Com o Ifix, principal índice de fundos imobiliários da B3, renovando máximas em janeiro e a expectativa de queda de juros no radar, analistas têm reforçado a exposição a fundos de tijolo (os que investem em imóveis de fato) sem abrir mão de uma dose de FIIs de papel (os que colocam o dinheiro em CRIs, LCIs e cotas de outros fundos imobiliários).
Um levantamento ddo InvestNews com oito carteiras recomendadas mostra que sete fundos concentram as apostas para fevereiro. A lista combina shoppings, logística, lajes corporativas e crédito imobiliário – em uma estratégia que busca equilibrar renda elevada no curto prazo e potencial de valorização com a virada do ciclo de juros.
São eles: Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), XP Malls (XPML11), VBI Prime Properties (PVBI11), RBR Plus Multiestratégia (RBRX11), BTG Logística (BTLG11), Hedge Shopping Malls (HSML11) e TRX Real Estate (TRXF11).
A seguir, os principais pontos destacados pelos analistas para cada fundo.
KNCR11
O Kinea Rendimentos Imobiliários é um FII de papel com cerca de 85% do patrimônio alocado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e uma fatia menor em Letra de Crédito Imobiliário (LCIs). Aparece em seis das oito carteiras analisadas.
Entre os pontos positivos citados estão a boa qualidade das exposicões – com nomes como Brookfield, JHSF e MRV – e o perfil de risco considerado baixo dentro da classe.
Por ser um fundo de crédito, o desempenho está ligado ao comportamento dos juros. Mesmo com a expectativa de queda da Selic ao longo do ano, o patamar ainda elevado deve sustentar rendimentos atrativos no curto prazo, segundo analistas.
Com cerca de R$ 10 bilhões em patrimônio líquido e mais de 500 mil cotistas, o KNCR11 também se destaca pela liquidez, alegam. A carteira ainda viés de carrego, ou seja, de aquisição de ativos que tendem a ser mantidos até o vencimento.
XPML11
O XP Malls é o maior FII de shopping centers do mercado local, com cerca de 600 mil cotistas e patrimônio líquido de R$ 6,4 bilhões. O portfólio reúne 31 empreendimentos espalhados por diversas regiões do país.
Analistas destacam a qualidade dos ativos e o momento operacional favorável para o setor, com melhora do fluxo de consumidores, avanço da renda real e consolidação dos shoppings como centros de lazer e serviços.
A vacância (indicador que mede a desocupação de um imóvel) é considerada baixa, em 4,2%, o que indica cerca de 95,8% de ocupação. As margens operacionais também vêm melhorando, segundo os analistas. O fundo aparece em cinco carteiras.
HSML11
Outro fundo de shoppings presente nas recomendações é o Hedge Shopping Malls, com cerca de R$ 2,2 bilhões em patrimônio e mais de 180 mil cotistas. A taxa de ocupação está em 96,6%, superior à de muitos pares. A inadimplência líquida recuou para 3,6%, movimento visto como positivo.
Entre os pontos destacados estão a participação relevante nos empreendimentos, ativos dominantes em suas regiões e parcela relevante da receita vinda de aluguel mínimo (valor fixo que o lojista se compromete a pagar todo mês ao fundo), o que traz maior previsibilidade de caixa.
O dividend yield – taxa de retorno apenas com proventos – está pouco acima dos 9% ao ano, o que também é citado como atrativo.
PVBI11
O VBI Prime Properties é um fundo de lajes corporativas com cerca de R$ 2,9 bilhões sob gestão e mais de 160 mil cotistas.
Os analistas ressaltam nos relatórios a qualidade dos imóveis, localizados em regiões premium de São Paulo, como Faria Lima e Vila Olímpia. Os locatários costumam ter bom perfil de crédito, o que reduz o risco de inadimplência.
A vacância atual, perto de 16%, é vista como mais elevada, mas com potencial de redução ao longo do tempo devido à localização dos ativos. Também há possibilidade de ganhos adicionais com a venda de imóveis, o que poderia gerar distribuições extraordinárias. O fundo conta ainda com boa liquidez em bolsa.
RBRX11
O RBR Plus Multiestratégia ém fundo de papel com R$ 1,45 bilhão em patrimônio e mais de 115 mil cotistas.
Analistas destacam a combinação de ativos com geração de caixa recorrente e alocações com potencial de valorização no longo prazo.
Movimentações recentes foram bem recebidas pelo mercado, como a redução de posições em FIIs líquidos considerados não estratégicos e o investimento em novas operações de crédito estruturado com taxas atrativas. A equipe de gestão e o histórico de performance também são citados como pontos positivos.
BTLG11
O BTG Logística é um FII de tijolo focado em galpões logísticos, com patrimônio de cerca de R$ 4,6 bilhões e mais de 400 mil cotistas.
Mais de 90% dos ativos estão em São Paulo, principal polo logístico do país, o que é mencionado como um impulsonador. A vacância também é baixa (3%) e o portfólio conta com locatários de peso, como Assaí, DHL, Unilever, Amazon e Nestlé.
Os contratos de longo prazo do FII e a diversificação de inquilinos são vistos como fatores que aumentam a previsibilidade de receita.
TRXF11
O TRX Real Estate é um fundo de tijolo voltado a imóveis alugados para grandes empresas em contratos de longo prazo.
O fundo passou por uma reciclagem recente de ativos, com a venda de três lojas do Assaí e uma do Pão de Açúcar, gerando lucro de cerca de R$ 2,08 por cota. Também adquiriu imóveis locados para empresas como GPA, Assaí, Atacadão, Grupo Mateus e outras redes de varejo e serviços.
A estratégia foi bem recebida pelo mercado por ampliar a diversificação do portfólio e abrir espaço para novos rendimentos. O FII tem cerca de R$ 3,3 bilhões em patrimônio e mais de 230 mil cotistas.
Fontes: BTG Pactual, Monte Bravo, Itaú, XP, Empiricus, BB Investimentos, Terra Investimentos e Daycoval.