{"id":692736,"date":"2025-07-28T18:57:45","date_gmt":"2025-07-28T21:57:45","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=692736"},"modified":"2025-07-29T11:28:49","modified_gmt":"2025-07-29T14:28:49","slug":"nova-regra-limita-aluguel-por-temporada-e-afeta-mercado-de-apartamentos-compactos-em-sp","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/nova-regra-limita-aluguel-por-temporada-e-afeta-mercado-de-apartamentos-compactos-em-sp\/","title":{"rendered":"Nova regra limita aluguel de est\u00fadios por temporada e afeta Airbnb"},"content":{"rendered":"\n

O aluguel por temporada em apartamentos compactos, conhecidos como est\u00fadios, virou febre entre investidores em S\u00e3o Paulo, principalmente por meio de plataformas digitais como o Airbnb<\/a>. Mas a regra mudou \u2014 e n\u00e3o \u00e9 s\u00f3 para unidades isoladas: o Decreto n\u00ba 64.244<\/a>, publicado no final de maio pela Prefeitura, pro\u00edbe o aluguel por temporada em todos os empreendimentos enquadrados como Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social (HIS 1 e 2) e Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular (HMP).<\/p>\n\n\n\n

Isso significa que a restri\u00e7\u00e3o vale para cada apartamento, mas tem influ\u00eancia sobre todo o conjunto onde ele est\u00e1 localizado, o que pode afetar diretamente a estrat\u00e9gia dos investidores. \u201cA classifica\u00e7\u00e3o como HIS ou HMP \u00e9 atribu\u00edda ao projeto todo, aprovado com incentivos e regras do governo\u201d, explica a advogada Daniela Poli Vlavianos. \u201cMesmo que a fiscaliza\u00e7\u00e3o seja feita por unidade, a norma se aplica ao conjunto do empreendimento e n\u00e3o apenas \u00e0 conduta individual do propriet\u00e1rio.\u201d Ou seja, qualquer est\u00fadio ou im\u00f3vel pequeno em empreendimentos desses programas est\u00e1 sujeito \u00e0 proibi\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o por temporada.<\/p>\n\n\n\n

Essa mudan\u00e7a cria uma reviravolta em um segmento que cresceu impulsionado pela alta rentabilidade<\/a> e pelo interesse de pequenos investidores. Com a nova regra, a tend\u00eancia \u00e9 que os im\u00f3veis desse tipo tenham que ser usados apenas para moradia tradicional, alterando o jogo para quem buscava ganhos r\u00e1pidos com alugu\u00e9is curtos.<\/p>\n\n\n\n

Mas onde est\u00e3o os apartamentos compactos populares em S\u00e3o Paulo? Engana-se quem responde s\u00f3 nas regi\u00f5es perif\u00e9ricas da cidade. Dados oficiais mostram que 62 mil moradias desse tipo foram licenciadas na capital paulista, at\u00e9 mesmo em \u00e1reas ricas. O Itaim Bibi, por exemplo, bairro da zona oeste, recebeu 6.695 unidades vinculadas ao HIS 1 e 2 de 2019 para c\u00e1, segundo reportagem do UOL<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\"Colagem
Ilustra\u00e7\u00e3o: Jo\u00e3o Brito<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Apartamentos compactos<\/h2>\n\n\n\n

A atratividade dos est\u00fadios para investidores<\/a> ocorreu porque, em diversas regi\u00f5es valorizadas da cidade, a rentabilidade do aluguel por temporada podia ser at\u00e9 50% maior que a do aluguel convencional.<\/p>\n\n\n\n

