Os preços de aluguéis fecharam 2025 com alta média de 9,44% nas 36 cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP — mais que o dobro da inflação oficial, medida pelo IPCA em 4,26% no período. IPCA+5,2%, portanto. Desde 2024 o indicador sobe acima da inflação.
Com isso, o retorno com aluguel, na média de 36 cidades acompanhadas pelo referencial, tem subido. O chamado “yield”, ou seja, o rendimento em relação ao valor do imóvel já alcança 6% ao ano, no caso dos imóveis residenciais, e 7,1% para as propriedades comerciais. No início de 2024, por exemplo, as taxas estavam em 5,80% e 6,30% ao ano para propriedades residenciais e comerciais.
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Mas essa maré favorável pode virar com a reforma tributária. Com o início da transição para o novo sistema já a partir deste ano, as pessoas físicas que ganham mais de R$ 20 mil por mês com locações poderão ter um acréscimo de, pelo menos, R$ 19 mil ao ano em imposto a pagar. Isso após a implementação total do novo sistema, em 2032.
Custo vai subir a partir de 2027
Mas a fatura já começa a subir em 2027. Isso porque a partir do ano que vem a versão federal do IVA Dual (imposto sobre valor agregado), chamada de CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), já passa a substituir a dupla PIS e Cofins, com uma alíquota inicial de 8,8%.
Isso significa que, se você recebe mais de R$ 20 mil por mês por meio de três ou mais imóveis, já terá de pagar o CBS no próximo ano. Mesmo recolhendo os 27,5% do imposto de renda.
Como a lei prevê que o novo imposto será de 30% da alíquota cheia do IVA Dual, então você terá um custo a mais de 2,64%. Isso já representa um desembolso de, no mínimo, R$ 6,3 mil a mais no ano.
E essa mordida tributária só vai crescer nos próximos anos até o fim do cronograma de implementação da reforma que termina no fim de 2032.
Além do CBS, o processo de transição prevê a entrada em vigor gradualmente do pedaço que vai ficar com os Estados e municípios no novo sistema. Esse componente é chamado de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Esse lado regional do IVA vai substituir o ICMS e o ISS até o fim de 2032.
Quando isso ocorrer, o investidor que ganha mais de R$ 20 mil mensais com locação vai pagar, pelo menos, R$ 19 mil a mais no ano, considerando os 2,64% de CBS e os 5,31% do IBS. Isso na hipótese de a alíquota total do IVA ser de 26,5%. Mas estudos do próprio governo já apontam para um taxa final de 28%.
Na prática, junto com o imposto de renda, a pessoa física dona de três ou mais imóveis alugados e renda superior a R$ 240 mil anuais passará a pagar cerca de 35,45% desses aluguéis em impostos. Isso representa um montante de, no mínimo, R$ 85 mil anualmente. Daí para cima.
Holding imobiliária ainda compensa
Se você tem renda de aluguel, calma: tudo tem uma solução. Para esse perfil de renda, uma forma de reduzir o peso dessa mudança tributária está na “holding imobiliária”. Na prática, significa abrir uma empresa (holding), que vai receber a propriedade dos imóveis e fazer a administração dos ativos.
Uma família, por exemplo, que herdou vários imóveis ao longo das gerações e aluga as propriedades. Cada um dos integrantes, como pais, filhos e netos recebe cotas da holding proporcionais à sua participação nos imóveis, no caso de uma empresa limitada, ou ações se for uma sociedade anônima.
Os aluguéis recebidos são distribuídos proporcionalmente à participação nesse arranjo.
Ainda que haja custos cartorários, de abertura de CNPJ, de registro na junta comercial e na contratação de contadores, o maior desembolso para criar uma holding será com impostos. No caso, com o ITBI, um tributo municipal para transmissão de bens.
Cada município pode instituir a própria alíquota que tem limite de 8%. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, o ITBI é de 3% sobre os valores de mercado das propriedades.
Para um patrimônio de R$ 1 milhão, portanto, o ITBI vai alcançar R$ 30 mil.
O imposto tem de ser pago quando a família ou o investidor faz a “transmissão” dos imóveis para a holding.
O pulo do gato é o lucro presumido
E qual a vantagem, se vou ter de pagar o ITBI? O ganho em criar a empresa também é, principalmente, tributário. Isso porque em lugar dos 27,5% de IR que a pessoa física tem de pagar, a holding tem uma tributação baseada no lucro presumido. Isso reduz a base de cálculo.
Pela lei, a empresa paga o imposto de renda para pessoa jurídica (IRPJ) e a contribuição sobre lucro líquido (CSLL), mas que, juntos, apresentam um custo de 24%, menor, portanto do que o IR de pessoa física.
Mas tem mais: o IRPJ e a CSLL recaem apenas sobre 32% da receita bruta e não sobre 100% como é o caso do IRPF.
Os 32% se referem ao que a lei define como “presunção” do lucro líquido, ou seja, na falta de um número real, as regras do fisco estabelecem que o lucro estimado equivale a esse percentual do faturamento total da companhia.
No caso da holding imobiliária, seriam 32% sobre os aluguéis recebidos ao longo do ano. Na prática, significa que o imposto federal sobre as locações recebidas pelo CNPJ gira em torno de 11,33% a 14,5%, ou seja, cerca de metade da pessoa física.
As regras do IVA Dual (CBS e IBS), no entanto, também valem para a holding. Porém, a redução da carga tributária do imposto de renda comparado a alíquota da pessoa física mais que compensa os 8% a mais que o donos dos imóveis terão de pagar a mais.
Saiba mais sobre o funcionamento do IVA Dual na reportagem do InvestNews: “Imposto sobre Valor Agregado (IVA): entenda como ele funciona no Brasil“