{"id":690578,"date":"2025-07-25T13:39:16","date_gmt":"2025-07-25T16:39:16","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=690578"},"modified":"2025-07-28T12:05:51","modified_gmt":"2025-07-28T15:05:51","slug":"fundos-imobiliarios-sentem-golpe-das-tarifas-mas-vivem-expectativa-de-retomada-das-altas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/fundos-imobiliarios-sentem-golpe-das-tarifas-mas-vivem-expectativa-de-retomada-das-altas\/","title":{"rendered":"Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada"},"content":{"rendered":"\n<p>Agora vai? Os <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/fundos-imobiliarios\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/fundos-imobiliarios\/\">fundos imobili\u00e1rios (FIIs)<\/a> chegaram a ensaiar no in\u00edcio de julho o t\u00e3o esperado rali de antecipa\u00e7\u00e3o aos cortes de juros. Mas a\u00ed veio o tarifa\u00e7o de Trump.<\/p>\n\n\n\n<p>Apesar de o \u00edndice do segmento na B3, o Ifix, ter ca\u00eddo desde ent\u00e3o, os investidores ainda mant\u00eam a expectativa de que uma alta consistente e mais duradoura \u2013 o tal rali \u2013 v\u00e1 acontecer no futuro pr\u00f3ximo. Talvez em algum momento entre o quarto trimestre e o in\u00edcio de 2026. A senha para o in\u00edcio de um movimento de subida sustentada dos FIIs ser\u00e1 a sinaliza\u00e7\u00e3o do Banco Central de que o primeiro corte de juros deste ciclo est\u00e1 perto.<\/p>\n\n\n\n<p>Mas o que presidente americano tem a ver com o mercado de FIIs? Tem muito a ver, porque as tarifas elevaram as incertezas no Brasil e no mundo. Com a subida do pr\u00eamio de risco, a curva de juros futuros tamb\u00e9m se elevou. E as cotas dos fundos historicamente <strong>reagem mais ao movimento de juros<\/strong> do que ao pr\u00f3prio mercado imobili\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n<p>Isso acontece tanto porque nessas situa\u00e7\u00f5es os investidores tiram os recursos de aplica\u00e7\u00f5es mais arriscadas, como a renda vari\u00e1vel, classe da qual os FIIs fazem parte, como pelo fato de a remunera\u00e7\u00e3o dos fundos, na pr\u00e1tica, espelhar a dos t\u00edtulos p\u00fablicos atrelados \u00e0 infla\u00e7\u00e3o \u2013 <strong>o Tesouro IPCA+<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Grosso modo, \u00e9 como se a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no longo prazo pagasse a infla\u00e7\u00e3o, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele recebido al\u00e9m do <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/o-que-e-ipca\/\">IPCA<\/a>. Acaba que quando h\u00e1 uma eleva\u00e7\u00e3o na curva de juros futuros longos (como ocorreu com o epis\u00f3dio das tarifas) o pre\u00e7o das cotas cai, e o seu saldo em FIIs tomba junto.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u00e1 quem compra nessa baixa garante um <em><strong>dividend yield<\/strong><\/em><strong><em> <\/em>(DY) <\/strong>maior. Por exemplo: se uma cota custa R$ 100 e paga R$ 0,66 por m\u00eas, temos a\u00ed um yield de 8% ao ano (R$ 0,66 x 12 meses = R$ 8). A\u00ed, num momento de vacas magras do mercado, a cota cai para R$ 90. Como os alugu\u00e9is continuam chegando do mesmo jeito, a cota segue segue pagando R$ 0,66 por m\u00eas\/R$ 8 por ano. O yield de quem compra a R$ 90, portanto, vai a 11%.<\/p>\n\n\n\n<p>Por conta disso, o momento est\u00e1 atrativo para investir nos FIIs. N\u00e3o faltam descontos nos pre\u00e7os das cotas e, o que leva a um rendimento com dividendos a um patamar historicamente alto. Para quem foca em renda passiva, \u00e9 m\u00fasica aos ouvidos.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/o-que-voce-precisa-saber-para-investir-no-setor-imobiliario\/\" \n                        title=\"A dor, e a oportunidade, de investir em fundos imobili\u00e1rios com a Selic\u00a0l\u00e1\u00a0em\u00a0cima\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"A dor, e a oportunidade, de investir em fundos imobili\u00e1rios com a Selic\u00a0l\u00e1\u00a0em\u00a0cima\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/o-que-voce-precisa-saber-para-investir-no-setor-imobiliario\/\"\n                    >\n                        A dor, e a oportunidade, de investir em fundos imobili\u00e1rios com a Selic\u00a0l\u00e1\u00a0em\u00a0cima                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>O DY m\u00e9dio do iFix est\u00e1 <strong>justamente em 11%<\/strong>. \u00c9 bem acima da m\u00e9dia dos \u00faltimos 10 anos, <strong>que foi de 8%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Entre os diferentes tipos de FIIs h\u00e1 retornos ainda mais atrativos. Os fundos de papel, que investem n\u00e3o em im\u00f3veis, mas em t\u00edtulos de d\u00edvida relacionados ao mercado imobili\u00e1rio, t\u00eam apresentado <strong>yields anuais entre 12% e 14%<\/strong>, ou seja, entre 80% e 95% do <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/o-que-e-cdi\/\">CDI<\/a>. Isso significa que apenas o dividendo distribu\u00eddos pelos portf\u00f3lios garante o t\u00e3o desejado retorno de 1% ao m\u00eas.