{"id":710521,"date":"2025-09-02T18:15:54","date_gmt":"2025-09-02T21:15:54","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=710521"},"modified":"2026-04-13T14:32:23","modified_gmt":"2026-04-13T17:32:23","slug":"fim-da-isencao-de-ir-vai-criar-dois-tipos-de-fundos-imobiliarios-e-levar-a-uma-corrida-aos-fiis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/fim-da-isencao-de-ir-vai-criar-dois-tipos-de-fundos-imobiliarios-e-levar-a-uma-corrida-aos-fiis\/","title":{"rendered":"Fim da isen\u00e7\u00e3o de IR vai criar dois tipos de fundos imobili\u00e1rios e levar a uma corrida aos FIIs"},"content":{"rendered":"\n<p>Voc\u00ea investe em fundos imobili\u00e1rios? Ent\u00e3o pode ser uma boa ideia segurar as suas cotas. Os <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/fundos-imobiliarios\/\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/fundos-imobiliarios\/\">FIIs<\/a> e os fundos da cadeia do agroneg\u00f3cio (Fiagros) antigos podem passar a valer mais do que os novos lan\u00e7amentos a partir do pr\u00f3ximo ano. Isso se o Congresso aprovar a medida provis\u00f3ria que prev\u00ea o fim da isen\u00e7\u00e3o de <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/imposto-de-renda-o-que-e\/\">imposto de renda<\/a> (IR) dos investimentos que contam com o benef\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n<p>Se a nova legisla\u00e7\u00e3o avan\u00e7ar, basicamente, haver\u00e1 dois tipos de FIIs e Fiagros no mercado: um grupo que vai manter a isen\u00e7\u00e3o de IR e outro com cobran\u00e7a de imposto. Ou seja, um mesmo fundo poder\u00e1 ter dois tipos de cotas com tratamentos tribut\u00e1rios distintos, algo parecido com uma companhia listada com a\u00e7\u00f5es ordin\u00e1rias (ON) e preferenciais (PN).<\/p>\n\n\n\n<p>Isso vai acontecer porque a MP 1303\/25 estabelece o fim da isen\u00e7\u00e3o de IR e aplica uma tributa\u00e7\u00e3o de 5% sobre os rendimentos para todos os investimentos que contam com o benef\u00edcio para pessoa f\u00edsica, como letras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio (<a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/lci-e-lca\/\">LCI<\/a>), letras de cr\u00e9dito do agroneg\u00f3cio (LCA), letras imobili\u00e1rias garantidas (LIG), certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios (CRI) e do agroneg\u00f3cio (CRA), deb\u00eantures incentivadas e, claro, FIIs e Fiagros.<\/p>\n\n\n\n<p>O texto, no entanto, preserva o chamado estoque, ou seja, os t\u00edtulos j\u00e1 emitidos ou que ser\u00e3o lan\u00e7ados at\u00e9 31 de dezembro. Os FIIs e Fiagros, diferentemente dos pap\u00e9is isentos, n\u00e3o vencem. A maior parte dos fundos do g\u00eanero s\u00e3o ve\u00edculos fechados, com prazo indefinido. Isso significa que n\u00e3o t\u00eam resgates ou vencimento.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/fundos-imobiliarios-sentem-golpe-das-tarifas-mas-vivem-expectativa-de-retomada-das-altas\/\" \n                        title=\"Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/fundos-imobiliarios-sentem-golpe-das-tarifas-mas-vivem-expectativa-de-retomada-das-altas\/\"\n                    >\n                        Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>Ap\u00f3s a oferta inicial, as \u00fanicas maneiras de o investidor entrar e sair s\u00e3o: se o fundo for liquidado, ou por meio do mercado secund\u00e1rio. No caso dos FIIs e Fiagros listados, os investidores vendem suas cotas ou compram de outros detentores no ambiente da bolsa, como se fossem a\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Universos paralelos<\/h2>\n\n\n\n<p>A MP deixa claro que as cotas negociadas na bolsa v\u00e3o manter o benef\u00edcio tribut\u00e1rio, se estiverem enquadradas como estoque. &#8220;T\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios, inclusive cotas de fundos de investimento, emitidos e integralizados at\u00e9 31 de dezembro de 2025, continuar\u00e3o sendo regidos de acordo com as regras que lhes eram aplic\u00e1veis antes da edi\u00e7\u00e3o desta Medida Provis\u00f3ria, inclusive se alienados posteriormente em mercado secund\u00e1rio&#8221;, diz o texto original.