{"id":713011,"date":"2025-09-03T06:00:00","date_gmt":"2025-09-03T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=713011"},"modified":"2025-09-03T16:55:51","modified_gmt":"2025-09-03T19:55:51","slug":"o-futuro-dos-hoteis-esquecidos-esta-nas-maos-da-faria-lima-e-das-grandes-redes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/o-futuro-dos-hoteis-esquecidos-esta-nas-maos-da-faria-lima-e-das-grandes-redes\/","title":{"rendered":"O futuro dos hot\u00e9is em decad\u00eancia est\u00e1 nas m\u00e3os da Faria Lima e das grandes redes"},"content":{"rendered":"\n<p>No fim de agosto de 2025, moradores de Ipanema, no Rio, souberam que um edif\u00edcio do bairro abandonado h\u00e1 oito anos ter\u00e1 um novo destino. O pr\u00e9dio, que j\u00e1 abrigou o Ipanema Plaza Hotel \u2014 \u00edcone de luxo inaugurado em 2000 e fechado em 2017 ap\u00f3s disputas societ\u00e1rias e d\u00edvidas \u2014 foi comprado pela rede americana Tryst Hospitality. Presente em Nova York e Porto Rico, a marca anunciou que transformar\u00e1 o espa\u00e7o em um hotel voltado ao p\u00fablico LGBTQIA+, com abertura prevista para 2026. O \u201cThe Tryst Ipanema\u201d promete <em>rooftop<\/em> com vista para a praia, spa e gastronomia assinada, reposicionando o antigo Plaza como cart\u00e3o de visitas da rede no Brasil.<\/p>\n\n\n\n<p>A trajet\u00f3ria do Ipanema Plaza, de s\u00edmbolo de abandono a promessa de renascimento, \u00e9 tamb\u00e9m um retrato de um setor em reconfigura\u00e7\u00e3o. A hotelaria brasileira atravessa um ciclo de retomada com novos atores disputando espa\u00e7o, modelos de neg\u00f3cio em muta\u00e7\u00e3o e um ambiente desafiador para quem insiste em velhas pr\u00e1ticas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Da devasta\u00e7\u00e3o \u00e0 recupera\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p>Poucos setores sentiram tanto a pandemia quanto a hotelaria. Em 2020, cerca de 80% dos hot\u00e9is fecharam as portas temporariamente e os que restaram operavam com taxas de ocupa\u00e7\u00e3o de 5% a 8%. \u201cA pandemia foi brutal para a economia, mas devastadora para o turismo\u201d, resume Manoel Linhares, presidente da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira da Ind\u00fastria de Hot\u00e9is (ABIH), a entidade mais antiga do setor no Brasil, fundada h\u00e1 90 anos.<\/p>\n\n\n\n<p>O baque financeiro ainda se reflete no balan\u00e7o de muitos empreendimentos. Mas os anos seguintes mostraram resili\u00eancia. Em 2023, os hot\u00e9is urbanos registraram uma taxa m\u00e9dia de ocupa\u00e7\u00e3o de 60,8%, superando o n\u00edvel pr\u00e9-Covid. A di\u00e1ria m\u00e9dia foi de R$ 390,80 \u2014 alta de quase 35% em rela\u00e7\u00e3o a 2022 \u2014 e o RevPar (receita por apartamento, um indicador importante para essa ind\u00fastria) cresceu quase 40%. na compara\u00e7\u00e3o anual.&nbsp;<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">Leia tamb\u00e9m: <\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"outros\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/a-onda-dos-estudios-acabou-novas-regras-proibem-imoveis-populares-no-airbnb-mas-eles-sao-minoria\/\" \n                        title=\"A onda dos est\u00fadios acabou? Nova regra pro\u00edbe im\u00f3veis populares no Airbnb em S\u00e3o Paulo, mas eles s\u00e3o minoria\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"A onda dos est\u00fadios acabou? Nova regra pro\u00edbe im\u00f3veis populares no Airbnb em S\u00e3o Paulo, mas eles s\u00e3o minoria\"\n                        data-posicao=\"outros\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/a-onda-dos-estudios-acabou-novas-regras-proibem-imoveis-populares-no-airbnb-mas-eles-sao-minoria\/\"\n                    >\n                        A onda dos est\u00fadios acabou? Nova regra pro\u00edbe im\u00f3veis populares no Airbnb em S\u00e3o Paulo, mas eles s\u00e3o minoria                    <\/a>\n                <\/li>\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/financas\/fundos-imobiliarios-cotas-la-em-baixo-valor-dos-imoveis-la-em-cima-hora-de-aproveitar\/\" \n                        title=\"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. Hora de aproveitar?\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"Fundos imobili\u00e1rios: cotas l\u00e1 em baixo, valor dos im\u00f3veis l\u00e1 em cima. 