Como renegociar o aluguel do imóvel na quarentena?

Com a pandemia que afetou a economia e o bolso do consumidor, muita gente se viu forçada a fazer escolhas: pagar as contas ou sobreviver? No caso dos financiamentos, os bancos prorrogaram o pagamento das parcelas por até três meses em algumas linhas de crédito. Mas quando o assunto é aluguel de imóvel, os inquilinos não tiveram a mesma sorte: muitos enfrentam problemas para tentar um acordo. A plataforma Quinto Andar recebeu uma enxurrada de reclamações (veja abaixo).

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Segundo Marco Antônio Araújo Júnior, diretor do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Brasilcon), alguns projetos de lei tentaram impedir a obrigatoriedade de cumprir os contratos de locação durante a quarentena e até mesmo a suspensão dos despejos por inadimplência. Mas nenhuma lei foi aprovada para obrigar imobiliárias ou proprietários a negociar.

Assim, fica a cargo do bom senso dos donos de imóveis e moradores encontrar a melhor saída para as dívidas. “Os moradores que acreditam que não conseguirão arcar com o aluguel nos próximos meses devem entrar em contato o quanto antes com o proprietário para tentar adiar os pagamentos, parcelar ou diminuir os valores”, aconselha Araújo. Ele acrescenta que o contato precisa ser rápido, considerando que muitos proprietários também dependem da renda de locação.

Dicas para negociar melhor

Para ter sucesso na negociação, Araújo recomenda seguir o seguintes passos:

• Tente contato direto com o proprietário, imobiliária ou representante legal. Quanto mais cedo isso for feito, melhor. E, se possível, antes do aluguel vencer.
• Explique por que não conseguirá pagar o aluguel com o maior número de detalhes possíveis. Seja por renda reduzida, ou se você consegue eventualmente pagar apenas uma parte ou se vai atrasar tudo.
• Se possível, tente pagar alguma fração do aluguel mensal. Isso beneficiará ambas as partes
• Deixe claro na negociação como ocorrerá o fluxo de pagamento. Por exemplo, se você vai parcelar o aluguel em 10 vezes, mostra transparência e boa fé e facilita a negociação
• Caso o acordo for fechado, documente o que foi combinado, deixando claro que ambas as partes concordaram. Pode ser por e-mail ou mensagem trocada. Nessa troca de e-mails, deve ficar claro que ambas as partes aceitaram o novo acordo.
• Caso o proprietário decida cobrar ou exonerar a multa por atraso de aluguel, isso também deve constar nesta documentação do acordo.

E se não der, tem outra saída?

Como não existe obrigatoriedade do proprietário ou da imobiliária em aceitar o acordo, caso o resultado da negociação seja negativo e o morador não consiga mesmo pagar o aluguel, ainda existem dois caminhos, pela via judicial:

• O morador pode se antecipar ao despejo e propor uma ação judicial por meio de advogado ou Defensoria Pública, especificando a sua situação e pagando o valor que for possível. Desta forma, se a pessoa pagava R$ 2 mil de aluguel e consegue pagar apenas R$ 1 mil, deverá fazer o depósito deste valor em juízo, alegando os motivos da sua dificuldade e tentando negociar o restante no processo.
• Caso o locador peça o despejo do imóvel, o morador pode contestar a decisão na justiça alegando a perda de emprego ou motivos influenciados pela pandemia.

Araújo aponta que a opção mais saudável durante a quarentena é tentar fechar um acordo com o proprietário, já que o judiciário está trabalhando em regime de exceção e toda medida na justiça pode ser demorada. Nesse meio tempo, é importante esclarecer que o morador pode sim ficar com o nome sujo ou ser despejado em caso de irregularidades de pagamento.

Separamos algumas dúvidas recorrentes dos lacatários:

Posso devolver o imóvel?

Muitas pessoas têm optado por devolver o apartamento ao proprietário quando não conseguem mais pagar. Araujo afirma que é possível sim rescindir contratos durante a pandemia, contudo caso o prazo acordado no contrato exija multa, o morador pode tentar negociar o fim do contrato sem multa.

Contudo, o proprietário pode decidir manter esta cobrança. “É imprescindível que na hora de devolver o apartamento, o morador pague estas pendências para evitar problemas judiciais no futuro”, aponta. Caso faça todos os pagamentos em aberto, o morador deve notificar o proprietário da rescisão do contrato.

O depósito caução pode ser usado para pagar a dívida?

O depósito caução, valor de dois ou três alugueis geralmente pago no começo do contrato, é uma espécie de garantia frente a algum problema na locação, que é abatido nos últimos 3 meses ou devolvido ao proprietário no fim do contrato.