Por exemplo: antes do decreto, um est\u00fadio comprado por R$ 400 mil no Brooklin, bairro da zona sul, poderia ser alugado por temporada com di\u00e1rias entre R$ 200 e R$ 300. Com uma taxa m\u00e9dia de ocupa\u00e7\u00e3o de 70% ao m\u00eas, isso resultaria numa renda bruta superior a R$ 4 mil \u2014 um valor que supera em cerca de 50% o aluguel residencial tradicional, que normalmente ficaria perto de R$ 1.500 mensais. Tal cen\u00e1rio tornou esse modelo uma porta de entrada no mercado para pequenos investidores.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m da proibi\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria, o decreto paulistano imp\u00f5e limites m\u00e1ximos para a venda desses im\u00f3veis, corrigidos anualmente pelo \u00cdndice Nacional de Custo da Constru\u00e7\u00e3o (INCC). Veja: at\u00e9 R$ 266 mil, para im\u00f3veis do HIS 1; R$ 369,6 mil, para o HIS 2; e R$ 518 mil, para o HMP. Quanto ao aluguel tradicional, o valor n\u00e3o poder\u00e1 ultrapassar 30% da renda familiar prevista para cada faixa do programa habitacional.<\/p>\n\n\n\n

Para o advogado Marco Tullyo dos Santos, que atua no Fabio Kadi Advogados, o decreto restringe, na verdade, a l\u00f3gica de valoriza\u00e7\u00e3o de mercado dos im\u00f3veis oriundos dos programas habitacionais da prefeitura \u201cao reduzir sua atratividade como ativos de investimento e reafirmar seu papel como instrumento de pol\u00edtica habitacional\u201d.<\/p>\n\n\n\n

LEIA MAIS:<\/strong> Mercado de luxo j\u00e1 tem im\u00f3veis a R$ 100 mil por m\u00b2<\/a><\/p>\n\n\n\n

Aluguel por temporada<\/h2>\n\n\n\n

No Brasil, a Lei do Inquilinato<\/a> permite o aluguel por temporada para contratos de at\u00e9 90 dias, geralmente para lazer, estudos ou tratamento de sa\u00fade.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, o decreto paulistano estabelece restri\u00e7\u00f5es espec\u00edficas para im\u00f3veis constru\u00eddos com recursos p\u00fablicos. Al\u00e9m disso, condom\u00ednios residenciais poder\u00e3o criar regras para limitar o aluguel de curta dura\u00e7\u00e3o, desde que aprovadas em assembleia.<\/p>\n\n\n\n

Propriet\u00e1rios que mantiverem im\u00f3veis vazios dever\u00e3o comprovar essa situa\u00e7\u00e3o apresentando contas de consumo, como \u00e1gua e energia el\u00e9trica. Tamb\u00e9m est\u00e1 proibido o comodato \u2014 empr\u00e9stimo gratuito do im\u00f3vel \u2014 que poderia ser usado para driblar as regras. O descumprimento pode acarretar responsabiliza\u00e7\u00f5es administrativas.<\/p>\n\n\n\n

Para o mercado imobili\u00e1rio, a medida imp\u00f5e desafios, pois limita pre\u00e7os e modalidades de aluguel, o que pode diminuir margens de lucro. \u201cUma enorme fatia destes im\u00f3veis j\u00e1 \u00e9 constru\u00edda com a finalidade de \u2018short stay\u2019<\/em> [aluguel de curta dura\u00e7\u00e3o]. Caso n\u00e3o consigam entrar em acordo com a prefeitura, muito provavelmente os investidores v\u00e3o procurar diversificar seus portf\u00f3lios e estes im\u00f3veis dever\u00e3o ser reinseridos novamente no mercado, como loca\u00e7\u00e3o tradicional ou venda\u201d, sinaliza Douglas Vecchio, CEO da Onda Segura.<\/p>\n\n\n\n

LEIA MAIS:<\/strong> Im\u00f3vel: vale mais a pena comprar ou alugar?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Controv\u00e9rsias \u00e0 vista<\/h2>\n\n\n\n

A nova norma pode gerar questionamentos na Justi\u00e7a, apontam advogados ouvidos pelo InvestNews<\/strong>. Eles explicam que os propriet\u00e1rios podem alegar viola\u00e7\u00e3o do direito de propriedade e da liberdade contratual.<\/p>\n\n\n\n

