{"id":618867,"date":"2024-10-01T07:00:00","date_gmt":"2024-10-01T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=618867"},"modified":"2025-08-27T14:15:06","modified_gmt":"2025-08-27T17:15:06","slug":"nova-lei-pode-reduzir-de-15-para-4-o-ir-sobre-a-venda-de-um-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/nova-lei-pode-reduzir-de-15-para-4-o-ir-sobre-a-venda-de-um-imovel\/","title":{"rendered":"Nova lei pode reduzir de 15% para 4% o IR sobre a venda de um im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"\n<p>Quando voc\u00ea vende um im\u00f3vel com lucro tem de pagar <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/imposto-de-renda-o-que-e\/\">Imposto de Renda<\/a>. O tributo incide sobre a valoriza\u00e7\u00e3o da propriedade que, no jarg\u00e3o econ\u00f4mico, tem um nome: <strong>ganho de capital<\/strong>. Ele \u00e9 a diferen\u00e7a entre o valor de compra e o de mercado no momento em que a venda do im\u00f3vel acontece. E come\u00e7a em 15%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Mas uma lei, aprovada em setembro, mudou as regras do jogo. Agora, a valoriza\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel pode ser antecipada (sem a necessidade de vender a casa) com o pagamento de uma al\u00edquota fixa de apenas 4%.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Funciona assim. Se voc\u00ea pagou R$ 100 mil pelo seu apartamento num passado distante, o certo foi ter declarado todo ano no IR, desde ent\u00e3o, esse valor \u2013&nbsp;n\u00e3o importa que o valor de mercado do apto tenha subido para R$ 1 milh\u00e3o. Declara-se que ele vale R$ 100 mil.<\/p>\n\n\n\n<p>E a\u00ed\u2026 Quando voc\u00ea vender por R$ 1 milh\u00e3o, vai pagar pagar 15% sobre R$ 900 mil.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pela nova lei (<a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_Ato2023-2026\/2024\/Lei\/L14973.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">14.973\/2024<\/a>), voc\u00ea pode atualizar o valor do im\u00f3vel para R$ 1 milh\u00e3o, pagar 4% sobre R$ 900 mil, e pronto. Se vender l\u00e1 na frente por R$ 1 milh\u00e3o, n\u00e3o vai pagar imposto sobre ganho de capital (\u00e9 mais complexo do que isso, na verdade \u2013 siga neste texto para entender melhor as <strong>letras mi\u00fadas da lei<\/strong>).&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A medida existe porque \u00e9 boa para o governo. Em vez de esperar at\u00e9 o momento da venda para levar 15%, ganha 4% j\u00e1 na sua declara\u00e7\u00e3o de 2025. Um passarinho na m\u00e3o em vez de dois voando.<\/p>\n\n\n\n<p>E o contribuinte a fim desse benef\u00edcio tribut\u00e1rio precisa correr: tem at\u00e9 <strong>16 de dezembro<\/strong> para fazer o tr\u00e2mite.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Veja como \u00e9 a incid\u00eancia de imposto <strong>sem<\/strong> e <strong>com<\/strong> a aplica\u00e7\u00e3o da nova medida tribut\u00e1ria nos im\u00f3veis:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Al\u00edquotas sem a redu\u00e7\u00e3o:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Pessoa F\u00edsica:<\/strong> De <strong>15%<\/strong> a<strong> 22,5%<\/strong> de Imposto de Renda, que incidem sobre o ganho de capital auferido pelo im\u00f3vel.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pessoa Jur\u00eddica:<\/strong> as al\u00edquotas somam at\u00e9 <strong>34%<\/strong> (a depender do regime de tributa\u00e7\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Al\u00edquotas com a redu\u00e7\u00e3o:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>&nbsp;<strong>Pessoas f\u00edsicas<\/strong> arcam com al\u00edquota de<a href=\"http:\/\/normas.receita.fazenda.gov.br\/sijut2consulta\/link.action?idAto=140646\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"> 4% de IR<\/a>;<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;<strong>Pessoas Jur\u00eddicas<\/strong> passam a ter duas al\u00edquotas: <a href=\"http:\/\/normas.receita.fazenda.gov.br\/sijut2consulta\/link.action?idAto=140646\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">6% de IRPJ <\/a>(Imposto de Renda das Pessoas Jur\u00eddicas) e <a href=\"http:\/\/normas.receita.fazenda.gov.br\/sijut2consulta\/link.action?idAto=140646\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">4% de CSLL<\/a> (Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre o <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/lucro-liquido\/\">Lucro L\u00edquido<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Para quem compensa?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Agora, as letras mi\u00fadas da lei. Se voc\u00ea vender seu apartamento em at\u00e9 36 meses (3 anos), vai ter de pagar os 15% de IR cheios sobre o ganho de capital \u2013 al\u00e9m de j\u00e1 ter pagado os 4%&#8230; P\u00e9ssimo neg\u00f3cio.