Com a injeção potencial de mais de R$ 50 bilhões extras ao longo do ano em recursos subsidiados, ou seja, que vão se somar ao dinheiro que as instituições já tinham programado para o ano, os bancos começaram a pisar no acelerador da concessão de crédito novo.
Desse volume, R$ 38 bilhões já estão disponíveis desde a virada do ano. Esse novo fôlego subsidiado já permitiu às instituições até reduzirem taxas de financiamento imobiliário.
Um levantamento do portal Melhor Taxa feito a pedido do InvestNews mostra que o custo médio das linhas dos quatro maiores bancos do setor caiu entre 0,2 ponto percentual e 0,8 pp na virada do ano. No Itaú, por exemplo, a taxa média desceu de 12,19% para 11,70%; no Santander, de 12,49% para 11,69%.
No caso da Caixa Econômica Federal, líder em captação de poupança, a taxa não caiu, mas o percentual financiado subiu de 70% para até 80% do valor do imóvel.
O dinheiro extra para o setor veio da liberação, pelo Banco Central, no fim do ano passado de uma fatia extra de 5% dos depósitos compulsórios da poupança (explicamos melhor as mudanças do novo modelo de crédito imobiliário mais adiante).
Para a classe média, isso significa que a torneira que secou nos últimos anos volta a abrir. E sem contar com o empurrão do cenário macroeconômico, que tende a ser mais favorável em 2026 do que em 2025. Motivo: o início provável dos cortes da Selic a partir de março, ciclo que pode se estender até 2027.
É aquela história: a queda dos juros afeta diretamente a precificação do crédito. O custo dos empréstimos pode se aproximar de 10% ao ano até o fim de 2026, dependendo do tamanho da redução da Selic, destaca a especialista em crédito imobiliário do Melhor Taxa, Priscilla Basso.
Com esse horizonte mais favorável, tanto em termos de juros quanto de recursos, os bancos já começaram a flexibilizar os critérios de concessão. Isso pode significar tanto um aumento da fatia financiada do imóvel quanto uma ampliação do número de compradores aprovados.
‘Minha Casa, Minha Vida’ da classe média
Na receita do impulso ao crédito imobiliário para a classe média neste ano, existe ainda outro ingrediente. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Abecip) espera que 2026 seja o ano da decolagem da faixa 4 do “Minha Casa, Minha Vida”.
A nova faixa do programa de moradia popular, lançada em abril de 2025, foi criada para atender justamente a classe média. Pelas regras, a nova categoria beneficia famílias com renda mensal bruta entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil.
A faixa 4 do MCMV permite o financiamento de imóveis de até R$ 500 mil com taxas de juros de 10,5% ao ano e prazo de pagamento de até 420 meses (35 anos).
No primeiro ano da nova faixa, porém, as concessões foram tímidas. A Caixa, principal operadora do programa, realizou apenas 7 mil operações de um universo previsto de 120 mil clientes potenciais. Isso representa pequenos 8,4% do tamanho previsto para a faixa 4.
Para a presidente da Abecip, Priscilla Ciolli, o mercado não estava preparado para essa iniciativa. Ela lembra que, ao longo de 2025, as próprias incorporadoras precisaram responder questões específicas, como a metragem, a localização e até mesmo que tipo de perfil de empreendimento se ajustava melhor às expectativas desse público.
Ciolli vê agora o mercado preparado para deslanchar. “Em 2026 vamos começar a ver números bem mais significativos da faixa 4.”
A Abecip prevê um crescimento de 16% para o crédito imobiliário como um todo em 2026 para R$ 375 bilhões. No caso do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a previsão é de um avanço de 15% neste ano. Ou seja, o segmento alimentado pelos recursos subsidiados da caderneta e voltado às famílias de renda média tende a puxar boa parte da alta prevista.
Reduções graduais do compulsório
Agora, vamos ao mecanismo que explica essa virada a favor da classe média. Da mesma forma que o MCMV, os efeitos do novo modelo de financiamento imobiliário, lançado no último trimestre de 2025, vão ser sentidos mesmo a partir de agora. Isso porque o dinheiro liberado no fim do ano passado irá de fato para os compradores de casas e apartamentos daqui para a frente.
E é um impulso que pode equivaler a mais de 50% dos recursos empenhados no SBPE ao longo de todo o ano de 2025. Nas contas do Banco Central, o novo modelo vai viabilizar R$ 111 bilhões em recursos novos nos primeiros anos. Só em 2026, o BC estima, vão entrar R$ 52,4 bilhões adicionais. Isso já considerando os R$ 38 bilhões liberados logo de cara.
O compulsório é uma exigência do BC para controlar a quantidade de dinheiro em circulação na economia. As instituições financeiras são obrigadas a manter no próprio BC um percentual dos depósitos das contas correntes e dos recursos da poupança. No caso da caderneta, esse percentual era de 20% até outubro de 2025. A partir do quarto trimestre do ano passado, caiu para 15%. Isso libera mais dinheiro para se transformar em crédito.
Além disso, a iniciativa prevê reduções graduais do compulsório a partir de 2027, até que a exigência seja zerada em 2036. Ou seja: os bancos poderão usar 100% dos recursos da poupança nas operações imobiliárias – mas terão de direcionar 80% dessas captações para operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), voltado à classe média e com taxa máxima de 12% ao ano.
Ao mesmo tempo, o Conselho Monetário Nacional aprovou a elevação do teto do valor dos imóveis financiados pelo SFH. O limite subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.