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/empresas-da-construcao-avisam-credito-imobiliario-vai-ficar-mais-caro-com-fim-da-isencao-da-lci\/\" \n                        title=\"Empresas da constru\u00e7\u00e3o avisam: cr\u00e9dito imobili\u00e1rio vai ficar mais caro com fim da isen\u00e7\u00e3o da LCI\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"Empresas da constru\u00e7\u00e3o avisam: cr\u00e9dito imobili\u00e1rio vai ficar mais caro com fim da isen\u00e7\u00e3o da LCI\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/empresas-da-construcao-avisam-credito-imobiliario-vai-ficar-mais-caro-com-fim-da-isencao-da-lci\/\"\n                    >\n                        Empresas da constru\u00e7\u00e3o avisam: cr\u00e9dito imobili\u00e1rio vai ficar mais caro com fim da isen\u00e7\u00e3o da LCI                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>O advogado e s\u00f3cio do escrit\u00f3rio NFA, Carlos Ferrari, explica que passam a ser tributadas em 5% apenas as cotas emitidas a partir de primeiro de janeiro de 2026. E isso inclui tanto ofertas iniciais, quanto as subsequentes (follow-on) feitas por fundos j\u00e1 estabelecidos. &#8220;Significa que, na pr\u00e1tica, o mercado vai passar a ter duas formas de precificar as cotas.&#8221;<\/p>\n\n\n\n<p>O especialista enxerga ainda a possibilidade de a medida tornar as avalia\u00e7\u00f5es muito mais complexas no mercado. &#8220;Vai criar esses universos paralelos onde o investidor vai ter de analisar um estoque com 20 a 30 anos de exist\u00eancia e outro estoque futuro dali para frente.&#8221; Segundo dados da Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM), o estoque de FIIs estava em R$ 364,5 bilh\u00f5es em junho deste ano.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">FIIs velhos vs FIIs novos<\/h2>\n\n\n\n<p>Uma situa\u00e7\u00e3o an\u00e1loga aconteceu com a <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/poupanca-como-funciona-quanto-rende\/\">poupan\u00e7a<\/a>. Em 2012, houve a cria\u00e7\u00e3o de uma regra que atrela o modelo de rendimento ao n\u00edvel da Selic. Quando a taxa b\u00e1sica est\u00e1 igual ou abaixo de 8,5% ao ano, a caderneta passa a render 70% da Selic mais a varia\u00e7\u00e3o da taxa referencial (TR). Acima desse patamar, mant\u00e9m o cl\u00e1ssico rendimento de 0,5% fixo ao m\u00eas acrescido da TR, o que resulta em um retorno anual de 6,17% mais a taxa referencial, que na maior parte dos \u00faltimos anos esteve zerada.<\/p>\n\n\n\n<p>Isso criou uma esp\u00e9cie nova categoria da poupan\u00e7a. Quando a Selic cai para um n\u00edvel baixo, as cadernetas nas regras antigas fica mais atrativas do que nas condi\u00e7\u00f5es &#8220;normais&#8221;. Por exemplo, entre outubro de 2012 e abril de 2013, quando a taxa b\u00e1sica esteve em 7,25%, a &#8220;poupan\u00e7a velha&#8221; rendia 6,17%, enquanto a &#8220;poupan\u00e7a nova&#8221; passou a render em torno de 5% ao ano.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">LEIA MAIS<\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"Leia mais\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar\/\" \n                        title=\"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?\"\n                        data-posicao=\"Leia mais\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar\/\"\n                    >\n                        Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>No caso dos fundos, os &#8220;FIIs velhos&#8221;, isentos de IR, ser\u00e3o aqueles com cotas emitidas at\u00e9 dezembro de 2025. Enquanto na categoria de &#8220;FIIs novos&#8221;, com cobran\u00e7a de imposto, entrar\u00e3o os fundos que fizerem ofertas iniciais ou emiss\u00f5es subsequentes j\u00e1 em 2026.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Retorno vai cair<\/h2>\n\n\n\n<p>Um gestor que pediu anonimato acredita que, se a MP for aprovada com o entendimento atual, muitas casas podem at\u00e9 decidir preservar os fundos antigos, sem novas emiss\u00f5es, e criar FIIs complementares j\u00e1 nas novas regras. Tudo para n\u00e3o ter de manter duas classes de cotas diferentes no mesmo ve\u00edculo.