{"id":663695,"date":"2025-04-09T06:30:00","date_gmt":"2025-04-09T09:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=663695"},"modified":"2025-04-09T10:15:44","modified_gmt":"2025-04-09T13:15:44","slug":"fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?"},"content":{"rendered":"\n<p>Quando adquiriu um grande bloco de conjuntos comerciais do condom\u00ednio Vila Ol\u00edmpia Corporate, classificado como triplo A, o n\u00edvel mais alto do mercado de escrit\u00f3rios, o fundo imobili\u00e1rio Patria VBI Prime Properties (PVBI11) mirava a gera\u00e7\u00e3o de renda por meio dos alugu\u00e9is. Em janeiro deste ano, por\u00e9m, a gestora viu uma oportunidade: <em>vender<\/em> uma parte da propriedade na capital paulista com um lucro de 36% em rela\u00e7\u00e3o ao valor investido h\u00e1 dois anos.<\/p>\n\n\n\n<p>A negocia\u00e7\u00e3o de duas lajes rendeu R$ 20 milh\u00f5es ao FII. Foram mais de R$ 5 milh\u00f5es acima do pre\u00e7o de compra e um retorno l\u00edquido equivalente a 10,61% ao ano com a opera\u00e7\u00e3o. O fundo distribuiu o lucro entre os cotistas e usou o restante para adquirir novos im\u00f3veis. E n\u00e3o foi s\u00f3 o fundo do Patria. V\u00e1rias gestoras t\u00eam feito opera\u00e7\u00f5es semelhantes, como forma de aproveitar um mercado aquecido, destravar o ganho de capital dos im\u00f3veis, distribuir mais lucro aos cotistas e girar o portf\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n<p>Em outra transa\u00e7\u00e3o, o fundo Guardian Real Estate (GARE11) vendeu um complexo log\u00edstico, o BRF Visa (Vit\u00f3ria de Santo Ant\u00e3o), em Pernambuco, por R$ 273,4 milh\u00f5es, no m\u00eas passado. A opera\u00e7\u00e3o gerou um lucro de R$ 71,5 milh\u00f5es e um retorno l\u00edquido anualizado fora da curva: 28%, equivalente a IPCA+20,7% no per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n<p>Apesar das negocia\u00e7\u00f5es bem-sucedidas, tanto as cotas do PVBI11 quanto do GARE11 exibem atualmente descontos de 17% a 28% em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial. Trata-se da diferen\u00e7a entre o pre\u00e7o dos im\u00f3veis na carteira e o valor de mercado do fundo, que \u00e9 a soma de todas as suas cotas na B3. E n\u00e3o s\u00e3o s\u00f3 esses dois fundos. Todo o setor, na verdade, tem apresentado um desconto m\u00e9dio de dois d\u00edgitos nas cota\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"flourish-embed flourish-table\" data-src=\"visualisation\/22426324?1253931\"><script src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/resources\/embed.js\"><\/script><noscript><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/visualisation\/22426324\/thumbnail\" width=\"100%\" alt=\"table visualization\" \/><\/noscript><\/div>\n\n\n\n<p>Os pre\u00e7os dos fundos imobili\u00e1rios revelam uma situa\u00e7\u00e3o paradoxal: enquanto o mercado imobili\u00e1rio real vai bem, obrigado, com o metro quadrado e os alugu\u00e9is em alta, as cotas dos FIIs t\u00eam sido negociadas a valores at\u00e9 35% menores na compara\u00e7\u00e3o com os pre\u00e7os da rua. H\u00e1 um descasamento claro entre o mundo f\u00edsico e a bolsa. E n\u00e3o se trata de algo trivial.<\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;\u00c9 a maior oportunidade de compra de fundos imobili\u00e1rios para ganho de capital em 30 anos&#8221;, diz o s\u00f3cio e chefe de pesquisas do Clube FII, Danilo Barbosa. &#8220;Mas isso [o ganho de capital relevante] no horizonte de alguns anos \u2013 o m\u00e9dio e o longo prazo&#8221;.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fundo imobili\u00e1rio e a concorr\u00eancia da renda fixa<\/h2>\n\n\n\n<p>O descompasso acontece porque as cotas dos FIIs reagem mais aos juros na economia do que aos neg\u00f3cios de compra e venda de im\u00f3veis. O valor das participa\u00e7\u00f5es em portf\u00f3lios listados est\u00e1 com desconto na bolsa por dois motivos. Primeiro, com a Selic em 14,25% ao ano, os investidores t\u00eam tirado os recursos de aplica\u00e7\u00f5es de renda vari\u00e1vel, como os fundos imobili\u00e1rios, e levado para a <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/renda-fixa-o-que-e\/\">renda fixa<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>H\u00e1 ainda uma outra quest\u00e3o. A remunera\u00e7\u00e3o dos FIIs se assemelha, na pr\u00e1tica, a t\u00edtulos p\u00fablicos atrelados \u00e0 infla\u00e7\u00e3o \u2013 o Tesouro <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/o-que-e-ipca\/\">IPCA<\/a> (NTN-B). Grosso modo, \u00e9 como se a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no longo prazo pagasse a infla\u00e7\u00e3o, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele al\u00e9m do IPCA.