O mercado de fundos imobili\u00e1rios vive em um dos momentos de maior ansiedade em, pelo menos, quatro anos. Tudo por conta da perspectiva de queda de juros em 2026. E n\u00e3o \u00e9 para menos: a redu\u00e7\u00e3o da Selic pelo Banco Central vai impactar quase que diretamente o valor das cotas desses portf\u00f3lios.<\/p>\n\n\n\n
Para os fundos imobili\u00e1rios listados na bolsa, a rea\u00e7\u00e3o aos cortes de juros \u00e9 um movimento muito mais r\u00e1pido e direto comparado \u00e0quele que ocorre no mercado imobili\u00e1rio f\u00edsico. Nesse caso, o ciclo de redu\u00e7\u00e3o da Selic atua por meio do aumento de demanda pelo cr\u00e9dito, com a diminui\u00e7\u00e3o dos custos de financiamento.<\/p>\n\n\n\n
No caso dos FIIs, o mecanismo \u00e9 outro. \u00c9 que a remunera\u00e7\u00e3o dos fundos se assemelha, na pr\u00e1tica, a dos t\u00edtulos p\u00fablicos atrelados \u00e0 infla\u00e7\u00e3o \u2013 o Tesouro\u00a0IPCA+<\/a>\u00a0(NTN-B). Grosso modo, \u00e9 como se a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no longo prazo pagasse a infla\u00e7\u00e3o, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele al\u00e9m do \u00edndice de pre\u00e7os.<\/p>\n\n\n LEIA MAIS<\/p>\n \n Como se trata de uma aplica\u00e7\u00e3o com risco maior do que o dos t\u00edtulos do Tesouro, os investidores pedem um pr\u00eamio sobre o rendimento das NTN-Bs de vencimentos mais distantes. Quando h\u00e1 uma eleva\u00e7\u00e3o na curva de juros futuros longos (como aconteceu em 2025), o mercado se ajusta, ou seja, o pre\u00e7o das cotas cai e o \u201cyield\u201d, que \u00e9 a rela\u00e7\u00e3o entre o retorno com dividendos<\/a> e o valor da cota, sobe. <\/p>\n\n\n\n Quando acontece uma queda de juros, o movimento ocorre ao contr\u00e1rio: os valores das cotas sobem, mas os yields caem. Ainda que a Selic seja uma taxa de curto prazo, o movimento de redu\u00e7\u00e3o tende a movimentar os juros mais longos. Isso porque as expectativas se ajustam \u00e0s perspectivas de menor custo de financiamentos e melhora da atividade econ\u00f4mica, em meio a uma infla\u00e7\u00e3o controlada. E \u00e9 justamente o que se espera para 2026.<\/p>\n\n\n\n O momento tende a ser favor\u00e1vel para quem busca ganhar com o movimento de eleva\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os das cotas ao longo do pr\u00f3ximo ano. De acordo com o CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, h\u00e1 uma oportunidade para investidores se posicionarem at\u00e9 o in\u00edcio do ano, se quiserem aproveitar o potencial ciclo de queda da Selic.<\/p>\n\n\n\n “Entendo que 2026 pode ser um per\u00edodo de virada do mercado. Em per\u00edodos anteriores, a gente sempre viu os imobili\u00e1rios dando uma arrancada relativamente forte ap\u00f3s o in\u00edcio do ciclo de queda de taxa de juros.”<\/p>\n\n\n LEIA MAIS<\/p>\n \n Para a s\u00f3cia e diretora de Investimentos Imobili\u00e1rios da Rio Bravo, Anita Scal, “agora \u00e9 o momento de o investidor entrar para conseguir surfar a valoriza\u00e7\u00e3o da cota, al\u00e9m de aproveitar o dividendo ainda alto”. A especialista, no entanto, alerta: quem esperar o cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico melhorar ou decidir se posicionar apenas depois de o BC fazer o primeiro movimento corre o risco de deixar a onda passar. “O investidor, simplesmente, pode perder essa janela.”<\/p>\n\n\n\n Os especialistas veem um rali em potencial para 2026, mesmo com o \u00cdndice de Fundos Imobili\u00e1rios da B3 (Ifix) em territ\u00f3rio amplamente positivo neste ano. O referencial acumula alta de 19,65% at\u00e9 22 de dezembro, quando se somam a valoriza\u00e7\u00e3o das cotas e os ganhos com dividendos<\/a>. O desempenho ganha do CDI<\/a>, mas perde do Ibovespa, que sobe 31,7% no per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n Scal, por\u00e9m, observa que a eleva\u00e7\u00e3o no ano, basicamente, reduziu os descontos m\u00e9dios vistos nas negocia\u00e7\u00f5es na bolsa. Outro ponto importante \u00e9 que o segmento tem pouqu\u00edssima participa\u00e7\u00e3o de estrangeiros, ao contr\u00e1rio das a\u00e7\u00f5es que, at\u00e9 o momento, t\u00eam tido um desempenho puxado pelos recursos de fora. <\/p>\n\n\n\n Nesse cen\u00e1rio, se a queda de juros levar investidores a deixarem o conforto da renda fixa<\/a>, parte desses recursos deve voltar para os FIIs. Um fluxo maior pode estender a alta do Ifix ao longo do pr\u00f3ximo ano. <\/p>\n\n\n\n\n
A onda da valoriza\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
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O futuro do Ifix <\/h2>\n\n\n\n