\u201cTamb\u00e9m h\u00e1 risco de conflitos entre compradores e incorporadoras, especialmente quando a destina\u00e7\u00e3o legal dos im\u00f3veis n\u00e3o foi comunicada claramente ou houve publicidade que sugeria alugu\u00e9is por temporada, o que pode configurar erro ou propaganda enganosa, com pedidos de repara\u00e7\u00e3o civil\u201d, enfatiza o advogado Marco Tullyo dos Santos.<\/p>\n\n\n\n

E nos pr\u00f3prios condom\u00ednios. \u201cMuitos empreendimentos populares n\u00e3o possuem conven\u00e7\u00f5es atualizadas que regulem a loca\u00e7\u00e3o por temporada, o que gera inseguran\u00e7a jur\u00eddica e lit\u00edgios entre cond\u00f4minos\u201d, diz a advogada Daniela Poli Vlavianos.<\/p>\n\n\n\n

LEIA MAIS:<\/strong> Airbnb impulsiona empresas especializadas em curta estadia no Rio<\/a><\/p>\n\n\n\n

O que fazer?<\/h2>\n\n\n\n

Propriet\u00e1rios que desejam atuar dentro das normas ao oferecer im\u00f3veis para loca\u00e7\u00e3o em S\u00e3o Paulo devem, segundo a advogada Luiza Polatto, do Ciari Moreira, entender as limita\u00e7\u00f5es legais que incidem sobre a unidade para n\u00e3o correr riscos de penalidades. Tamb\u00e9m \u00e9 importante certificar se o condom\u00ednio permite que o apartamento tenha diferentes usos. “A jurisprud\u00eancia vem caminhando no sentido de admitir restri\u00e7\u00f5es \u00e0 loca\u00e7\u00e3o por temporada pela conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio”, enfatiza a advogada.

Veja a recomenda\u00e7\u00e3o dos especialistas sobre o assunto: <\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Verifique se o im\u00f3vel est\u00e1 classificado como HIS ou HMP, consultando a matr\u00edcula do im\u00f3vel, o contrato de compra e venda e o alvar\u00e1 de aprova\u00e7\u00e3o do projeto;<\/li>\n\n\n\n
  • Em caso afirmativo, restrinja a oferta de loca\u00e7\u00e3o \u00e0s modalidades tradicionais, com contrato escrito, prazos superiores a 30 meses e p\u00fablico que se enquadre nos crit\u00e9rios de renda do programa habitacional;<\/li>\n\n\n\n
  • Inclua no contrato cl\u00e1usulas que co\u00edbam o subloca\u00e7\u00e3o irregular e o uso para fins n\u00e3o residenciais;<\/li>\n\n\n\n
  • Informe \u00e0 administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio a destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e observe as regras internas sobre loca\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
  • Evite plataformas digitais de loca\u00e7\u00e3o por temporada, uma vez que sua utiliza\u00e7\u00e3o pode configurar prova de desvio de finalidade e ensejar san\u00e7\u00f5es administrativas previstas no decreto;<\/li>\n\n\n\n
  • Se o im\u00f3vel n\u00e3o for HIS ou HMP, mas estiver em empreendimento misto ou com hist\u00f3rico de incentivos p\u00fablicos, consulte um advogado para an\u00e1lise da documenta\u00e7\u00e3o urban\u00edstica e contratual.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Investidores que buscaram ap\u00eas menores devido \u00e0 alta rentabilidade oferecida em plataformas, como Airbnb, devem ser os mais afetados; entenda<\/p>\n","protected":false},"author":132,"featured_media":624234,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[778],"autor-wsj":[],"coauthors":[102892],"class_list":["post-692736","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-financas","tag-mercado-imobiliario"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/692736","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/132"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=692736"}],"version-history":[{"count":25,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/692736\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":693094,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/692736\/revisions\/693094"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/624234"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=692736"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=692736"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=692736"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=692736"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=692736"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}