{"id":724874,"date":"2025-10-13T18:28:40","date_gmt":"2025-10-13T21:28:40","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=724874"},"modified":"2025-10-13T18:33:34","modified_gmt":"2025-10-13T21:33:34","slug":"credito-imobiliario-e-melhor-quitar-o-financiamento-ou-investir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/credito-imobiliario-e-melhor-quitar-o-financiamento-ou-investir\/","title":{"rendered":"Cr\u00e9dito imobili\u00e1rio: \u00e9 melhor quitar o financiamento ou investir?"},"content":{"rendered":"\n

Quem pegou um financiamento imobili\u00e1rio em meados do ano passado obteve uma taxa de juros de 10,5% ao ano. Hoje, com a Selic onde est\u00e1, um fundo de investimento que renda 100% do CDI<\/a> est\u00e1 pagando 15% ao ano. Com esses n\u00fameros, a resposta sobre o que fazer com o dinheiro parece \u00f3bvia: investir. Afinal, a diferen\u00e7a, o spread<\/em>, \u00e9 de 4,5 pontos percentuais a seu favor. Mas essa conta simples desconsidera diversas vari\u00e1veis que podem mudar completamente o cen\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

O primeiro ponto a se considerar \u00e9 o imposto. Um investimento em um produto 100% do CDI \u2013 tipicamente via fundos de investimento com taxa de administra\u00e7\u00e3o zero que compram o Tesouro Selic<\/a> ou a compra direta do t\u00edtulo \u2013 paga, no m\u00ednimo, 15% sobre o rendimento. E isso s\u00f3 se voc\u00ea ficar com o produto por mais de dois anos (720 dias, para ser exato). Antes disso, vai pagar bem mais, com al\u00edquotas variando entre 22,5%, 20% ou 17,5%.<\/p>\n\n\n\n

Partindo da premissa que voc\u00ea teve a disciplina para chegar aos 15% de IR, os 15% de rendimento anual caem para 12,8% a.a. l\u00edquidos.<\/strong> Lembrando: em uma aplica\u00e7\u00e3o sem taxa de administra\u00e7\u00e3o. Em um produto que cobre mesmo uma taxa pequena, como 0,3% a.a., o rendimento cai mais, para 12,5% a.a. \u2013 e a administra\u00e7\u00e3o \u00e9 uma cobran\u00e7a trai\u00e7oeira, porque recai sobre todo o investimento, e n\u00e3o s\u00f3 sobre o lucro. <\/p>\n\n\n\n

Voltando ao caso do financiamento, a conta n\u00e3o pode ser feita apenas considerando os 10,5%. Nos contratos, al\u00e9m da taxa acordada, a taxa referencial (TR) entra para corrigir os contratos. Quando a TR \u00e9 zero, nada acontece; quando sobe, o valor da d\u00edvida \u00e9 atualizado pela taxa. Hoje, ela est\u00e1 em 0,81% a.a. Ou seja: voc\u00ea paga para o banco 11,3% pelo financiamento<\/strong> (\u00e9 s\u00f3 somar 10,5% aos 0,81%).<\/p>\n\n\n\n

Agora sim. Com esse exemplo, d\u00e1 para ver que o spread <\/em>ainda existe: 1,5 ponto percentual a favor de investir. Em outras palavras, manter o dinheiro aplicado a 100% do CDI pode fazer mais sentido do que amortizar, desde que as taxas do fundo, se existirem, forem baixas e desde que a TR n\u00e3o suba mais. Se o custo total do financiamento (a taxa contratada + TR) ficar acima dos 12,8% a.a.<\/strong>, a conta se inverte: valer\u00e1 mais quitar o saldo devedor.<\/p>\n\n\n\n

Na ponta do l\u00e1pis<\/h2>\n\n\n\n

A conversa sobre financiar ou n\u00e3o im\u00f3veis voltou a ser considerada depois do an\u00fancio, na semana passada, das novas regras para o setor, que abriram o acesso para uma camada maior da popula\u00e7\u00e3o: fam\u00edlias com renda mensal acima de R$ 12 mil ter\u00e3o acesso \u00e0 linha de cr\u00e9dito que tem como teto 12% ao ano.<\/p>\n\n\n\n

