{"id":759439,"date":"2026-02-16T06:00:00","date_gmt":"2026-02-16T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/investnews.com.br\/?p=759439"},"modified":"2026-02-16T09:13:31","modified_gmt":"2026-02-16T12:13:31","slug":"estudios-locacao-curta-duracao-zona-sul-rio-de-janeiro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/investnews.com.br\/negocios\/estudios-locacao-curta-duracao-zona-sul-rio-de-janeiro\/","title":{"rendered":"Depois de S\u00e3o Paulo, a febre dos est\u00fadios para Airbnb chega \u00e0 Zona Sul do Rio"},"content":{"rendered":"\n<p>O Rio de Janeiro recebeu 12,5 milh\u00f5es de turistas em 2025, segundo levantamento da prefeitura \u2014 recorde hist\u00f3rico. Desse total, 2,1 milh\u00f5es eram estrangeiros, um <strong>salto de 44,8% sobre o ano anterior<\/strong>. Juntos, movimentaram R$ 27,2 bilh\u00f5es na economia da cidade. Boa parte desse dinheiro chegou \u2014 ou quer chegar \u2014 \u00e0 Zona Sul, a faixa litor\u00e2nea que re\u00fane bairros como Copacabana, Ipanema, Leblon, Botafogo e Flamengo e concentra os metros quadrados mais valorizados do Rio.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 ali que incorporadoras, gestoras de ativos e operadores especializados investem bilh\u00f5es em um produto que, at\u00e9 poucos anos atr\u00e1s, praticamente n\u00e3o existia na cidade: o est\u00fadio voltado \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de curta estadia \u2014 aquele tipo de apartamento compacto que o turista encontra no <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/tag\/airbnb\/\">Airbnb<\/a>, mas concebido de f\u00e1brica para essa finalidade, com gest\u00e3o profissional integrada. A demanda \u00e9 concreta, as vendas t\u00eam sido r\u00e1pidas e os retornos potenciais s\u00e3o altos. Mas o terreno em que tudo isso acontece \u00e9 bem disputado \u2013&nbsp;no sentido literal e no figurado tamb\u00e9m.<\/p>\n\n\n<section class=\"recirculation-area\">\n    <div class=\"container\">\n                <p class=\"title\">Leia tamb\u00e9m: <\/p>\n     \n            <ul class=\"recirculation-list\" data-tracking-position=\"outros\">\n                            <li class=\"list-item\">\n                    <a \n                        href=\"https:\/\/investnews.com.br\/investimentos\/a-onda-dos-estudios-acabou-novas-regras-proibem-imoveis-populares-no-airbnb-mas-eles-sao-minoria\/\" \n                        title=\"A onda dos est\u00fadios acabou? Nova regra pro\u00edbe im\u00f3veis populares no Airbnb em S\u00e3o Paulo, mas eles s\u00e3o minoria\" \n                        class=\"item-title recirculation-link\"\n                        data-btn-name=\"A onda dos est\u00fadios acabou? 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Uma revis\u00e3o do C\u00f3digo de Obras em 2019 come\u00e7ou a abrir caminho. Em janeiro de 2024, uma revis\u00e3o do Plano Diretor \u2013 instrumento que define as regras de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo na cidade \u2014 consolidou a mudan\u00e7a ao dispensar vagas e flexibilizar as restri\u00e7\u00f5es de tamanho.<\/p>\n\n\n\n<p>Ernesto Otero, economista e CEO da Lobie, uma das principais operadoras de loca\u00e7\u00e3o curta no Rio, dimensiona o atraso: &#8220;A cidade ficou d\u00e9cadas sem uma legisla\u00e7\u00e3o que permitisse apartamentos de baixa metragem em escala. S\u00e3o Paulo trocou o plano diretor em 2014. O Rio s\u00f3 fez isso dez anos depois&#8221;. <\/p>\n\n\n\n<p>O contraste num\u00e9rico \u00e9 grande: segundo o Secovi-SP, o sindicato que representa o setor de habita\u00e7\u00e3o em S\u00e3o Paulo, a capital paulista lan\u00e7ou mais de 367 mil unidades de at\u00e9 45 metros quadrados entre 2004 e 2023 \u2014 quase metade de tudo que a cidade produziu no per\u00edodo. O Rio, segunda maior cidade do Brasil e com perfil demogr\u00e1fico e renda semelhantes ao paulistano, ficou \u00e0 margem desse ciclo.