Ao mesmo tempo em que o mercado de loca\u00e7\u00e3o residencial e comercial vive um dos momentos mais favor\u00e1veis dos \u00faltimos anos para quem busca renda, a reforma tribut\u00e1ria vai dificultar a vida de quem quem vive de aluguel.<\/p>\n\n\n\n
Os pre\u00e7os de alugu\u00e9is fecharam 2025 com alta m\u00e9dia de 9,44%<\/strong> nas 36 cidades monitoradas pelo \u00cdndice FipeZAP \u2014 mais que o dobro da infla\u00e7\u00e3o oficial, medida pelo IPCA<\/a> em 4,26% no per\u00edodo. IPCA+5,2%, portanto. Desde 2024 o indicador sobe acima da infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Com isso, o retorno com aluguel, na m\u00e9dia de 36 cidades acompanhadas pelo referencial, tem subido. O chamado “yield”, ou seja, o rendimento em rela\u00e7\u00e3o ao valor do im\u00f3vel j\u00e1 alcan\u00e7a 6% ao ano, no caso dos im\u00f3veis residenciais, e 7,1% para as propriedades comerciais. No in\u00edcio de 2024, por exemplo, as taxas estavam em 5,80% e 6,30% ao ano para propriedades residenciais e comerciais.<\/p>\n\n\n\n VEJA TAMB\u00c9M<\/strong>:\u00a0InvestNews\u00a0realiza a\u00a0masterclass gratuita\u00a0Estrat\u00e9gias para Viver de Renda<\/strong>, em parceria com o\u00a0Nubank<\/a><\/p>\n\n\n\n Mas essa mar\u00e9 favor\u00e1vel pode virar com a reforma tribut\u00e1ria. Com o in\u00edcio da transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema j\u00e1 a partir deste ano, as pessoas f\u00edsicas que ganham mais de R$ 20 mil por m\u00eas com loca\u00e7\u00f5es poder\u00e3o ter um acr\u00e9scimo de, pelo menos, R$ 19 mil ao ano em imposto a pagar. Isso ap\u00f3s a implementa\u00e7\u00e3o total do novo sistema, em 2032.<\/p>\n\n\n\n Mas a fatura j\u00e1 come\u00e7a a subir em 2027. Isso porque a partir do ano que vem a vers\u00e3o federal do IVA Dual (imposto sobre valor agregado)<\/a>, chamada de CBS (Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os), j\u00e1 passa a substituir a dupla PIS e Cofins, com uma al\u00edquota inicial de 8,8%.<\/p>\n\n\n\n Isso significa que, se voc\u00ea recebe mais de R$ 20 mil por m\u00eas por meio de tr\u00eas ou mais im\u00f3veis, j\u00e1 ter\u00e1 de pagar o CBS no pr\u00f3ximo ano. Mesmo recolhendo os 27,5% do imposto de renda<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Como a lei prev\u00ea que o novo imposto ser\u00e1 de 30% da al\u00edquota cheia do IVA Dual, ent\u00e3o voc\u00ea ter\u00e1 um custo a mais de 2,64%. Isso j\u00e1 representa um desembolso de, no m\u00ednimo, R$ 6,3 mil a mais no ano.<\/p>\n\n\n LEIA MAIS<\/p>\n \n E essa mordida tribut\u00e1ria s\u00f3 vai crescer nos pr\u00f3ximos anos at\u00e9 o fim do cronograma de implementa\u00e7\u00e3o da reforma que termina no fim de 2032. <\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m do CBS, o processo de transi\u00e7\u00e3o prev\u00ea a entrada em vigor gradualmente do peda\u00e7o que vai ficar com os Estados e munic\u00edpios no novo sistema. Esse componente \u00e9 chamado de IBS (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os). Esse lado regional do IVA vai substituir o ICMS e o ISS at\u00e9 o fim de 2032. <\/p>\n\n\n\n Quando isso ocorrer, o investidor que ganha mais de R$ 20 mil mensais com loca\u00e7\u00e3o vai pagar, pelo menos, R$ 19 mil a mais no ano, considerando os 2,64% de CBS e os 5,31% do IBS. Isso na hip\u00f3tese de a al\u00edquota total do IVA ser de 26,5%. Mas estudos do pr\u00f3prio governo j\u00e1 apontam para um taxa final de 28%.<\/p>\n\n\n\n Na pr\u00e1tica, junto com o imposto de renda, a pessoa f\u00edsica dona de tr\u00eas ou mais im\u00f3veis alugados e renda superior a R$ 240 mil anuais passar\u00e1 a pagar cerca de 35,45% desses alugu\u00e9is em impostos. Isso representa um montante de, no m\u00ednimo, R$ 85 mil anualmente. Da\u00ed para cima.<\/p>\n\n\n\n Se voc\u00ea tem renda de aluguel, calma: tudo tem uma solu\u00e7\u00e3o. Para esse perfil de renda, uma forma de reduzir o peso dessa mudan\u00e7a tribut\u00e1ria est\u00e1 na “holding imobili\u00e1ria”. Na pr\u00e1tica, significa abrir uma empresa (holding), que vai receber a propriedade dos im\u00f3veis e fazer a administra\u00e7\u00e3o dos ativos.<\/p>\n\n\n\n Uma fam\u00edlia, por exemplo, que herdou v\u00e1rios im\u00f3veis ao longo das gera\u00e7\u00f5es e aluga as propriedades. Cada um dos integrantes, como pais, filhos e netos recebe cotas da holding proporcionais \u00e0 sua participa\u00e7\u00e3o nos im\u00f3veis, no caso de uma empresa limitada, ou a\u00e7\u00f5es se for uma sociedade an\u00f4nima.<\/p>\n\n\n\n Os alugu\u00e9is recebidos s\u00e3o distribu\u00eddos proporcionalmente \u00e0 participa\u00e7\u00e3o nesse arranjo.<\/p>\n\n\n LEIA MAIS<\/p>\n \n Ainda que haja custos cartor\u00e1rios, de abertura de CNPJ, de registro na junta comercial e na contrata\u00e7\u00e3o de contadores, o maior desembolso para criar uma holding ser\u00e1 com impostos. No caso, com o ITBI<\/a>, um tributo municipal para transmiss\u00e3o de bens.<\/p>\n\n\n\nCusto vai subir a partir de 2027<\/h2>\n\n\n\n
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Holding imobili\u00e1ria ainda compensa<\/h2>\n\n\n\n
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