Tornar-se um investidor imobili\u00e1rio sempre foi um sonho alimentado pelo engenheiro e profissional de TI, Jorge (nome fict\u00edcio). Mas com quase 50 anos, ele ainda mantinha um p\u00e9 atr\u00e1s em rela\u00e7\u00e3o a apostas em propriedades para renda. Ele testemunhou v\u00e1rias crises, afinal: o estouro da bolha dos flats nos anos 1990, o colapso do mercado de pequenos escrit\u00f3rios na d\u00e9cada passada… H\u00e1 dois anos, por\u00e9m, encontrou uma oportunidade que parecia boa demais para recusar.<\/p>\n\n\n\n
Os argumentos do vendedor eram convincentes: a maior parte do investimento naquele est\u00fadio de 30 m\u00b2 na Bela Vista, regi\u00e3o central de S\u00e3o Paulo, seria pago com o aluguel obtido no Airbnb, que costuma render at\u00e9 50% mais do que os contratos de longa dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
A loca\u00e7\u00e3o era garantida, alegou o representante da incorporadora, j\u00e1 que empreendimento ficava perto da Avenida Paulista, um dos lugares preferidos de quem visita S\u00e3o Paulo. Na cabe\u00e7a de Jorge, ent\u00e3o, era uma oportunidade de garantir um apartamento como patrim\u00f4nio desembolsando apenas 20% do valor de mercado.<\/p>\n\n\n\n
Pelas contas que o vendedor exibiu, era mesmo. A renda obtida com o Airbnb permitiria a Jorge pagar o financiamento banc\u00e1rio depois que recebesse as chaves, e ainda sobraria R$ 1 mil por m\u00eas. O pre\u00e7o do im\u00f3vel, R$ 290 mil na \u00e9poca, parecia convidativo para a regi\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
Neg\u00f3cio fechado. Mas agora, depois de ter pagado R$ 60 mil de entrada e prestes a receber o est\u00fadio, Jorge percebeu que as funda\u00e7\u00f5es de seu investimento eram de areia<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n Sem atentar para os termos do contrato, descobriu tardiamente ter comprado um im\u00f3vel enquadrado como “habita\u00e7\u00e3o de interesse social” (HIS) \u2013 sujeito a v\u00e1rias restri\u00e7\u00f5es, incluindo a proibi\u00e7\u00e3o de alugar por curtas temporadas. Ou seja, nada de AirBnb.<\/p>\n\n\n\n Em maio deste ano, as regras da cidade de S\u00e3o Paulo para as habita\u00e7\u00f5es de interesse social (HIS 1 e 2) e habita\u00e7\u00f5es de mercado popular (HMP) ficaram bem mais restritas. <\/p>\n\n\n\n Em tempo. As HIS 1 s\u00e3o destinadas a fam\u00edlias com renda de at\u00e9 tr\u00eas sal\u00e1rios m\u00ednimos; as HIS 2, at\u00e9 seis; as HMPs, at\u00e9 10.<\/p>\n\n\n\n At\u00e9 o dia 27 de maio, a regra era s\u00f3 essa<\/strong>, a das faixas salariais. A incorporadora podia vender pelo pre\u00e7o que quisesse; e o comprador, alugar pelo que bem entendesse. E n\u00e3o havia restri\u00e7\u00e3o a AirBnB.<\/p>\n\n\n\n Na pr\u00e1tica, ent\u00e3o, muitos pr\u00e9dios de est\u00fadios em regi\u00f5es nobres de S\u00e3o Paulo foram erguidos como se fossem HIS ou HMP, mas vendidos para pessoas mais ricas, a fim de investir em im\u00f3veis. Est\u00fadios, no caso, s\u00e3o apartamentos pequenos, quase sempre com sala e quarto integrados ou com at\u00e9 1 dormit\u00f3rio, e espa\u00e7os entre 25 m2 a 40 m2.<\/p>\n\n\n\n Para dar uma ideia de como esse mercado escalou: no Itaim Bibi, um dos bairros mais valorizados da cidade, os est\u00fadios s\u00e3o vendidos por at\u00e9 R$ 1,5 milh\u00e3o. E os alugu\u00e9is chegam a R$ 6 mil; mesmo com a metragem diminuta. Nada que possa ser chamado de “baixa renda”, portanto.<\/p>\n\n\n\n Para resolver essa quest\u00e3o, a prefeitura de S\u00e3o Paulo endureceu as normas. As novas regras para esse tipo de im\u00f3vel agora pro\u00edbem essas unidades de serem oferecidas para loca\u00e7\u00f5es de curta temporada. H\u00e1 ainda limites estabelecidos para compra, venda e aluguel dessas propriedades (veja abaixo).<\/p>\n\n\n\nA nova regra<\/h2>\n\n\n\n