<\/p>\n\n\n\n<p>Leonardo Mesquita, vice-presidente da construtora<strong> Cury<\/strong> e presidente da ADEMI-RJ, a associa\u00e7\u00e3o que re\u00fane as incorporadoras do estado, refor\u00e7a: &#8220;A gente est\u00e1 discutindo isso desde 2019, 2020. Olha como \u00e9 recente. E olha quanto tempo a cidade ficou travada&#8221;. O resultado \u00e9 uma demanda represada que agora se manifesta de uma vez.<\/p>\n\n\n\n<p>Desse lado, o da demanda, o principal catalisador foi a reconstru\u00e7\u00e3o da malha a\u00e9rea internacional do Rio. O Aeroporto Tom Jobim (Gale\u00e3o) perdeu conectividade durante a pandemia e, a partir de 2022, passou por uma retomada acelerada de rotas.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Sem terrenos dispon\u00edveis em bairros nobres de S\u00e3o Paulo, construtoras buscam alternativas\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/83p7gTEncpQ?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>Os dados da Riotur mostram que os 2,1 milh\u00f5es de visitantes estrangeiros que estiveram na cidade em em 2025 gastaram, em m\u00e9dia, R$ 3.657 por pessoa. \u00c9 um p\u00fablico com poder de compra relevante \u2014 e que precisa de lugar para ficar. O est\u00fadio para loca\u00e7\u00e3o curta, com di\u00e1rias mais baixas que as da hotelaria convencional, captura uma faixa de turistas que antes n\u00e3o tinha como se hospedar nos bairros mais procurados da cidade.<\/p>\n\n\n\n<p>O <strong>Opportunity<\/strong>, um dos maiores grupos de <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/asset-management\/\">gest\u00e3o de recursos<\/a> do pa\u00eds, concentrou sua aposta na cole\u00e7\u00e3o Be.in.Rio \u2014 dez empreendimentos compactos em Ipanema e Copacabana, com valor geral de vendas (VGV, o indicador que soma o faturamento potencial de todas as unidades de um empreendimento) acumulado de quase R$ 1 bilh\u00e3o e taxa m\u00e9dia de vendas de 83%. Os projetos t\u00eam, em m\u00e9dia, de 40 a 70 unidades cada, com pre\u00e7os entre R$ 1,6 milh\u00e3o e R$ 2 milh\u00f5es por apartamento. Cinco novos lan\u00e7amentos est\u00e3o previstos para 2026.<\/p>\n\n\n\n<p>Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Imobili\u00e1rio, conta que o grupo se posicionou em terrenos durante a pandemia, antes da mudan\u00e7a regulat\u00f3ria. <strong>A escassez de terrenos na Zona Sul <\/strong>exige opera\u00e7\u00f5es artesanais: v\u00e1rios empreendimentos nasceram da compra e demoli\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios antigos; outros integraram casas tombadas a edif\u00edcios novos. &#8220;A Zona Sul \u00e9 muito escassa. Voc\u00ea tem que montar os terrenos e fazer as negocia\u00e7\u00f5es&#8221;, resume.<\/p>\n\n\n\n<p>O mercado de loca\u00e7\u00e3o profissionalizada de curta dura\u00e7\u00e3o no Rio nasceu de um problema concreto. Segundo Otero, a cidade expandiu significativamete sua oferta hoteleira entre 2010 e 2020 para atender Copa e Olimp\u00edada, e grande parte das unidades ficou deficit\u00e1ria quando os eventos acabaram. A Lobie come\u00e7ou a\u00ed, em 2019: ia \u00e0s assembleias de cotistas de hot\u00e9is no vermelho e propunha converter a opera\u00e7\u00e3o para residencial com servi\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Vale realmente a pena investir em im\u00f3veis?\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/exrYdzzc1Co?