Para que este depósito seja utilizado para pagar as dívidas durante a pandemia, será necessário um acordo entre o locador e o dono do imóvel. “Por meio de um documento, deve ficar claro que mesmo após o uso do depósito caução, o dono do imóvel concorda em continuar com o contrato”, explica Araújo.

Aluguei um imóvel pouco antes da pandemia e não poderei pagar. Posso quebrar o contrato?

Segundo o diretor do Brasilcon, é possível sim entrar na justiça com base da teoria da imprevisão. Por exemplo, se o locatário assinou um contrato no dia 10 de março e o país parou dia 13, e perdeu empregou ou ficou com um salário menor, embora o contrato seja um ato jurídico, o consumidor não sabia que uma pandemia poderia provocar estes efeitos. Por este motivo, é um ato consciente do locatário fazer a devolução do imóvel, o que deve ser entendido por um juiz como a exoneração da multa do contrato.

Problemas com o Quinto Andar

Com o aumento de tentativas de renegociação de aluguel, a plataforma de aluguéis de imóveis Quinto Andar, conhecida por fazer toda negociação de forma online, viu as reclamações transbordarem nas redes sociais. No site Reclame Aqui, a empresa tinha recebido 1.787 reclamações de clientes, 84,8% delas resolvidas, até a última quinta-feira (9). Mais da metade das queixas (57%) tinha relação com os contratos de locação.

Muitos clientes sentiram falta de resposta imediata aos seus problemas econômicos. É o caso de Cristhiane Faria de Almeida, de 28 anos, que aluga uma casa pela plataforma no bairro do Tucurivi, em São Paulo, desde novembro de 2019. Formada em relações públicas, Cristhiane trabalha como autônoma e depende 100% de eventos para se manter.

“Liguei para o Quinto Andar e expliquei a minha história. Trabalho para um artista, que depende 100% de eventos e aglomeração, e com a pandemia, ele ficou sem renda, passou a me pagar 50% e não sabe se vai conseguir me pagar no mês que vem. Ontem fechei uma nova cliente, mas é da área da saúde e ela inseriu uma clausula de contrato relacionada ao Covid-19, porque ela pode ir a qualquer hora para a linha de frente e o trabalho pode ser voluntário”, conta.

Com essas dificuldades, a qualquer momento a renda de Cristhiane pode sumir. “Liguei para o Quinto Andar e fiz uma proposta de pagar 50% do aluguel até final do ano, porque o dinheiro que eu tenho hoje é meu único sustento. Não tenho reserva de emergência, não posso pegar meu dinheiro ou meu cartão de crédito para pagar aluguel e no final ficar sem comer”, desabafa. Na tentativa de procurar uma renda extra, Cristhiane improvisou bicos como cartomante, fazendo leituras de tarot online.

Quando procurou o Quinto Andar, não se sentiu imediatamente auxiliada pelos atendentes. “Senti que eles estavam tentando se adaptar, mas não foram super solícitos. Eles não fizeram nenhum anúncio, se limitaram a enviar um e-mail me lembrando do vencimento. Se você quer resolver tem que correr atrás da empresa”, explica.

Durante o atendimento da plataforma, Christiane foi orientada a fazer uma proposta por meio do chat da empresa, onde teria uma conversa com o proprietário intermediada por um funcionário do Quinto Andar. A empresa também informou que tinha outras alternativas, como tirar os juros ou parcelar o aluguel no cartão, mas que no momento seria necessário aguardar o proprietário. Ela solicitou pagar apenas 50% do aluguel até o final do ano.

Christiane também informou aos proprietários por meio de Whatsapp sobre o ocorrido, e aguarda uma resposta deles e da plataforma que pode levar até 5 dias úteis. Até o fechamento desta reportagem, a entrevistada não teve seu problema resolvido e continua recebendo cobranças da empresa.

Francielle Santos, moradora da cidade de Viamão no Sul (RS), passou por uma situação parecida ao tentar alugar um imóvel pela plataforma em Porto Alegre. Junto com o namorado, fecharam o aluguel pelo Quinto Andar no dia 13 de março. Já tinham visitado o apartamento com o corretor e assinado o contrato.

A data de entrada no imóvel estava estipulada para 17 de março. “Recebemos um boleto referente ao período de 17 a 30 de março, data em que supostamente nos mudaríamos, mas não chegamos a pegar a chave na pandemia”, conta. Após os primeiros casos de Covid-19, Francielle foi afastada do trabalho por ser considerada grupo de risco, e a loja na qual trabalhava no Shopping foi fechada.