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 que a f\u00f3rmula de c\u00e1lculo prevista na nova legisla\u00e7\u00e3o come\u00e7a num abatimento de 0% para vendas ocorridas em at\u00e9 3 anos. Depois o corte no imposto sobre ganho de capital vai aumentando gradualmente. S\u00f3 ap\u00f3s longos 180 meses (15 anos) ele chega a 100% \u2013&nbsp;ou seja, ao momento em que n\u00e3o h\u00e1 mais imposto sobre ganho de capital.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Como diz Jos\u00e9 Luiz Ribeiro Brazuna, advogado tributarista e fundador do escrit\u00f3rio Bratax: \u201cO benef\u00edcio ser\u00e1 assegurado em sua integralidade apenas se o titular mantiver o bem sob sua propriedade durante 15 anos\u201d.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"flourish-embed flourish-pictogram\" data-src=\"visualisation\/19613328?1253931\"><script src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/resources\/embed.js\"><\/script><noscript><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/visualisation\/19613328\/thumbnail\" width=\"100%\" alt=\"pictogram visualization\"><\/noscript><\/div>\n\n\n\n<p>Para o advogado tributarista Georgios Anastassiadis, s\u00f3cio do Gaia Silva Gaede, a medida \u00e9 vantajosa para quem tem um im\u00f3vel h\u00e1 bastante tempo registrado no IR com um valor baixo, mas que se valorizou.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201c\u00c9 necess\u00e1rio que haja uma expectativa de valoriza\u00e7\u00e3o cont\u00ednua do im\u00f3vel. Se houver risco de desvaloriza\u00e7\u00e3o, antecipar o imposto pode ser um erro, pois o contribuinte acabaria pagando um tributo que n\u00e3o precisaria ser pago no futuro\u201d, diz.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>LEIA MAIS:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/imovel-vale-mais-a-pena-comprar-ou-alugar\/\">Vale mais a pena comprar ou alugar im\u00f3vel?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/como-declarar-imovel-financiado-ir\/\">Como declarar im\u00f3vel financiado no Imposto de Renda 2025?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Anastassiadis tamb\u00e9m lembra que o contribuinte precisa ter liquidez (dinheiro em caixa) para realizar a opera\u00e7\u00e3o. \u201cIsso porque a pessoa n\u00e3o est\u00e1 vendendo o im\u00f3vel no momento, apenas atualizando o valor para pagar menos imposto futuramente. Sem uma venda, n\u00e3o h\u00e1 entrada de dinheiro do comprador, ent\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio ter recursos dispon\u00edveis para pagar o imposto\u201d.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Para quem n\u00e3o compensa?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Os contribuintes tamb\u00e9m precisam comparar a nova legisla\u00e7\u00e3o com os dispositivos de isen\u00e7\u00e3o j\u00e1 existentes e saber quando v\u00e3o vender o im\u00f3vel para calcular se os descontos valem a pena.<\/p>\n\n\n\n<p>A nova medida, por exemplo, n\u00e3o compensa para quem vende um im\u00f3vel e compra outro em um intervalo de at\u00e9 180 dias porque, neste caso, h\u00e1 isen\u00e7\u00e3o de imposto. Esse mecanismo pode ser usado a cada cinco anos, segundo artigo 39 da <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2004-2006\/2005\/lei\/l11196.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lei 11.196\/2005<\/a> e na <a href=\"http:\/\/normas.receita.fazenda.gov.br\/sijut2consulta\/link.action?idAto=15526\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Instru\u00e7\u00e3o Normativa 599\/2005<\/a>, da Receita Federal.<\/p>\n\n\n\n<p>A isen\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 garantida ao propriet\u00e1rio que possui um \u00fanico im\u00f3vel e o vende por at\u00e9 R$ 440 mil.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Im\u00f3vel de heran\u00e7a<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>A nova legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m alcan\u00e7a im\u00f3veis em processos de <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/entenda-em-5-pontos-como-os-planos-de-previdencia-podem-ajudar-na-sucessao\/\">sucess\u00e3o patrimonial<\/a>. Cada herdeiro pode atualizar a parcela que lhe cabe do im\u00f3vel, explica a advogada Daniela Poli Vlavianos, s\u00f3cia do escrit\u00f3rio Poli Advogados &amp; Associados.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cA atualiza\u00e7\u00e3o deve ser realizada considerando o valor proporcional \u00e0 fra\u00e7\u00e3o [obtida pelo herdeiro] no im\u00f3vel\u201d, refor\u00e7a a especialista.