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>O caso que a empresa usa como vitrine \u00e9 o de um hotel em Botafogo que acumulava cinco anos de preju\u00edzo. No primeiro ano sob nova gest\u00e3o, registrou um lucro de R$ 4,8 milh\u00f5es \u2014 retorno de 13,5% sobre o valor patrimonial. <strong>O quadro caiu de 88 para 18 funcion\u00e1rios<\/strong>; restaurante e estacionamento foram terceirizados; lavanderia virou <em>self-service<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p>&#8220;O pre\u00e7o \u00e9 o mercado que d\u00e1. A \u00fanica coisa que n\u00f3s conseguimos controlar \u00e9 a despesa&#8221;, diz Otero. A Lobie cobra 12% do resultado l\u00edquido do propriet\u00e1rio \u2014 s\u00f3 ganha se houver lucro. Hoje acumula R$ 1,2 bilh\u00e3o em ativos sob gest\u00e3o, 54 empreendimentos lan\u00e7ados no Rio e, desde dezembro de 2025, opera tamb\u00e9m em S\u00e3o Paulo, al\u00e9m de preparar entrada em Goi\u00e2nia e Bras\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n<p>Alberto Ajzental, consultor imobili\u00e1rio, enquadra o modelo: &#8220;A hotelaria agrega muitos servi\u00e7os, \u00e9 obrigada a cobrar por isso e n\u00e3o necessariamente os servi\u00e7os s\u00e3o bons. O est\u00fadio para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o n\u00e3o se prop\u00f5e a entregar isso e n\u00e3o cobra por isso&#8221;. A tecnologia \u2014 fechaduras eletr\u00f4nicas, <em>check-in<\/em> digital, precifica\u00e7\u00e3o din\u00e2mica \u2014 permitiu que operadores sem bandeira hoteleira entrassem num mercado antes fechado.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Resist\u00eancia no Leblon<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>O crescimento do setor gera fric\u00e7\u00e3o. No Leblon, um empreendimento da construtora Mozak com 115 apartamentos a uma quadra da praia \u2014 pre\u00e7os a partir de R$ 1,6 milh\u00e3o \u2014 levou condom\u00ednios vizinhos a apresentar not\u00edcia-crime ao Minist\u00e9rio P\u00fablico alegando irregularidades no licenciamento. A Mozak afirma que a obra \u00e9 regular. Em novembro de 2025, a promotoria determinou a instaura\u00e7\u00e3o de inqu\u00e9rito. O epis\u00f3dio ficou conhecido no mercado como a &#8220;revolta das Helenas&#8221; \u2014 refer\u00eancia \u00e0s protagonistas de novelas de Manoel Carlos, que se passam no Leblon.<\/p>\n\n\n\n<p>Segundo o Sinduscon-RJ, o sindicato da constru\u00e7\u00e3o civil do estado, desde 2020 foram erguidos 24 residenciais no Leblon, dos quais dez privilegiam unidades compactas. Uma <a href=\"https:\/\/vejario.abril.com.br\/cidade\/empreendimento-imobiliario-leblon-mozak-moradores-mp\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reportagem da <em>Veja Rio<\/em><\/a> registrou que, em reuni\u00f5es condominiais, moradores teriam argumentado que os novos pr\u00e9dios atrairiam p\u00fablico de menor renda ao bairro. A Mozak diz&nbsp;ser alvo de &#8220;ataques motivados por preconceito social&#8221;.<\/p>\n\n\n\n<p>Na avalia\u00e7\u00e3o de Mesquita, da ADEMI, os argumentos contra os est\u00fadios n\u00e3o se sustentam do ponto de vista urban\u00edstico. &#8220;S\u00e3o regi\u00f5es j\u00e1 adensadas, com metr\u00f4 e infraestrutura de servi\u00e7os. O urbanismo hoje recomenda levar a popula\u00e7\u00e3o para esse tipo de lugar, n\u00e3o afast\u00e1-la.&#8221;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-embed is-type-video is-provider-youtube wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"O futuro dos hot\u00e9is em decad\u00eancia est\u00e1 nas m\u00e3os da Faria Lima e das grandes redes\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/TnDHNyqyAKg?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n\n\n<p>Para quem avalia investir, o principal risco est\u00e1 no ambiente jur\u00eddico. Em 2021, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a consolidou o entendimento de que conven\u00e7\u00f5es condominiais <strong>podem proibir loca\u00e7\u00f5es inferiores a 90 dias<\/strong>. Na pr\u00e1tica, isso favorece os empreendimentos inteiramente concebidos para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o. A\u00ed n\u00e3o h\u00e1 conflito de uso com moradores tradicionais \u2013 pois eles n\u00e3o existem nesses pr\u00e9dios.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Bolha ou escassez?