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A taxa de ocupa\u00e7\u00e3o chegou a 60,7% \u2014 a maior da s\u00e9rie hist\u00f3rica desde 2010 \u2014, com alta de mais de 10% em rela\u00e7\u00e3o a 2022. A receita por apartamento ocupado cresceu 10%, reflexo do melhor controle de despesas e da alta demanda de lazer.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Linhares refor\u00e7a que o turismo de neg\u00f3cios ainda \u00e9 o motor mais rent\u00e1vel: \u201cUm turismo de neg\u00f3cio deixa de tr\u00eas a quatro vezes mais receita do que um turismo de lazer\u201d. Em S\u00e3o Paulo, o principal polo corporativo da Am\u00e9rica Latina, a ocupa\u00e7\u00e3o em 2024 atingiu 63%, com di\u00e1ria m\u00e9dia de R$ 560 e RevPar de R$ 354, consolidando a cidade como destino de investidores e operadoras.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">A receita do neg\u00f3cio<\/h2>\n\n\n\n<p>Seja em resorts de praia ou em hot\u00e9is urbanos, a sustentabilidade financeira depende de uma equa\u00e7\u00e3o que inclui manter ocupa\u00e7\u00e3o m\u00ednima entre 50% e 60% e realizar retrofits a cada quatro ou cinco anos. Esses ciclos de moderniza\u00e7\u00e3o s\u00e3o necess\u00e1rios para atualizar quartos, \u00e1reas comuns e tecnologia, sob risco de perda de reputa\u00e7\u00e3o e de receita.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cA manuten\u00e7\u00e3o tem que ser constante. Se voc\u00ea deixa o produto cair, cai a reputa\u00e7\u00e3o \u2014 e hoje, com redes sociais e <em>reviews<\/em>, isso \u00e9 muito mais sens\u00edvel do que h\u00e1 20 anos\u201d, afirma Waleria Fenato, especialista em gest\u00e3o de receitas (<em>revenue management<\/em>, ou RM) no setor hoteleiro. Ela defende que a precifica\u00e7\u00e3o din\u00e2mica deve ir al\u00e9m das di\u00e1rias: \u201cO RM deveria ser aplicado a todos os servi\u00e7os, inclusive alimentos, bebidas e spa. O pre\u00e7o tem que estar adequado ao que voc\u00ea oferece para que o h\u00f3spede tenha percep\u00e7\u00e3o de valor\u201d.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1920\" height=\"1343\" src=\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920.jpg\" alt=\"hot\u00e9is\" class=\"wp-image-230077\" srcset=\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920.jpg 1920w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-300x210.jpg 300w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-1024x716.jpg 1024w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-768x537.jpg 768w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-1536x1074.jpg 1536w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-1256x879.jpg 1256w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-172x120.jpg 172w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2021\/02\/hotel-1330850_1920-150x105.jpg 150w\" sizes=\"auto, (max-width: 1920px) 100vw, 1920px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Olhando para as t\u00edpicas fontes de receitas de hot\u00e9is, a hospedagem segue como a principal, seguida por eventos e loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os, e em terceiro lugar os alimentos e bebidas (A&amp;B). Mas a margem do A&amp;B \u00e9 muito menor, devido ao custo dos insumos e da opera\u00e7\u00e3o. Por isso, os hot\u00e9is buscam fortalecer receitas de maior <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/rentabilidade\/\">rentabilidade<\/a>, como eventos corporativos e espa\u00e7os de conven\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p>Ao mesmo tempo, enfrentam o peso dos canais de distribui\u00e7\u00e3o. Ag\u00eancias de turismo digitais (OTAs, na sigla em ingl\u00eas) como a Booking funcionam como vitrines indispens\u00e1veis, mas cobram comiss\u00f5es entre 15% e 30%. J\u00e1 operadoras como CVC e Decolar negociam pacotes com descontos agressivos. O resultado \u00e9 uma eros\u00e3o da margem para quem n\u00e3o consegue atrair h\u00f3spedes pelo canal direto. \u201cEssas grandes OTAs t\u00eam um custo alto. O hotel precisa equilibrar a venda nesses canais com a constru\u00e7\u00e3o de uma rela\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria com o cliente\u201d, lembra Fenato.