<\/p>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m disso, as cotas isentas dos fundos listados podem passar a ser negociadas com \u00e1gio. A isen\u00e7\u00e3o das cotas antigas vai representar uma vantagem de at\u00e9 300 pontos-base (tr\u00eas pontos percentuais) nos retornos comparada aos dividendos com IR.<\/p>\n\n\n\n<p>H\u00e1 ainda um outro efeito colateral. A aprecia\u00e7\u00e3o da MP pode ocorrer no in\u00edcio de outubro. Mas como o cen\u00e1rio sobre a aprova\u00e7\u00e3o \u00e9 incerto e existe ainda a possibilidade de ocorrer altera\u00e7\u00f5es substanciais no texto, os investidores institucionais t\u00eam se mantido cautelosos. Mas se a legisla\u00e7\u00e3o passar sem grandes mudan\u00e7as, pode haver uma corrida de FIIs no \u00faltimo trimestre do ano, tanto de novas emiss\u00f5es quanto de aquisi\u00e7\u00e3o de cotas.<\/p>\n\n\n\n<p>Nesse caso, pode haver uma valoriza\u00e7\u00e3o das cotas, impulsionadas pela corrida para assegurar a isen\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">N\u00edvel de dividendos est\u00e1 elevado<\/h2>\n\n\n\n<p>No momento, existe ainda um atrativo a mais, al\u00e9m da possibilidade do rali de FIIs, para quem pensa em investir na classe. Como os fundos t\u00eam sido negociados com desconto nos pre\u00e7os, os retornos com os dividendos est\u00e3o em um n\u00edvel bem elevado. Os fundos de papel que fazem parte do Ifix, por exemplo, est\u00e3o com um retorno de dividendos (dividend yield ou DY) em torno de 14% ao ano \u2013 essa medida reflete a rela\u00e7\u00e3o entre o volume de proventos recebidos sobre o valor da cota no mercado. Ou seja, um patamar quase similar ao da Selic e do CDI.<\/p>\n\n\n\n<p>Os dois maiores FIIs em tamanho do patrim\u00f4nio do mercado, o KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobili\u00e1rios), com R$ 7,80 bilh\u00f5es, e o KNIP11 (Kinea \u00cdndice de Pre\u00e7o), que re\u00fane R$ 7,27 bilh\u00f5es no portf\u00f3lio, exibem DYs em 12 meses de 12,66% e 12,70% respectivamente. Isso significa retornos acima de 1% ao m\u00eas.<\/p>\n\n\n\n<p>Os chamados fundos de papel, ou seja, aqueles que aplicam em CRIs, t\u00eam apresentado os maiores retornos no cen\u00e1rio atual. Uma parte desses portf\u00f3lios tem comprado certificados que rendem o CDI mais um spread, o CDI+. As carteiras dos FIIs est\u00e3o recheadas de pap\u00e9is com ganhos de CDI mais 3% e at\u00e9 5% ao ano, o que equivale atualmente a uma taxa nominal de 18% a 20%. <\/p>\n\n\n\n<p>De qualquer modo, mesmo aqueles com predomin\u00e2ncia de pap\u00e9is com remunera\u00e7\u00e3o indexada ao IPCA+ est\u00e3o com rendimentos atrativos. &#8220;H\u00e1 muitas carteiras de qualidade com retornos compostos de IPCA mais 10% ao ano&#8221;, diz o gestor. Esse patamar representa atualmente, se for considerada a varia\u00e7\u00e3o do indicador de infla\u00e7\u00e3o em 12 meses at\u00e9 julho, um ganho de 15,23%.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>FIIs antigos v\u00e3o manter a isen\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria para pessoa f\u00edsica<\/p>\n","protected":false},"author":130,"featured_media":524661,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[102718],"tags":[64028,30,289],"autor-wsj":[],"coauthors":[102831],"class_list":["post-710521","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimentos","tag-fiagro","tag-fundos-de-investimento","tag-investimentos"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/710521","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/130"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=710521"}],"version-history":[{"count":70,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/710521\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":713006,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/710521\/revisions\/713006"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/524661"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=710521"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=710521"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=710521"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=710521"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=710521"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}