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Em S\u00e3o Paulo, a discuss\u00e3o sobre superoferta de est\u00fadios \u00e9 recorrente. No Rio, a geografia oferece uma resposta parcial: a Zona Sul \u00e9 confinada entre mar e montanha, e os empreendimentos s\u00e3o pequenos. &#8220;Na Barra da Tijuca, eu nunca quis investir, porque tem muito terreno dispon\u00edvel&#8221;, diz Ajzental. &#8220;Na Zona Sul, a escassez d\u00e1 sustenta\u00e7\u00e3o de pre\u00e7o.&#8221;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1400\" height=\"933\" src=\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35.jpg\" alt=\"Uma consumidora carrega sacolas do lado de fora de um supermercado da rede Zona Sul, no Rio de Janeiro, Brasil\" class=\"wp-image-759473\" srcset=\"https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35.jpg 1400w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35-300x200.jpg 300w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35-1024x682.jpg 1024w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35-768x512.jpg 768w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35-1256x837.jpg 1256w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35-172x115.jpg 172w, https:\/\/media.investnews.com.br\/uploads\/2026\/02\/447644916_2_35-150x100.jpg 150w\" sizes=\"auto, (max-width: 1400px) 100vw, 1400px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Uma consumidora carrega sacolas do lado de fora de um supermercado da rede Zona Sul, no Rio de Janeiro, Brasil. <br><br>Foto: Dado Galdieri\/Bloomberg<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Naidich, do Opportunity, prefere cautela: &#8220;A maioria dos empreendimentos ainda est\u00e1 em fase de entrega. Talvez daqui a um ou dois anos a gente tenha alguma tese feita com dados&#8221;. A taxa de 83% de vendas indica absor\u00e7\u00e3o forte, mas o teste decisivo vir\u00e1 quando as unidades estiverem gerando receita de loca\u00e7\u00e3o \u2014 n\u00e3o de venda.<\/p>\n\n\n\n<p>A demanda est\u00e1 dada e a oferta come\u00e7a a responder a d\u00e9cadas de represamento. Para quem avalia investir, a equa\u00e7\u00e3o combina fundamentos s\u00f3lidos \u2014 demanda crescente, oferta limitada pela natureza e retornos historicamente superiores \u00e0 <a href=\"https:\/\/investnews.com.br\/guias\/renda-fixa-o-que-e\/\">renda fixa<\/a> \u2014, mas com uma vari\u00e1vel que n\u00e3o depende do mercado: a estabilidade (ou n\u00e3o) das regras.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Turismo recorde e nova regula\u00e7\u00e3o atraem bilh\u00f5es, mas resist\u00eancia de moradores locais testa o modelo<\/p>\n","protected":false},"author":104,"featured_media":759471,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"post-template-special.php","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[113087,113088],"autor-wsj":[],"coauthors":[102045],"class_list":["post-759439","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-negocios","tag-imoveis","tag-rio-de-janeiro"],"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/759439","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/users\/104"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/comments?post=759439"}],"version-history":[{"count":34,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/759439\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":760217,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/posts\/759439\/revisions\/760217"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media\/759471"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/media?parent=759439"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/categories?post=759439"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/tags?post=759439"},{"taxonomy":"autor-wsj","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/autor-wsj?post=759439"},{"taxonomy":"author","embeddable":true,"href":"https:\/\/investnews.com.br\/inv-api\/wp\/v2\/coauthors?post=759439"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}