Imposto de Renda 2021: como declarar imóvel financiado e reforma?

O contribuinte que está obrigado a declarar o Imposto de Renda precisa informar à Receita os imóveis que possui – mesmo que eles ainda não estejam quitados. Se o bem for financiado, há cuidados especiais que devem ser tomados. Além disso, reformas também precisam ser declaradas.

Para ajudar o contribuinte a declarar esses bens de maneira correta e evitar a malha fina, o InvestNews preparou 7 perguntas sobre o assunto. Para elaborar as respostas, a reportagem ouviu Ana Cláudia Utumi, sócia fundadora da Utumi Advogados, Fabiano Azevedo, contador e embaixador da Omie, e Charles Gularte, CP de Operações da Contabilizei.

1. Em que campo o imóvel deve ser declarado?

O imóvel deve ser declarado na seção “Bens e Direitos”, usando o código adequado para o tipo de propriedade. Assim, o contribuinte deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:
11 – apartamento
12 – casa
13 – terreno

2. Quais valores devem ser informados à Receita?

O imóvel deve ser declarado pelo chamado “custo de aquisição”, que corresponde ao somatório dos valores que o contribuinte desembolsou para aquisição do imóvel. O valor do bem será o montante pago até 31 de dezembro de 2020, incluindo ou somando-se o valor da entrada, o FGTS utilizado, as parcelas do financiamento pagos até aquela data (considerando valor principal e juros) e os custos adicionais para utilização do imóvel.

Além disso, o campo “Discriminação” deve conter todas as informações sobre o imóvel: endereço, dados do vendedor, banco que cedeu o empréstimo e as condições do financiamento, incluindo entradas, saldo de FGTS, doações, etc.

Exemplo: se o contribuinte comprou um imóvel por R$ 100 mil, deu entrada de 10% em espécie mais 30% desse valor do seu FGTS, ele deve declarar R$ 40 mil como sendo o valor do imóvel. Agora, já na declaração do ano seguinte, ele deve declarar R$ 40 mil no campo do ano anterior, e no campo do ano atual deve considerar os valores pagos acumuladamente, quer dizer, somado ao valor de R$ 40 mil os valores pagos durante o próximo período.

Uma nota importante é que, ainda que o valor do imóvel seja atualizado anualmente, é preciso trazer e manter no histórico o descritivo, no campo “Discriminição”, o valor de compra original do imóvel.

3. E se o imóvel for financiado?

No caso do imóvel financiado, a cada ano deve ser acrescido ao valor a ser declarado o total das parcelas de financiamento pago no ano anterior.

Portanto, o valor informado à Receita Federal na ficha de bens e direitos de 2021 será o valor que o contribuinte pagou em 2020 referente ao imóvel. Não se deve colocar o valor total do imóvel, apenas o valor que foi pago naquele ano. Por exemplo: Se o imóvel foi adquirido em 2019 e informado na declaração de ajuste anual de 2020, na declaração de 2021 o contribuinte deve somar o valor informado na declaração de 2020 (pagamentos em 2019) e os valores pagos em 2020.

Além disso, é importante que o contribuinte informe no campo “discriminação” como foi realizada a compra do imóvel e o financiamento. É preciso ainda lembrar que, dependendo da forma de financiamento, deve ser informado também a ficha de Dívidas e Ônus, necessária para que a Receita Federal entenda a fonte do recurso que originou a variação patrimonial do contribuinte.

4. Quando o financiamento é concluído, o que muda na declaração?

Quando o financiamento é concluído, a declaração passa a ter um bem 100% quitado. O bem passa a ser propriedade do contribuinte, não havendo a necessidade de fornecer dados do financiamento. Muda apenas o valor total do imóvel a ser declarado, que deverá contemplar os valores pagos no ano-calendário anterior.

5. Como incluir gastos com reforma de imóvel na declaração de IR?

Quando existem despesas com reforma, o contribuinte deve somar ao valor do bem declarado na ficha de bens e direitos, informando no campo “discriminação” que a atualizaçao do valor se deu por conta de uma reforma.

Esses valores gastos devem ser acrescidos ao custo de aquisição do imóvel, aumentando o valor a ser declarado.

Por exemplo: uma pessoa que adquiriu um imóvel financiado no valor de R$ 100 mil e, até o último dia do ano, pagou entre entrada e parcelas um valor total de R$ 40 mil, e naquele mesmo ano fez benfeitorias no valor de R$ 5 mil, na declaração deve informar R$ 45 mil como o valor final do imóvel.

É permitida a inclusão de gastos com:

a) construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

b) os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

c) os gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel.

6. Quais documentos valem para declarar reformas? Recibo vale?

Para comprovar os gastos com reformas, é essencial que a aquisição de materiais seja sempre acompanhada de nota fiscal, assim como no caso de serviços adquiridos de pessoas jurídicas. O recibo somente é válido no caso de serviços prestados por pessoas físicas. Os documentos devem ser guardados por até 5 anos depois da alienação do imóvel, já que eles se prestam a comprovar o custo de aquisição, informação essencial para calcular o ganho de capital na venda de imóvel.

7. Qual a vantagem de incluir gastos com reforma na declaração?

Com a soma dos gastos com reforma ao valor do imóvel, é possível diminuir a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda. Por isso, a vantagem é que, quando houver a venda do imóvel, o ganho de capital a se tributar será menor.

É importante lembrar que, para o cálculo do ganho de capital de imóveis, é essencial utilizar o programa “Ganho de Capital” da Receita Federal, já que há uma redução progressiva da base de cálculo do IR com base no número de anos de propriedade. O ganho de capital da pessoa física é tributado pelo IR a alíquotas que variam de 15% (ganhos de até R$ 5 milhões) a 22,5% (ganhos superiores a R$ 30 milhões).