Vamos pensar em um exemplo, em que uma pessoa ganha R$ 30 mil por m\u00eas e tenha vendido um apartamento de R$ 1 milh\u00e3o. Al\u00e9m disso, essa pessoa tem outro R$ 1 milh\u00e3o investidos e quer comprar um apartamento de R$ 2 milh\u00f5es. Lembrando que um investimento em um produto 100% do CDI rende mais do que o custo do financiamento imobili\u00e1rio no nosso cen\u00e1rio hipot\u00e9tico: s\u00e3o 11,3% a.a. contra um investimento em CDI, l\u00edquido de impostos, em 12,8% a.a. <\/p>\n\n\n\n

Voc\u00ea pode dar R$ 1 milh\u00e3o de entrada e ir pagando o financiamento com o sal\u00e1rio. O outro milh\u00e3o voc\u00ea poderia pensar em destinar a um ativo de maior risco, para obter maior rentabilidade<\/a>, como no mercado de a\u00e7\u00f5es. Essa, por\u00e9m, \u00e9 a pior escolha poss\u00edvel: voc\u00ea estaria usando um dinheiro que n\u00e3o \u00e9 seu (voc\u00ea deve R$ 1 milh\u00e3o para o banco) para especular. N\u00e3o h\u00e1 nenhuma garantia de que haver\u00e1 rentabilidade suficiente para fechar a equa\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

Considerando o cen\u00e1rio hipot\u00e9tico, ent\u00e3o, a conta correta seria n\u00e3o quitar o apartamento, manter o financiamento, mas investir o excedente em um produto 100% do CDI, com baix\u00edssimo risco \u2013 nada de renda vari\u00e1vel, CDBs com mais de 100% do CDI (porque envolvem mais risco de cr\u00e9dito) ou outros ativos vol\u00e1teis.<\/p>\n\n\n\n

Se voc\u00ea tivesse quitado o im\u00f3vel nesse contexto que criamos, voc\u00ea “ganharia” 11,3% a.a., que \u00e9 o custo evitado do financiamento. Isso d\u00e1 75% do CDI bruto. Bem ruim, j\u00e1 que voc\u00ea poderia estar ganhando 12,5% a.a. l\u00edquido.<\/p>\n\n\n\n

Cuidado com a liquidez<\/h2>\n\n\n\n

A conversa sobre quitar ou n\u00e3o um im\u00f3vel tem um componente adicional extremamente importante: a liquidez que o investidor tem para resgate imediato. \u00c9 a famigerada reserva de emerg\u00eancia, que corresponde a um valor que varia entre seis meses e um ano do custo fixo mensal da pessoa. O montante varia conforme o n\u00edvel de conservadorismo: tem aqueles que optam por uma reserva menor ou maior. O importante \u00e9 ter \u2013 e ela tamb\u00e9m s\u00f3 vale para produtos 100% do CDI, de baixo risco.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, podemos concluir o exemplo. Pensando no sal\u00e1rio de R$ 30 mil e uma reserva de 12 meses, temos R$ 360 mil. O que vale, nesse caso, \u00e9 dar R$ 1,64 milh\u00e3o de entrada e financiar o restante do apartamento de R$ 2 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

O valor de R$ 360 mil v\u00e3o render o equivalente ao CDI, o que dar\u00e1 cerca de R$ 3,8 mil l\u00edquidos \u2013 estamos considerando os 12,8% a.a. sem taxa de administra\u00e7\u00e3o. A disciplina nesse caso deve valer para as retiradas de recursos: sacar todo esse montante m\u00eas a m\u00eas far\u00e1 voc\u00ea perder poder de compra, por causa da infla\u00e7\u00e3o, hoje ao redor de 5%. Ou seja: o ideal \u00e9 retirar somente 60% do montante, ou R$ 2,3 mil. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Deixar uma fatia do dinheiro rendendo pode ser uma boa sa\u00edda com n\u00edvel atual de juros, mas \u00e9 preciso colocar na ponta do l\u00e1pis<\/p>\n","protected":false},"author":111,"featured_media":691272,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[102718],"tags":[289,778],"autor-wsj":[],"coauthors":[102469,109332],"class_list":["post-724874","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investimentos","tag-investimentos","tag-mercado-imobiliario"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/724874","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/111"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=724874"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/724874\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":724998,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/724874\/revisions\/724998"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/691272"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=724874"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=724874"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=724874"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=724874"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=724874"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}