O Brasil entregou um recorde hist\u00f3rico de 3,4 milh\u00f5es de metros quadrados de novos galp\u00f5es log\u00edsticos em 2025. E mesmo assim o setor opera em escassez. A taxa de vac\u00e2ncia nacional caiu para 6,6%, o menor patamar da s\u00e9rie hist\u00f3rica, com regi\u00f5es como Sul e Nordeste praticamente sem estoque dispon\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n
O aluguel m\u00e9dio subiu entre 8% e 9% no ano, chegando a ultrapassar R$ 30 por metro quadrado em S\u00e3o Paulo. O principal motor por tr\u00e1s disso \u00e9 conhecido: a guerra log\u00edstica travada por Mercado Livre<\/a>, Shopee, Amazon e novos entrantes para entregar em 24 horas em qualquer capital do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 nesse cen\u00e1rio que a Log Commercial Properties, criada pela construtora MRV em 2008, decidiu tra\u00e7ar um mapa diferente da concorr\u00eancia. Est\u00e1 chegando a todas as capitais do Nordeste, avan\u00e7ando para mercados adensados mas ainda pouco atendidos \u2014 e abrindo m\u00e3o de alguns dogmas pelo caminho.<\/p>\n\n\n\n A empresa sempre financiou seus projetos integralmente com capital pr\u00f3prio. Agora, criou a Log Capital, uma gestora criada para abrir participa\u00e7\u00e3o para s\u00f3cios externos (fundos, investidores institucionais e varejo) \u2013\u00a0uma forma de expandir sem depender s\u00f3 do pr\u00f3prio balan\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n Ao mesmo tempo, lan\u00e7a a Log 360, plataforma que amplia a gama de servi\u00e7os oferecidos aos clientes \u2014 de administra\u00e7\u00e3o condominial a seguros e acesso ao mercado livre de energia.<\/p>\n\n\n\n “A ideia \u00e9 quintuplicar a receita de servi\u00e7os at\u00e9 2030 e que isso represente 16% do nosso EBITDA”, diz S\u00e9rgio Fischer, CEO da Log. A empresa reuniu analistas e investidores em evento nesta sexta-feira (22) em S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n A espinha dorsal da estrat\u00e9gia \u00e9 a acelera\u00e7\u00e3o da reciclagem de ativos. A Log vende galp\u00f5es maduros para fundos imobili\u00e1rios<\/a> \u2014 a maior opera\u00e7\u00e3o at\u00e9 hoje foi um neg\u00f3cio de R$ 1 bilh\u00e3o com um fundo do Ita\u00fa, fechado em fevereiro<\/a> \u2014 e reinveste o capital em novos projetos.<\/p>\n\n\n\n A meta para 2026 \u00e9 reciclar entre R$ 1,6 bilh\u00e3o e R$ 2 bilh\u00f5es em ativos, com o volume de investimento subindo para R$ 960 milh\u00f5es no ano.<\/p>\n\n\n\n A demanda que justifica esse ritmo \u00e9 concreta. A empresa fechou recentemente 350 mil metros quadrados com um \u00fanico cliente de e-commerce para opera\u00e7\u00f5es em todo o pa\u00eds. “S\u00e3o n\u00fameros que a gente nunca viu no passado”, diz Fischer.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 nessa l\u00f3gica que surge a Log Capital. Com menos capital pr\u00f3prio alocado por obra, a empresa consegue tocar mais projetos simultaneamente e aumentar o retorno sobre o que investe. De acordo como o CFO, Rafael Saliba, num projeto em que a Log entra com apenas 20% do capital, o retorno sobre o investido quase dobra em rela\u00e7\u00e3o ao modelo tradicional. “A ideia \u00e9 atingir v\u00e1rios bolsos \u2014 podemos fazer via varejo, com fundos de investimento, ou com joint venture com investidor institucional”, diz.<\/p>\n\n\n\n A gestora pretende lan\u00e7ar entre um e dois fundos por ano. A Log se posiciona como o maior originador individual de ativos log\u00edsticos do Brasil, com entre 10% e 15% de market share em novos desenvolvimentos. <\/p>\n\n\n\n Grandes gestoras de fundos imobili\u00e1rios t\u00eam a base de investidores mas dependem de terceiros para originar e construir os ativos. A Log constr\u00f3i em casa \u2013 uma verticaliza\u00e7\u00e3o que reduz custos. Ela argumenta, ent\u00e3o, que consegue entregar um produto mais competitivo para o cotista do que um fundo que terceiriza a obra.<\/p>\n\n\n\n A Log 360 completa o movimento. A plataforma organiza sob uma mesma marca servi\u00e7os que a empresa j\u00e1 prestava de forma fragmentada \u2014 e adiciona novos. O carro-chefe \u00e9 a Log ADM, bra\u00e7o de gest\u00e3o condominial que hoje administra 56 empreendimentos e quase 3 milh\u00f5es de metros quadrados, sendo 60% de terceiros.<\/p>\n\n\n\nReciclagem de ativos<\/h2>\n\n\n\n