<\/p>\n\n\n\n<p>Em cen\u00e1rios como o de agora, os FIIs apresentam uma renda menor que a da Selic \u2013 pois ningu\u00e9m aposta que os juros b\u00e1sicos seguir\u00e3o a 14,5% para sempre. O patamar atual dos juros do BC significa IPCA+9%. As NTNBs longas est\u00e3o pagando IPCA+7,5%. Pois bem.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/o-que-voce-precisa-saber-para-investir-no-setor-imobiliario\/\" \n                        title=\"A dor, e a oportunidade, de investir em fundos imobili\u00e1rios com a Selic\u00a0l\u00e1\u00a0em\u00a0cima\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"A dor, e a oportunidade, de investir em fundos imobili\u00e1rios com a Selic\u00a0l\u00e1\u00a0em\u00a0cima\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/o-que-voce-precisa-saber-para-investir-no-setor-imobiliario\/\"\n                    >\n                        A dor, e a oportunidade, de investir em fundos imobili\u00e1rios com a Selic\u00a0l\u00e1\u00a0em\u00a0cima                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>Como se trata de uma aplica\u00e7\u00e3o com risco maior do que o dos t\u00edtulos do Tesouro, os investidores pedem um pr\u00eamio sobre o rendimento das NTN-Bs de vencimentos mais distantes. Quando h\u00e1 uma eleva\u00e7\u00e3o na curva de juros futuros longos (como agora), o mercado se ajusta, ou seja, o pre\u00e7o das cotas cai e o &#8220;yield&#8221;, que \u00e9 a rela\u00e7\u00e3o entre o retorno com <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/dividendos-o-que-sao-como-funcionam\/\">dividendos<\/a> e o valor da cota, sobe.<\/p>\n\n\n\n<p>No cen\u00e1rio atual, os chamados fundos de tijolo, que s\u00e3o aqueles com carteiras de im\u00f3veis f\u00edsicos, t\u00eam entregado um yield m\u00e9dio anual de dividendos na faixa entre 9% e 12%. Pela l\u00f3gica &#8220;NTNB&#8221; dos FIIs \u00e9 como se isso significasse de IPCA+9% a IPCA+12% no longo prazo. Eis o pr\u00eamio que os investidores exigem. <\/p>\n\n\n\n<p>Mas, logicamente: tudo isso sem a garantia de um t\u00edtulo p\u00fablico \u2013&nbsp;como veremos mais adiante.       <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pre\u00e7os em baixa, yields em alta<\/h2>\n\n\n\n<p>Pelos yields atuais, o investidor embolsa algo como 0,75% a 1% ao m\u00eas com os alugu\u00e9is distribu\u00eddos pelos portf\u00f3lios, independentemente da varia\u00e7\u00e3o do valor da cota na B3. <\/p>\n\n\n\n<p>Se o pre\u00e7o da cota subir, vem um ganho de capital. \u00c9 claro que, se a cota\u00e7\u00e3o cair, h\u00e1 uma perda. Mas esse preju\u00edzo s\u00f3 ocorre de fato se o investidor vender a cota nesse pre\u00e7o mais baixo, pressionado pelo momento dos juros. Se mantiver o recurso alocado, a aplica\u00e7\u00e3o pode voltar ao positivo com o tempo (ao menos no caso dos bons FIIs, que escolheram im\u00f3veis capazes de se valorizar).<\/p>\n\n\n\n<p>Os especialistas chamam a aten\u00e7\u00e3o para um fato: num ambiente de juros mais equilibrado, no futuro, a dist\u00e2ncia entre os valores patrimonial e de mercado tende a diminuir. E se o juro b\u00e1sico cair para um d\u00edgito, como j\u00e1 ocorreu em muitos momentos no passado, os FIIs podem at\u00e9 chegar a ser negociados com \u00e1gio, ou seja,<em> acima <\/em>do valor patrimonial.