menor e, consequentemente, o valor da cota cai no mercado.<\/p>

Para os especialistas, os fundos de tijolos tendem a apresentar uma volatidade maior em fun\u00e7\u00e3o dessa assimetria, algo j\u00e1 visto em junho e que pode continuar nos pr\u00f3ximos meses.\u00a0<\/p>

Em contrapartida, os FIIs que possuem na carteira CRIs atrelados ao CDI<\/a>,<\/strong> ou seja, que acompanham a Selic, ganham uma atratividade extra com a taxa na casa de 10,5% por mais tempo.<\/strong><\/p>

Aqui, um ponto importante que os investidores devem avaliar tamb\u00e9m antes de optar por colocar seu dinheiro em um fundo imobili\u00e1rio. N\u00e3o adianta apenas observar os dividendos distribu\u00eddos e n\u00e3o considerar a evolu\u00e7\u00e3o do valor da cota do fundo. Se um FII estiver rendendo o mesmo que a Selic, mas sua cota estiver em queda, o investidor estar\u00e1 perdendo dinheiro. A renda passiva \u00e9 um dos grandes atrativos dos fundos imobili\u00e1rios para a pessoa f\u00edsica, mas a an\u00e1lise de investimento deve ir al\u00e9m disso e incluir valor de cota e qualidade dos ativos em que o fundo investe. <\/p>

Ofertas p\u00fablicas e receitas extraordin\u00e1rias<\/h2>

Entre as mudan\u00e7as recentes no cen\u00e1rio dos fundos imobili\u00e1rios, os especialistas chamam a aten\u00e7\u00e3o para o grande volume de ofertas p\u00fablicas de FIIs, que contribu\u00edram para o avan\u00e7o do setor. Com o apetite de grandes gestoras pelo produto para oferecer a seus clientes, o volume captado pelo segmento ficou pr\u00f3ximo de R$ 20 bilh\u00f5es no primeiro semestre, pelas contas do BTG Pactual.\u00a0<\/p>

E o que acontecer\u00e1 ao se confirmar um cen\u00e1rio de estagna\u00e7\u00e3o da Selic? \u201cProvavelmente, tenhamos um volume menor de ofertas\u201d, diz Daniel Marinelli, especialista em fundos imobili\u00e1rios do BTG. Isso significa menos op\u00e7\u00f5es na prateleira para os investidores, a pre\u00e7os normalmente mais atraentes.<\/p>

Pires, do Santander, acredita que daqui pra frente as opera\u00e7\u00f5es ser\u00e3o puxadas por fundos de papel. Ele projeta que o setor terminar\u00e1 2024 com pelo menos R$ 35 bilh\u00f5es em capta\u00e7\u00f5es \u2013 o que representaria um aumento de 15,5% frente ao ano passado (R$ 30,3 bilh\u00f5es).\u00a0<\/p>

Outro ponto lembrado \u00e9 a possibilidade de redu\u00e7\u00e3o do chamado \u201cdividendo extraordin\u00e1rio\u201d, derivado da venda de ativos por parte dos fundos, especialmente no setor de shoppings. Isso vinha gerando um fluxo adicional de pagamentos aos cotistas, de opera\u00e7\u00f5es fechadas no ano passado, mas o movimento tende a perder for\u00e7a nos pr\u00f3ximos meses.\u00a0<\/p>

Inadimpl\u00eancia ainda ronda o setor<\/h2>

Um risco muito importante, que n\u00e3o pode sair do radar dos investidores em FIIs, \u00e9 a chance de inadimpl\u00eancia. Tanto por parte do inquilino, que deixa de pagar o aluguel, como do emissor de um papel (CRI, por exemplo), que n\u00e3o honra com a d\u00edvida imobili\u00e1ria. Se esse fluxo de pagamentos \u00e9 prejudicado, quem perde em \u00faltima inst\u00e2ncia \u00e9 o investidor, pois o volume a ser distribu\u00eddo fica menor.<\/p>

\u201cA inadimpl\u00eancia ainda se apresenta como um risco mais latente. Talvez menos do que vimos em um passado recente, mas ainda \u00e9 preciso tomar um certo cuidado, para mitigar isso\u201d, diz Marinelli, do BTG.\u00a0<\/p>

No primeiro trimestre de 2023, os FIIs de tijolo foram fortemente impactados por crises de grandes varejistas, como Americanas<\/strong>, Tok&Stok<\/strong> e Lojas Marisa<\/strong>, que acabaram atrasando alugu\u00e9is. Em mar\u00e7o deste ano, foi a vez da rede espanhola de supermercados Dia, que entrou com pedido de recupera\u00e7\u00e3o judicial no Brasil, pedir a rescis\u00e3o de dois contratos de loca\u00e7\u00e3o envolvendo galp\u00f5es log\u00edsticos, dos fundos XP Log (XPLG11) e VBI Log\u00edstico (LVBI11).<\/p>

Um dos casos mais recentes de inadimpl\u00eancia \u00e9 o da empresa de coworking WeWork<\/strong>, que n\u00e3o pagou alugu\u00e9is que venceram em junho para os fundos Vinci Offices (VINO11), Valora Renda Imobili\u00e1ria (VGRI11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) e Santander Renda de Alugu\u00e9is (SARE11). Neste \u00faltimo caso, houve atraso tamb\u00e9m na parcela de julho.\u00a0<\/p>

Ao fim e ao cabo<\/h2>

Apesar do cen\u00e1rio mais conturbado, os especialistas destacam que os FIIs seguem como uma alternativa interessante para quem busca diversifica\u00e7\u00e3o dos investimentos em renda vari\u00e1vel.\u00a0<\/p>

\u201cTemos bons motivos para acreditar que esses produtos devem seguir apresentando boa performance operacional\u201d, diz Marinelli, do BTG. Larissa, do Ita\u00fa BBA, destaca a resili\u00eancia do setor em momentos de maior avers\u00e3o ao risco, o que se comprova no desempenho positivo do IFIX no primeiro semestre, com ganho de 1% mesmo diante das turbul\u00eancias, frente a uma queda de 7,6% do Ibovespa.<\/p>

No acumulado do ano, at\u00e9 29 de julho, o IFIX mostra valoriza\u00e7\u00e3o de 1,95%, ante uma perda de 4,31% do Ibovespa no mesmo intervalo.<\/p>