<\/p>\n\n\n\n<p>Neste caso, o herdeiro deve seguir 4 passos, segundo Daniela Vlavianos:<\/p>\n\n\n\n<p>1. Fazer a avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para determinar seu valor de mercado;<\/p>\n\n\n\n<p>2. Preparar a documenta\u00e7\u00e3o que comprove a heran\u00e7a e a fra\u00e7\u00e3o que possui do im\u00f3vel;<\/p>\n\n\n\n<p>3. Solicitar a atualiza\u00e7\u00e3o ao \u00f3rg\u00e3o respons\u00e1vel pela administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria de sua localidade, geralmente, a prefeitura;<\/p>\n\n\n\n<p>4. Verificar se h\u00e1 necessidade de pagamento de algum imposto devido \u00e0 atualiza\u00e7\u00e3o do valor (<a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/investimentos\/vgbl-e-pgbl-vao-pagar-imposto-por-que-planos-de-previdencia-estao-na-mira-do-itcmd\/\">ITCMD<\/a>, IPTU, <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/o-que-e-itbi\/\">ITBI<\/a> e outras taxas administrativas).<\/p>\n\n\n\n<p>A tributarista Juliana Assolari, do escrit\u00f3rio Lassori Advogados, tamb\u00e9m entende que n\u00e3o \u00e9 exigido que copropriet\u00e1rios fa\u00e7am a atualiza\u00e7\u00e3o em conjunto.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cSe uma pessoa f\u00edsica receber, por exemplo, 50% de um im\u00f3vel no valor de R$ 100 mil e desejar atualizar o valor para R$ 500 mil, entendo que \u00e9 poss\u00edvel, mesmo que o copropriet\u00e1rio decida n\u00e3o efetuar a atualiza\u00e7\u00e3o\u201d, diz Assolari. \u201cO [requisito] para obter o benef\u00edcio \u00e9 que o contribuinte tenha declarado o im\u00f3vel em seu Imposto de Renda\u201d.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Im\u00f3vel no exterior<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Segundo a Receita Federal, a medida tamb\u00e9m vale para im\u00f3veis no exterior. \u201cIm\u00f3veis que fa\u00e7am parte de entidades controladas no exterior e bens de <em>trust<\/em> podem ser atualizados, desde que a pessoa f\u00edsica seja respons\u00e1vel pela declara\u00e7\u00e3o desses bens\u201d, explica o \u00f3rg\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Como atualizar o valor do im\u00f3vel?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Voc\u00ea precisa emitir uma declara\u00e7\u00e3o, a <a href=\"https:\/\/www.gov.br\/receitafederal\/pt-br\/canais_atendimento\/fale-conosco\/cidadao\/dabim-declaracao-de-bens-imoveis\/leiame\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Dabim <\/a>(Declara\u00e7\u00e3o de Op\u00e7\u00e3o pela Atualiza\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis).<\/p>\n\n\n\n<p>Onde? No <a href=\"https:\/\/cav.receita.fazenda.gov.br\/autenticacao\/Login\/Logout\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">e-CAC<\/a> (Centro Virtual de Atendimento), da Receita Federal. Para ter acesso ao sistema, voc\u00ea precisa de uma conta <a href=\"http:\/\/gov.br\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Gov.br<\/a> n\u00edvel prata ou ouro.<\/p>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m de formalizar a declara\u00e7\u00e3o, voc\u00ea dever\u00e1 pagar o tributo. A Receita diz que o pre\u00e7o atualizado do im\u00f3vel ser\u00e1 considerado na data de apresenta\u00e7\u00e3o da Dabim ou do pagamento.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u00e1 para simular as regras da nova medida contratando um especialista tribut\u00e1rio. E importante lembrar: a atualiza\u00e7\u00e3o de valor dos im\u00f3veis exige avalia\u00e7\u00e3o pr\u00e9via detalhada porque, uma vez feita, n\u00e3o h\u00e1 volta.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>S\u00f3 cuidado com as letrinhas mi\u00fadas: voc\u00ea s\u00f3 vai obter 100% do benef\u00edcio se ficar mais 15 anos com o apartamento <\/p>\n","protected":false},"author":132,"featured_media":576872,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"autor-wsj":[],"coauthors":[102892],"class_list":["post-618867","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/618867","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/132"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=618867"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/618867\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":710323,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/618867\/revisions\/710323"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/576872"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=618867"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=618867"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=618867"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=618867"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=618867"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}