Como declarar compra de imóvel feita com ‘contrato de gaveta’ no IR?

Pergunta de Sara Gonçalves: “Um imóvel foi financiado por um casal, restando 300 prestações. Depois, foi vendido em setembro de 2022 para a mãe de um deles, no valor em espécie de R$ 225 mil, através de contrato de gaveta em que consta uma cláusula dizendo que o filho irá continuar pagando o financiamento.

Esse filho comprou outro imóvel em outubro de 2022, à vista no valor de R$ 220 mil com o valor recebido da mãe. Essa mãe recebe um salário mínimo por mês pelo INSS, e esse valor de R$ 225 mil foi da venda de imóvel após uma separação conjugal. O filho tem outro imóvel quitado, no qual reside. Ele já é declarado anualmente. O imóvel da transação estava sendo declarado anualmente, informando as prestações pagas.

Fiquei na dúvida de como declarar essa transação, visto que o filho permanecerá pagando o financiamento. Precisa realizar alguma etapa diferente de declaração de imóvel corriqueira? Tem algum imposto a pagar? A mãe precisa declarar? Ela nunca fez declaração.”

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Resposta de Marcos Roberto de Oliveira *:

“Do ponto de vista fiscal, as transações que envolvam imóveis devem ser analisadas antes da sua realização. O contrato de gaveta é um documento que comprova que a transação de venda foi realizada, sendo necessário preencher no período da venda o Programa de Apuração de Ganho de Capital. Normalmente o vendedor quita o financiamento do imóvel ou transfere a dívida para o comprador. Neste caso, existem alguns pontos incomuns dos praticados habitualmente.

Sugiro que o ganho de capital seja apurado considerando o valor recebido de R$ 225 mil e o custo apurado do imóvel seja o valor pago até a data da transação, desta maneira o bem será baixado da declaração do filho e gerará a origem do valor recebido. Provavelmente haverá imposto a pagar.

Em relação às parcelas restantes, o total da dívida deve ser informada em ‘dívidas e ônus reais’, demonstrando a situação em 31/12/2022 e o valor pago em 2022, atualizando as informações a cada ano.

O novo imóvel adquirido por R$ 220 mil deve ser informado como novo bem no grupo 01, código 11. O valor pago terá a sua origem através da entrada do valor da venda.

Para comprovar a origem do dinheiro que a mãe possuía, no ano calendário que houve a venda do bem, devido a separação judicial, é necessário entregar a declaração de ajuste anual. Pois houve ganho de capital na transação de venda ou rendimento isento superior a R$ 40 mil, caso tenha sido uma transferência patrimonial devido a dissolução da sociedade conjugal.”

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* Professor Me. Marcos Roberto de Oliveira, coordenador do curso de Ciências
Contábeis do CEUNSP

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Passo a passo

Veja abaixo como declarar as principais informações no IR