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/sao-carlos-de-lemann-telles-e-sicupira-amplia-estrategia-e-aposta-na-gestao-de-imoveis-para-fiis\/\" \n                        title=\"S\u00e3o Carlos, de Lemann, Telles e Sicupira, amplia estrat\u00e9gia e aposta na gest\u00e3o de im\u00f3veis para FIIs\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"S\u00e3o Carlos, de Lemann, Telles e Sicupira, amplia estrat\u00e9gia e aposta na gest\u00e3o de im\u00f3veis para FIIs\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/sao-carlos-de-lemann-telles-e-sicupira-amplia-estrategia-e-aposta-na-gestao-de-imoveis-para-fiis\/\"\n                    >\n                        S\u00e3o Carlos, de Lemann, Telles e Sicupira, amplia estrat\u00e9gia e aposta na gest\u00e3o de im\u00f3veis para FIIs                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>Isso significa que se, daqui a algum tempo, o Banco Central retomar o ciclo de queda da Selic, as cotas v\u00e3o se valorizar. O tamanho do desconto representa uma oportunidade como n\u00e3o se v\u00ea, ao menos, desde a recess\u00e3o de 2015. O risco desse tipo de estrat\u00e9gia, de qualquer forma, vem da impossibilidade de saber quando esse ambiente vai se consolidar. Pode levar um ano. Pode levar v\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Acredito que paci\u00eancia seja uma das chaves para aproveitar o momento&#8221;, afirma o s\u00f3cio-fundador e gestor da InVista Real Estate, Marcelo Rainho. Ele cita o exemplo do setor de galp\u00f5es log\u00edsticos para mostrar como o descompasso entre o mundo real e o mercado de FIIs representa uma oportunidade.<\/p>\n\n\n\n<p>O custo de constru\u00e7\u00e3o de uma instala\u00e7\u00e3o nova do g\u00eanero nos arredores da capital paulista varia de R$ 2,7 mil a R$ 3 mil o m2. &#8220;Mas voc\u00ea consegue comprar um galp\u00e3o semelhante na mesma localiza\u00e7\u00e3o que est\u00e1 dentro do FII por cerca de R$ 2 mil o m2.&#8221; <\/p>\n\n\n\n<p>Isso representa um desconto de 25% a 35%.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Desconto na laje<\/h2>\n\n\n\n<p>No mercado de fundos de tijolo, h\u00e1 tr\u00eas segmentos b\u00e1sicos: lajes corporativas, shoppings e log\u00edstica. Quem mais sofre s\u00e3o os de laje, explica Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research. Fato \u00e9 que at\u00e9 hoje eles n\u00e3o se recuperaram do advento do trabalho h\u00edbrido, e seguem apanhando na bolsa, mesmo que os im\u00f3veis em si sigam valorizando no mercado.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"flourish-embed flourish-chart\" data-src=\"visualisation\/22469356?1253931\"><script src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/resources\/embed.js\"><\/script><noscript><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/public.flourish.studio\/visualisation\/22469356\/thumbnail\" width=\"100%\" alt=\"chart visualization\" \/><\/noscript><\/div>\n\n\n\n<p>Um levantamento do Clube FII mostra que o segmento de lajes negocia com um des\u00e1gio m\u00e9dio de 35%. J\u00e1 os shoppings exibem pre\u00e7os das cotas 20% abaixo do valor patrimonial, enquanto as carteiras voltadas a im\u00f3veis de log\u00edstica aparecem com 13% de diferen\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;Na economia real, os valores do m2 est\u00e3o elevad\u00edssimos, mas os FIIs seguem claramente distanciados disso&#8221;, afirma Marcos Baroni, chefe de fundos imobili\u00e1rios e analista da Suno. O especialista lembra, por\u00e9m, que desconto n\u00e3o \u00e9 tudo. &#8220;Um fundo com desconto, \u00e9 claro, diz alguma coisa, mas n\u00e3o diz tudo.&#8221;<\/p>\n\n\n\n<p>Antes de embarcar em qualquer neg\u00f3cio, o investidor precisa olhar o portf\u00f3lio do FII. &#8220;Tem de entender se tem vac\u00e2ncia, se os im\u00f3veis est\u00e3o em regi\u00f5es onde os alugu\u00e9is n\u00e3o est\u00e3o subindo \u2013 ou caindo. E tamb\u00e9m avaliar a estrutura de capital do fundo, se tem, por exemplo, uma alavancagem muito alta, como ter compras parceladas.&#8221;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 isso. Caso os alugu\u00e9is desabem, o im\u00f3vel tamb\u00e9m perde valor, naturalmente. E a\u00ed n\u00e3o haver\u00e1 rendimento ao estilo IPCA+. Talvez nem &#8220;IPCA menos&#8221;, porque voc\u00ea pode acabar tirando menos do que colocou, mesmo depois de anos e anos de espera. Da\u00ed a import\u00e2ncia de conhecer bem a carteira de im\u00f3veis de um FII, e como anda a sa\u00fade dele. <\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Os descontos em rela\u00e7\u00e3o ao valor patrimonial dos fundos imobili\u00e1rios chegam a 35%. 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