<\/p>\n\n\n\n<p>A concorr\u00eancia com o Airbnb \u00e9 outro fator. Para Manoel Linhares, trata-se de um jogo desigual: \u201cN\u00f3s pagamos IPTU comercial, tr\u00eas ou quatro vezes mais do que o residencial. A carga tribut\u00e1ria \u00e9 muito alta, e n\u00f3s geramos muito emprego. Queremos ao menos igualdade de condi\u00e7\u00f5es.\u201d<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O peso da tradi\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p>Cerca de 80% dos meios de hospedagem no Brasil ainda s\u00e3o independentes, ou seja, n\u00e3o est\u00e3o integrados a grandes redes. Muitos deles enfrentam problemas cr\u00f4nicos: aus\u00eancia de planejamento financeiro, conflitos entre s\u00f3cios, uso indevido de recursos e resist\u00eancia \u00e0 moderniza\u00e7\u00e3o. O maior desafio, por\u00e9m, \u00e9 a sucess\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cNormalmente, o patriarca montou a opera\u00e7\u00e3o hoteleira, tinha o sonho da hotelaria, vivia a hotelaria. A segunda gera\u00e7\u00e3o j\u00e1 n\u00e3o tem o mesmo vi\u00e9s e prefere realizar o ativo\u201d, observa Irapu\u00e3 Dantas, chefe de <em>real estate<\/em> da gestora CVPar. Esse movimento tem alimentado um mercado de compra e venda em que fundos e gestoras especializadas assumem ativos desvalorizados, aplicam reformas e reposicionamento e buscam rentabilidade maior.<\/p>\n\n\n\n<p>\u201cO nosso neg\u00f3cio \u00e9 hotelaria puro-sangue. Nosso ciclo \u00e9 comprar, melhorar a rentabilidade e vender o empreendimento\u201d, resume Dantas. Em alguns casos, a CVPar usa sua pr\u00f3pria bandeira, a Inner House, que combina hotelaria boutique com resid\u00eancias de luxo em modelo h\u00edbrido. \u201c\u00c9 uma opera\u00e7\u00e3o baseada em experi\u00eancias \u2014 arquitetura, gastronomia, m\u00fasica, <em>wellness<\/em>. \u00c9 um luxo descolado, que a gente acredita ser o futuro.\u201d<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">Leia tamb\u00e9m: <\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"outros\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/laje-de-pedra-kempinski-luxo-compartilhado-serra-gaucha\/\" \n                        title=\"O resgate bilion\u00e1rio do Laje de Pedra \u2014 o \u2018Copacabana Palace\u2019 do Sul \u2014 e a aposta no luxo compartilhado\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"O resgate bilion\u00e1rio do Laje de Pedra \u2014 o \u2018Copacabana Palace\u2019 do Sul \u2014 e a aposta no luxo compartilhado\"\n                        data-posicao=\"outros\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/laje-de-pedra-kempinski-luxo-compartilhado-serra-gaucha\/\"\n                    >\n                        O resgate bilion\u00e1rio do Laje de Pedra \u2014 o \u2018Copacabana Palace\u2019 do Sul \u2014 e a aposta no luxo compartilhado                    <\/a>\n                <\/li>\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/fundos-imobiliarios-sentem-golpe-das-tarifas-mas-vivem-expectativa-de-retomada-das-altas\/\" \n                        title=\"Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada\"\n                        data-posicao=\"outros\"\n                        data-click-url=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/fundos-imobiliarios-sentem-golpe-das-tarifas-mas-vivem-expectativa-de-retomada-das-altas\/\"\n                    >\n                        Fundos imobili\u00e1rios sentem o golpe das tarifas, mas vivem expectativa de retomada                    <\/a>\n                <\/li>\n                    <\/ul>\n    <\/div><\/section>\n\n\n\n<p>Enquanto marcas internacionais como Accor, Hilton e Marriott oferecem sistemas globais de distribui\u00e7\u00e3o e fidelidade, muitos independentes ainda operam \u201cno papel\u201d, sem ferramentas digitais para precifica\u00e7\u00e3o ou gest\u00e3o de clientes. \u201cEu diria que menos de 3% dos hot\u00e9is usam sistemas de gest\u00e3o de receitas (RMS) no Brasil. A maioria ainda trabalha com planilhas ou vai no <em>feeling<\/em> na hora de definir os pre\u00e7os dos servi\u00e7os\u201d, diz Waleria Fenato.<\/p>\n\n\n\n<p>Hoje, tr\u00eas modelos predominam no setor: hot\u00e9is pr\u00f3prios administrados por redes, franquias de marcas hoteleiras e multipropriedades. Os contratos de administra\u00e7\u00e3o, que foram padr\u00e3o no mercado por d\u00e9cadas, v\u00eam perdendo espa\u00e7o para as franquias. Isso porque as franquias permitem maior capilaridade, menos custo fixo e mais flexibilidade para investidores locais.