Com isso o salário dela foi cortado em 50%. Já o namorado, que trabalhava com treinamento funcional foi obrigado a encerrar as atividades. “Ele recebeu a metade do salário e agora esta tentando obter auxílio do governo”, relata.

Com essa situação de caos, procuraram o dono do imóvel para negociar o aluguel mas não foram bem atendidos. “Ele afirmou que se nós não pagássemos o combinado quem ficaria endividado seria ele”. explica Francielle. Com a negativa, entraram em contato com o Quinto Andar, que só mandava mensagens automáticas e apontava que encaminharia o caso para especialistas. “Como ninguém me atendia decidi ligar, queríamos a rescisão do contrato. Ao fazer a solicitação recebemos uma multa de 2048 reais, ficamos desesperados”.

Sem dinheiro para se manter, o casal teria que pagar o montante de R$ 2.048 por um imóvel onde não morou. O Quinto Andar manifestou que não poderia ser excluída a multa. A unica solução para Francielle seria o parcelamento. Há alguns dias, o proprietário cedeu a uma possível negociação. Até o fechamento desta reportagem, o casal aguardava uma solução. “Pensamos em processar, mas isso pode levar tempo. Estamos com meio medo de sujar os nossos nomes”, conta. o cancelamento foi oficializado no dia 26 de março.

O que diz a empresa

O InvestNews procurou o Quinto Andar para pedir um posicionamento das inúmeras reclamações que a plataforma tem recebido, muitas delas similares a histórias de Christiane e Francielle.

José Osse, head de comunicação da empresa, afirmou que o número de reclamações ainda não é alto, mas eles acreditam que as demandas de renegociação devem aumentar, e garante que a empresa está preparada para minimizar o sofrimento de moradores e proprietários durante a pandemia.

“Temos pedidos de renegociação, cada um com características próprias, incluindo descontos de 50% e adiamento de aluguel por alguns meses. Para isso temos um time dedicado 100% para facilitar o parcelamento dos alugueis no cartão de crédito ou conversar com os proprietários sobre a possibilidade de oferecer desconto por alguns meses”, informa.

O Quinto Andar ainda esclarece que o pagamento do aluguel para os proprietários dos imóveis na plataforma está assegurado, independentemente do pagamento do inquilino.

O que diz a lei

Para Araújo, embora o Quinto Andar não tenha a obrigação legal de negociar aluguéis, seria interessante sensibilizarem seus processos em função da pandemia. “O Quinto Andar é uma plataforma que gerencia milhares de contratos no Brasil e deveria ter um cuidado especial em tempos de Covid-19, para diminuir a angústia dos clientes que precisam solucionar a vida de forma rápida”, defende.

O especialista acrescenta que o movimento tenta diminuir o prejuízo financeiro da empresa. “Como eles têm a obrigação de pagar os donos dos imóveis, agora a tentativa também serve para manter o fluxo de caixa”, afirma.

Segundo o Código Civil Brasileiro e a Lei de Inquilinato, está estabelecido que em acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis como uma pandemia, é possível reduzir o valor da prestação ou a execução do contrato. “Se uma pessoa assinou o contrato, e com a pandemia teve sua renda diminuída ficando sem condições de pagar, ela perde a condição de cumprir com o contrato”, diz Araújo.

A Lei prevê que pode ocorrer a rescisão sem o pagamento da multa, porque o cancelamento do contrato não foi culpa do locatário. O especialista acrescenta que é direito dos moradores discutir judicialmente a multa contra o proprietário e a plataforma que agiu como intermediária. “Por onerosidade excessiva, o morador não deve pagar a multa, se o nome for negativado há ainda direito a indenização”, diz.

Para as pessoas que como Christiane estão tentando renegociar os valores, o especialista afirma que é direito do consumidor solicitar um novo contrato ou a redução do valor em um determinado período. “O acordo precisa ser registrado, para que no futuro não seja cobrado novamente o valor integral”, recomenda.

Projeto contra despejos

Recentemente um projeto de lei (PL 1.179/2020) de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD-MG) prevendo que não será concedida uma liminar para desocupação de imóveis urbanos nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020.

O PL aprovado no Senado e deve passar pela Câmara dos Deputados e, caso aprovado, pela sanção do presidente Bolsonaro. A regra serve para ações iniciadas desde o dia 20 de março. O projeto ainda incluía um artigo que permitia o atraso do pagamento de aluguel por demissão ou redução salarial, mas foi retirado.

Antes desta norma, uma liminar retirava o locatário em até 15 dias do imóvel. Com a nova regra, até o dia 30 de outubro pode ocorrer despejo. No entanto, não é possível determinar em quanto tempo. Tudo dependerá do juiz e do processo.