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u00e1 os fundos de tijolo, que compram im\u00f3veis de fato e colocam para alugar, t\u00eam apresentado um yield <strong>entre 9% e 10%<\/strong> ao ano. Apesar de menor comparado aos rivais de papel, historicamente os portf\u00f3lios que investem em propriedades, como lajes corporativas, shoppings e instala\u00e7\u00f5es log\u00edsticas, tendem a se destacar em momentos de queda de juros ou encerramento de ciclos de alta. Segundo Bernardo Noel e Luis Assis, analistas de FII da Genial, &#8220;esse movimento est\u00e1 diretamente relacionado \u00e0 queda dos rendimentos dos fundos de papel&#8221;.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Traduzindo<\/strong>: fundos de papel tendem acompanhar a Selic vigente. Se ela cai, o rendimento tomba junto. Com os fundos de tijolo \u00e9 diferente. Compre uma cota que hoje rende 9% e, no futuro, caso tudo corra bem com o fundo, esse DY fica &#8220;travado&#8221;. Se a Selic\/CDI cair a 8%, por exemplo, seu FII passar\u00e1 a render <strong>112% do CDI.<\/strong> <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Pre\u00e7os abaixo do valor real<\/h2>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m do yield atrativo, existe atualmente uma diferen\u00e7a significativa entre o valor de mercado dos fundos listados e o valor patrimonial (P\/VP). Ou seja, a soma do valor das cotas negociadas na bolsa est\u00e1 bem abaixo do valor real dos ativos dentro dos portf\u00f3lios.<\/p>\n\n\n\n<p>Em um ambiente de juros mais equilibrado, a dist\u00e2ncia entre os valores patrimonial e de mercado diminui, o que significa um ganho de capital para quem comprou na baixa. E se o juro b\u00e1sico cair para um d\u00edgito, os FIIs podem at\u00e9 chegar a ser <strong>negociados com \u00e1gio<\/strong>, ou seja,<em>&nbsp;<\/em><strong>acima<em>&nbsp;<\/em>do valor patrimonial<\/strong>. Em ralis passados, o Ifix chegou a negociar com um \u00e1gio superior a 20%, como ocorreu entre 2020 e 2021, quando a Selic atingiu a m\u00ednima hist\u00f3rica de 2% ao ano. Na \u00e9poca, o rendimento dos FIIs era muito superior ao do CDI \u2013 por isso o \u00e1gio.<\/p>\n\n\n\n<p>O Ifix negocia hoje com um desconto m\u00e9dio de 5% sobre o valor real dos ativos. Quando olhamos por segmento, entretanto, os descontos se revelam ainda maiores. H\u00e1, por exemplo, cotas de <strong>fundos de escrit\u00f3rios <\/strong>com pre\u00e7os at\u00e9 30% abaixo da avalia\u00e7\u00e3o patrimonial. Na m\u00e9dia desse grupo, essa <strong>diferen\u00e7a atinge 15%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Enquanto isso, o segmento de <strong>shoppings<\/strong> ainda est\u00e1 com valor de mercado m\u00e9dio <strong>7% menor <\/strong>na mesma m\u00e9trica. A diferen\u00e7a se d\u00e1 porque, mesmo cinco anos ap\u00f3s a pandemia, a demanda pelo aluguel de lajes corporativas segue baixa. Os shoppings n\u00e3o t\u00eam esse problema, logo, negociam a pre\u00e7os mais pr\u00f3ximos do valor patrimonial. <\/p>\n\n\n\n<p>J\u00e1 <strong>o<\/strong>s fundos de papel, que concentram investimentos em certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios (CRIs), t\u00eam sido negociados <strong>6% abaixo<\/strong> do valor de face dos t\u00edtulos.  <\/p>\n\n\n\n<p>Quando houver uma normaliza\u00e7\u00e3o no descompasso entre os valores de mercado e patrimonial, o <strong>ganho de capital pode alcan\u00e7ar os dois d\u00edgitos<\/strong>. E tem mais. Se essa eventual valoriza\u00e7\u00e3o das cotas for somada com os yields que voc\u00ea consegue capturar agora, o retorno absoluto pode passar de 20% em muitos casos. &#8220;Se o investidor esperar o cen\u00e1rio clarear e as incertezas cessarem para <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/como-investir-dinheiro\/\">come\u00e7ar a investir<\/a>, pode ter certeza que os pre\u00e7os ser\u00e3o outros&#8221;, afirma Marx Gon\u00e7alves, analista-chefe de FIIs da \u00e1rea de pesquisa da XP.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Oportunidades nas incertezas<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Mas os FIIs n\u00e3o podem desvalorizar nos pr\u00f3ximos meses?<\/strong> &#8220;Pode at\u00e9 ser, mas uma hora as cotas voltam a subir, porque os juros v\u00e3o cair&#8221;, enfatiza Danny Gampel, s\u00f3cio de chefe de cr\u00e9dito da Cy Capital. \u00c9 liquido e certo que haver\u00e1 volatilidade no curto prazo. Mas o especialista enxerga, dentro de um horizonte de m\u00e9dio prazo, uma janela de oportunidade para o <strong>investidor com perfil mais arrojado<\/strong>, ou seja, capaz de aguentar o sobe e desce do mercado nesse meio tempo.