<\/p>\n\n\n\n<p>Essa mudan\u00e7a se reflete no <em>pipeline<\/em> de novos empreendimentos. Em 2025, o Brasil soma 152 hot\u00e9is e 23.247 unidades habitacionais em constru\u00e7\u00e3o, com investimentos estimados em R$ 10,5 bilh\u00f5es, segundo o F\u00f3rum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB). O n\u00famero \u00e9 inferior ao de 2020, mas mostra retomada ap\u00f3s anos de retra\u00e7\u00e3o. O Sudeste concentra 50% dos projetos, seguido pelo Sul (20%). A maior parte \u2014 73% \u2014 est\u00e1 localizada no interior dos estados.<\/p>\n\n\n\n<p>Os empreendimentos mais baratos \u2014 os chamados econ\u00f4micos e superecon\u00f4micos \u2014 perderam espa\u00e7o, enquanto cresceram os projetos de padr\u00e3o intermedi\u00e1rio e alto, como hot\u00e9is de categoria <em>midscale<\/em>, <em>upscale<\/em> e de luxo. Outra tend\u00eancia \u00e9 a integra\u00e7\u00e3o com empreendimentos maiores: hot\u00e9is que fazem parte de complexos multiuso, junto com torres residenciais, escrit\u00f3rios ou shoppings, e os chamados <em>branded residences<\/em>, apartamentos de alto padr\u00e3o que levam a marca de uma rede hoteleira. A ideia \u00e9 gerar mais fontes de receita e, ao mesmo tempo, valorizar o im\u00f3vel no mercado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Perspectivas futuras<\/h2>\n\n\n\n<p>A Selic a 15% freia novos empreendimentos em um setor t\u00e3o intensivo em d\u00edvidas como o hoteleiro. Sem financiamento f\u00e1cil, muitos investidores preferem comprar e &#8220;retrofitar&#8221; hot\u00e9is j\u00e1 existentes, em vez de erguer novos projetos.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sem uma enxurrada de novos hot\u00e9is prevista at\u00e9 2029, a tend\u00eancia \u00e9 que a procura continue maior do que a oferta. Isso deve abrir espa\u00e7o para tarifas mais altas e margens melhores nos pr\u00f3ximos anos \u2014 um cen\u00e1rio que anima os investidores.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>O BTG Pactual, por exemplo, est\u00e1 captando um novo fundo de at\u00e9 R$ 415 milh\u00f5es para comprar hot\u00e9is prontos, mirando renda e valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis. J\u00e1 administra o BTHI11 e o Hotel Maxinvest (MTMX11), que somam 54 unidades e R$ 3,3 bilh\u00f5es em ativos. A CVPar segue a mesma linha: adquiriu o Hilton Garden Inn, na Avenida Rebou\u00e7as, por R$ 110 milh\u00f5es, e planeja um ve\u00edculo espec\u00edfico para esse mercado.<\/p>\n\n\n\n<p>Para Irapu\u00e3 Dantas, da CVPar, n\u00e3o h\u00e1 d\u00favidas de que a hotelaria \u00e9 um bom neg\u00f3cio: \u201c\u00c9 um ativo que paga um pr\u00eamio muito bom, acima de outros produtos de renda urbana\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A combina\u00e7\u00e3o de juros altos, baixa oferta de novos projetos e demanda crescente atrai capital institucional para um setor ainda marcado por gest\u00e3o amadora<\/p>\n","protected":false},"author":104,"featured_media":713026,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"post-template-special.php","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[6,102718],"tags":[289],"autor-wsj":[],"coauthors":[102045],"class_list":["post-713011","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-negocios","category-investimentos","tag-investimentos"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/713011","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/104"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=713011"}],"version-history":[{"count":12,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/713011\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":713280,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/713011\/revisions\/713280"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/713026"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=713011"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=713011"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=713011"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=713011"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=713011"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}