Um dos primeiros projetos foi lançado em novembro de 2025: o Naara Higienópolis, da Tecnisa em parceria com a Naara Longevity Residences. O empreendimento tem entrega prevista para outubro de 2028 e ficará na rua Alameda Barros, em Higienópolis, região nobre da capital paulista.
No mesmo bairro, a Vitacon, incorporadora especializada em estúdios, vai lançar em agosto deste ano um projeto com 510 unidades e consultoria do Hospital Albert Einstein.
Esses empreendimentos buscam se antecipar a uma tendência demográfica já desenhada: o Brasil está envelhecendo. E, em um futuro não muito distante, terá mais idosos do que jovens.
Em 2022, o Censo registrou 32 milhões de brasileiros com 60 anos ou mais — o equivalente a 15,8% da população. Em 1980, eram 6,1%. Pelas projeções do IBGE, essa fatia deve se aproximar de 38% em 2070. Na prática, o país terá cerca de 316 idosos para cada 100 crianças e adolescentes de até 14 anos.
Há também uma mudança de perfil: a chamada “geração prateada” de hoje é mais ativa e longeva. Ao mesmo tempo, o país tem famílias menores, com menos filhos para dividir o cuidado com pais e avós quando ele se torna necessário.
De olho nessa tendência, incorporadoras brasileiras apostam em replicar um modelo já consolidado nos Estados Unidos. Por lá, ao fim de 2025, havia quase 635 mil apartamentos senior living ocupados.
Por aqui, no entanto, as companhias ainda precisam provar que o modelo faz sentido e se sustenta economicamente. O desafio é deixar claro ao público o que diferencia esses empreendimentos das tradicionais — e menos atrativas — casas de repouso ou asilos.
E convencê-los de que esses espaços, mais caros que apartamentos convencionais, oferecem ganhos palpáveis de autonomia e vida social aos mais velhos.
Casa, hotel, ambulatório
Joseph Nigri conhece muito bem o mercado imobiliário. Ele é filho de Meyer Nigri, fundador da Tecnisa, e chegou a comandar a construtora entre 2017 e 2021.
No ano passado, fundou a Naara Longevity Residences após uma década estudando o mercado de senior living ao redor do mundo. O interesse pelo tema, em parte, começou em casa: uma avó solitária em um apartamento grande demais.
“Ela precisava morar em um apartamento menor, contar com serviços e uma estrutura de saúde para cuidar dela. E tinha que estar com outras pessoas, convivendo, socializando”, disse Nigri em entrevista ao InvestNews.
A tese convenceu investidores de peso.
No ano passado, a família de Rubens Ometto, bilionário empresário da Cosan, aportou R$ 60 milhões na Naara por meio da gestora Rio das Pedras. A família Feffer, fundadora da Suzano, também entrou na operação, com Josef Feffer se tornando sócio minoritário da companhia.
Como primeiro laboratório da tese, o Naara Higienópolis terá 26 andares e 106 unidades, com pessoas de 75 anos ou mais como público-alvo.
Desse total, 70 serão destinadas ao público sênior: 46 apartamentos de duas suítes, voltados à venda, e 24 de uma suíte, que serão mantidos pela incorporadora para locação.
Lançado em novembro de 2025, o projeto já vendeu 45% das unidades. O metro quadrado gira em torno de R$ 28,5 mil – cerca de 15% a 20% mais caro do que empreendimentos convencionais na região.
O valor do condomínio, estimado em R$ 6,5 mil por mês, inclui uma estrutura que combina hotelaria, saúde e lazer. A operação hoteleira ficará com a HCC Hotéis, focada em estadias longas, com serviços como limpeza e manutenção.
A parte de saúde será operada pela True Health, responsável pelo ambulatório e atendimento de emergência 24 horas dentro do condomínio.
No térreo, o restaurante será comandado pela rede Badauê, que ocupa a fachada ativa do prédio.
A proposta rompe com a lógica das casas de repouso. “Tem um restaurante, não um refeitório. Você pode pedir comida, cozinhar, receber sua família ou sair para jantar”, diz Nigri. Não há horários impostos nem rotina coletiva obrigatória.
“É a sua vida independente, com autonomia, mas muito focado em prevenção, em segurança, para evitar acidentes domésticos”, completa.
Ainda para 2026, a Naara deve ganhar um segundo projeto. A incorporadora já comprou um terreno em Pinheiros e negocia novas áreas em bairros como Vila Nova Conceição, Jardins, Paraíso e Morumbi, todos com perfil de alta renda.
30 metros quadrados
Fundada por Alexandre Frankel em 2009, a Vitacon ganhou fama por seus microapartamentos — estúdios de 10 m², 20 m² — em regiões nobres de São Paulo, focados no público jovem. Na prática, sua tese sempre foi a de que os apartamentos não importam tanto quanto o que está ao redor dele: localização, serviços e convivência social.
Agora, a Vitacon tenta aplicar essa mesma lógica para o público 60+.
Seu primeiro projeto, também em Higienópolis, terá 510 estúdios de 30 m² pensados, em sua maioria, para locação. O preço por metro quadrado deve ficar entre R$ 28 mil e R$ 30 mil, o que coloca as unidades na faixa de R$ 840 mil a R$ 900 mil.
O projeto foi desenvolvido com consultoria do Hospital Albert Einstein, um dos melhores – e mais caros – do país, para adequar as plantas e áreas comuns a possíveis necessidades de saúde.
“Os corredores de áreas comuns vão ser amplos, pensando em cadeirantes, em macas. Os nossos elevadores vão ser preparados para atender maca em caso de uma urgência”, descreve Roberta Carmona, diretora de Incorporação da Vitacon.
Olhando adiante, a incorporadora já conta com dois novos empreendimentos voltados ao público sênior previstos para 2027. A expansão deve acontecer aos poucos, à medida que a empresa decide como usar os cerca de 20 terrenos que já tem.
Barreiras culturais
Esses projetos testam terreno em um mercado cuja demanda ainda não está provada no Brasil. E isso se dá inclusive por causa de uma barreira cultural.
Se mudar para um condomínio voltado à terceira idade ainda é incomum — mesmo entre quem tem condições financeiras para bancar. E há dúvidas sobre a disposição dos próprios idosos de viver em espaços exclusivos para essa faixa etária, sem integração com outras idades.
“É uma tendência que está chegando ao país, mas ainda falta cultura para isso”, diz Cláudio Carvalho, CEO e fundador da AW Realty, incorporadora focada em empreendimentos residenciais de alto padrão.
“Estudo esse assunto há muitos anos e vejo como uma operação complexa. Prefiro acompanhar um ou dois projetos em funcionamento, aprender com os acertos e os erros, para ver o que vai acontecer”, completa.
Os próprios responsáveis pelos projetos reconhecem essa barreira e já tentam endereçá-la.
No mesmo complexo, o Naara Higienópolis vai reservar estúdios para jovens, que pagarão aluguel subsidiado em troca de participação na rotina do condomínio — com aulas e atividades compartilhadas. O contrato é formal e prevê a saída do imóvel em caso de descumprimento das regras.
A Vitacon, por sua vez, não pretende restringir o empreendimento ao público sênior: parte das unidades também será ofertada para locação de curta duração, ampliando o perfil de moradores.