<\/p>\n\n\n\n<p>At\u00e9 porque o caminho at\u00e9 l\u00e1 deve ser muito acidentado. H\u00e1 v\u00e1rios fatores que podem fazer o mercado desandar de novo, al\u00e9m do pr\u00f3prio desenrolar das tarifas de Trump. Se houver, por exemplo, um cen\u00e1rio de maior deteriora\u00e7\u00e3o das contas p\u00fablicas e descontrole no endividamento por parte do governo, aumentam as chances de o BC demorar mais para cortar os juros. E, no caso de volta das press\u00f5es inflacion\u00e1rias, como ocorreu em 2024 devido \u00e0 desvaloriza\u00e7\u00e3o do real, a autoridade pode, no limite, at\u00e9 voltar a subir a taxa b\u00e1sica.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 a\u00ed que mora o risco.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Investidores escaldados<\/h2>\n\n\n\n<p>No in\u00edcio de julho, o mercado quase engatou um rali. No dia 4, o <strong>Ifix<\/strong> chegou a alcan\u00e7ar <strong>a m\u00e1xima hist\u00f3rica<\/strong>. Apenas cinco dias ap\u00f3s o recorde, por\u00e9m, o otimismo do mercado bateu de frente com a muralha do an\u00fancio das tarifas de 50%. Da\u00ed a renda vari\u00e1vel como um todo ficou sem rumo. Os FIIs n\u00e3o foram exce\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Em meio \u00e0 confus\u00e3o causada por Trump, os<strong> investidores t\u00eam mantido a cautela<\/strong>, mas n\u00e3o entraram no modo p\u00e2nico, como mostra o pr\u00f3prio comportamento do Ifix. O \u00edndice apresenta uma queda de 1,54% desde o recorde em 4 de julho at\u00e9 o dia 22. Mas no ano, o referencial ainda acumula alta de 10,43%.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar\/\" \n                        title=\"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar\/\"\n                    >\n                        Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que mudou de 2024 para c\u00e1<\/h2>\n\n\n\n<p>O<strong> cen\u00e1rio \u00e9 diferente do ano passado<\/strong>. Os FIIs chegaram a ensaiar, entre junho e julho, uma alta sustentada de olho em um poss\u00edvel in\u00edcio do ciclo de queda de juros no fim de 2024. Mas o que se viu ali foi o contr\u00e1rio, o BC teve de voltar a subir os juros e, de agosto a dezembro de 2024, o Ifix amargou uma queda acima de 14%.<\/p>\n\n\n\n<p>Agora, mesmo com as tarifas, a vis\u00e3o dos investidores permanece mais para a de um copo meio cheio no m\u00e9dio prazo. Isso porque o BC n\u00e3o s\u00f3 parou de subir os juros como tem mantido a sinaliza\u00e7\u00e3o de que a maior possibilidade \u00e9 de que o <strong>pr\u00f3ximo movimento da Selic ser\u00e1 para baixo<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n<p>No boletim Focus, do BC, o <strong>consenso do mercado <\/strong>aponta para o in\u00edcio do <strong>ciclo de baixa da Selic em 2026<\/strong>, talvez j\u00e1 no primeiro trimestre. Al\u00e9m disso, a proposta do governo de passar a<strong> <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/economia\/taxacao-de-titulos-isentos-deve-incluir-cri-cra-e-debentures-incentivadas\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/investnews.com.br\/economia\/taxacao-de-titulos-isentos-deve-incluir-cri-cra-e-debentures-incentivadas\/\">taxar em 5% os ganhos dos FIIs<\/a><\/strong> a partir de janeiro de 2026 pode acrescentar um impulso extra ao mercado nos pr\u00f3ximos meses, antes de acabar a isen\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O eventual in\u00edcio nos cortes da Selic pode impulsionar os FIIs nos pr\u00f3ximos meses. Entenda as oportunidades e os riscos<\/p>\n","protected":false},"author":130,"featured_media":691272,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[102718],"tags":[300],"autor-wsj":[],"coauthors":[102831],"class_list":["post-690578","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimentos","tag-ifix"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/690578","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/130"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=690578"}],"version-history":[{"count":132,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/690578\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":692565,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/690578\/revisions\/692565"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/691272"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=690578"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=690578"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=690578"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=690578"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=690578"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}